1
龙年春节到来之前，陷入债务困境的富力地产（2777.HK）迎来了重量级的「援手」——有「重庆李嘉诚」之称的富豪张松桥。
2月6日，富力地产披露了一笔拟议之中的交易：有条件出售富力国际地产投资有限公司（下称富力国际）全部股权， 交易价格为「1元」， 买方是一家名为London One Limited的公司，这间公司在开曼群岛注册。
查证属实的信息表明，这间公司由港岛商界风云人物张松桥全资间接控制。
富力国际是富力地产国际业务平台之一， 昔日在英国收购的一些资产和业务，不少都放在这个平台之下。富力国际100%控股三家公司，分别是R&F One (UK) Limited、R&F One Nine Elms (UK) Limited和R&F One Hotel (UK) Limited。
在R&F One (UK) Limited名下，登记着位于伦敦的物业资产，共计两栋大楼，River Tower和City Tower。资料显示，这两栋大楼包括437个住宅单位， River Tower里还有一家酒店。现在，这个物业还在施工当中，按照原计划应该在2024年4月竣工。 这处物业所处地段不错，算得上是富力地产手中的优质资产。
既然如此，富力国际的全部股权却为何只卖「1元」？答案大约是：买方要承接富力地产的负债。从目前富力地产披露的财务信息看， 这笔交易对应着最低约8亿美元的「票据」， 约合6,246,960,000港元。如果交易得以进行，买方会用新发行的票据置换这笔交易中所对应的原有票据。
尽管其间的技术性安排十分复杂，但归纳下来， 实际上就相当于富力地产用「1元」把富力国际卖给买方，然后买方把债还了。 这些票据对应的金额，就是买方买下富力国际的实际代价。正因如此，这笔交易是「有条件出售」，除了按照上市公司规程需要得到富力地产特别股东大会的批准，还要征得现有票据持有人的同意。
富力国际的经营业绩不太好。2021、2022两个财政年度都是亏损。到2023年9月时，综合负债净额约为5,311,589,000港元，约合4,813,468,000元人民币。资产是好资产，但负债也不算少。
做财务的朋友看完公开披露的财务信息后说，一切顺利的话，这笔交易富力地产在账面上还是有收益的，因此，是一项「好交易」。富力地产曾经做了评估，账面值大约是3,162,560,000港元，如果能按照8亿美元（约合6,246,960,000港元）的代价完成交易，那么， 这笔交易在富力地产的账面上，将实现约3,084,400,000港元的净收益。
这显然是一笔不错的交易。
2
这笔交易对应的票据持有者中，有不止一位富力地产的「自己人」。 李生李思廉和李太首当其冲，此外还有富力地产的非执行董事李海伦女士。
做债券的朋友说，按照时间划分，这笔交易对应的票据可以分为三大类：2025、2027、2028，都是美元计价。李生自己持有2025票据中6,204,383美元的权益，又通过李太分持有了2025年票据中5,685,588美元的权益、2027年票据中11,505,460美元的权益，2028年票据中131,186,890美元的权益。
透过一间名为Pleasant View Limited的公司，李海伦在2025年票据中持有568,560美元的权益，在2028年票据中，持有2,308,262美元的权益。富力地产自己人持有的票据权益总计已经超过1.5亿美元。 如果这笔交易顺利进行并且完成，他们也算是解套了。
由公司的实控人或者高管认购一部分本公司发行的债券，是国际债市上的通行惯例， 是一种增强信心之举，意在表现公司实控人和高管团队与资金方同进退，某种意义上是一种增信手段，只要比例合理，不是太高，就没有太多争议。从富力地产「自己人」持有的票据权益比例上看，亦属符合惯例的操作。
问了做美元债的几个朋友，他们都说李生李太李海伦在这一点上没什么可指摘的。他们其实关心另一个略显八卦的问题： 张生怎