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去年低价卖房的人都将后悔?懂行预测:房价或终将迎来报复性上涨

2024-03-30三农

根据统计部门数据显示,2024年2月份全国新建商品房均价为0.96万元/平米,相对于1年前1.24万元/平米,均价下降了2800元/平米,降幅为22.5%。老实说,这个幅度非常大了,由于是均价降幅,现实中不乏有降30%以上的楼盘。

而二手房就更离谱了。 看似2023年全年二手房交易额同比增长了5.8%,但交易量则同比增长了40%,说白了,虽然交易量大,但都是「以价换量」形成的。如果算成幅度的话,相当于二手房成交价格相对于高点平均下降了35%左右。

毫无疑问,去年卖出去的房子,都是低价成交的,有的房价回到2019年,有的甚至回到2016年,一夜之间,多年的房价涨幅灰飞烟灭,卖房卖在近5年最低点。不少人由于急需钱,甚至不得不割肉出局,小区房价不断创出新低。

但现在有一个说法是,去年低价卖房的人都将后悔,这个说法有什么依据吗?比较有代表性人物的观点:

比如知名经济学家管清友说,你觉得现在房价很贵,买不起,应该多买两套,如果现在有实力买,就多买两套,否则,10年后你更买不起。

1998年国家原房改课题组组长孟晓苏说,2024年特别是最近几个月,可能是房价最低的时候,因为我们现在的努力就是要启动楼市,如果楼市真的启动了,楼市的价格就不是现在的样子了,现在应该是买房的好时候。

当有人问孟晓苏现在是不是卖房时机呢?孟晓苏给出明确回答是,现在自然不是卖房时候,因为从商品房角度来说,现在的低迷只是暂时的,未来房价还会恢复正常上涨。实际上,在这些懂行人看来,房子价格终将迎来报复性上涨(反弹)或也是大概率的,下面看看分析或能让我们豁然开朗。

首先说说大环境。

外部:

不知道大家还记不记得一件事,央行原副行长吴晓灵2017年在五道口演讲说过,老美一直在想方设法刺破我们的房地产泡沫,前几次经济危机都有老美的影子。这次也不例外。

这轮疫情开始后,世界各国经济本身就很困难了,但老美则在这期间连续加息11次,累计加息超5%,用疯狂来形容不为过。表面上,有抑制国内通胀的需要,其实,就是想把其他国家,特别是新兴经济体的资金抽回国内,而我们首当其冲,外资包括房地产资金纷纷撤离,接着就是恒大为首的美元债违约,一众房企纷纷宣布债务暴雷。

带来的后果是显而易见的 。开发商为了活下去,纷纷打折降价卖房,但此时,由于债务违约,购房者已经不相信房企,怕买到烂尾楼,导致房地产销售市场愈发艰难。所以,有一种观点认为,现在的房地产市场其实就是超跌,需求还在的,也不可能一夜之间都消失了,其实就是老美抽资后,房企债务不断暴雷让需求缩回去了。

但现在呢? 随着老美的实体经济融资成本高企,越来越不利于经济发展,所以,多方信息显示,他们很可能在年中降息,意味着这轮长达3年的「中美消耗战」再次以老美失败而告终(前几次均未得逞)。以后可能还会有,但这次虽然我们扛得艰难但终究还是扛过去了,这意味着影响房地产恢复的外部警报在相当长一段时间内基本解除。

道理不难理解,老美降息,资金会再次流入新兴经济体,发展中国家也都将面临输入性通胀,这其实是非常有利于楼市恢复的,毕竟有钱了嘛,大把资金抄底一个调整幅度30%、时间长达3年的核心资产市场,自然是优选项。

内部:

最近4年,我们的货币供应M2增长了100万亿,每年大概保持10%左右的增幅,现在已经来到300万亿大关,其增发货币与「老美+欧盟」总和基本持平。一般说来,M2与通货膨胀呈正相关关系,但现在物价没涨,2023年CPI是0.2%,现在也不过是0.7%,相对于两位数的货币增幅,物价几乎可以被视为原地踏步。

而股市呢,大家也看到了,都几年了,还处在3000点保卫战。至于房价,不仅没涨,还跌得大眼瞪小眼。为了避险,大家不得不购买黄金,但我们也知道,黄金所承载的资金毕竟有限。即便是到了2024年,为了刺激经济发展,前两个月央妈已经放水5万亿,什么地方债、国债、城投债,这些资金最终还是会流向市场,最终什么行业能接住这么大的水?唯有房地产。

其次,楼市库存将被快速消化。

现在最新楼市库存为7.6亿平米,确实比较高。相比过去棚改货币化去楼市库存,现在国家出面以收购存量房的形式去化楼市库存替代,效果可能更直接。

不知道大家有没有注意到一条信息 ,未来住房市场以保障房和商品房并行的模式发展,并且提到,由于过去轻保障房发展,未来将加大保障房供应,以满足工薪族的住房需求。但研究人员发现,今年保障房用地供应减少了50%以上,那更多的保障房从哪里来呢?

从目前显示的信息看,一方面是国家在8个城市试点,由中央一级资金贷款给城市收购存量商品房用作保障房,试点效果好的话,预计很快就会全面推开;另一方面,也是大头,即住建部下给各城市的保障房供应任务,从2024年各城市上报的计划看,起码一年有200万套以上,大约占到了当年商品房供应的1/3,这个占比可以说是创历史了。

看到这里应该看明白了,保障房用地供应减少一半以上,但上报的计划则不断大幅增加,房子从哪里来?从各地表态看,大都用了「筹集」一词,其实就是把存量房用作保障房。采取的方式大同小异,包括拆迁房票安置、地方国资直接收购等。

可以想象,随着保障房计划的推进,后面不仅收购卖不出去的新房,如果二手房挂牌量比较高的话,还可能收购二手房。目标就是一个,调整房地产市场的供需关系,当流通环节中的商品房越来越少以后,依照经济学上的「供需原理」,房地产市场回暖也是自然而然的事了。

最后一个,让资金快速流入房地产。

现在再也没提「不让非房地产资金流入房地产」,与之对应的则是,推动房地产融资协调机制快速落地,说白了,就是往房地产注入资金,盘活市场。而银行则一头呢,不断降低存款利率,而且央行前不久还表态,说我们的国家一级的负债还比较低,还有较大的降准降息空间,目的不言自明,让大家把钱拿出来消费。 消费什么?

目前二线及以下限购几乎全面放开,而一线城市则不断放松购房资格,比如最近北京取消了离婚限购政策,接下来非主城区限购全面放开的脚步也越来越近,江苏、广东等地已经放开或正酝酿放开第三套房购房资格。看到了吧,让你把银行的储蓄拿出来买房。

由此可见, 外部环境、库存和资金,楼市最关键的三大问题都将以较快速度解决 ,这也是近一年多不断探索出的路径,现在不过是需要一点时间来实施。但最终结果是,房地产市场终将开启报复性上涨也是水到渠成。

当然,我们可以看到具有前瞻性的一线城市某些人已经率先布局,限购每放开一点,就有一波人冲进楼市,难道是人家傻吗?显然不是,他们敢真金白银往里投,是看好后市的最有力表现。像前段时间香港出点政策,就有一大批内地人抢房,各楼盘热销再现。还比如上海这两天开了一个盘,500套房卖了196亿,平均4000W一套的房子,当天几乎去化完毕。有人说,周边房子单价都21W、22W一平米了,人家才卖17万多一平米,当然卖得火了。

对此,我们换一个角度看看,房子买了又不能马上卖,如果你不看好后市,现在4000W一套的房子,3年、5年后,真的确定能以5000W卖掉,是不是会承担不小的风险?还不如存银行来得稳妥。因此,现在敢以4000W买下这套房子,意味着他们高看到5000W以上,6000W,7000W都说不定,不是吗?

说到底,目前的房地产形势表面看不温不火,但其实是暗流涌动,对个体来说,只能是顺势而为,切不可与趋势作对,你说是吧?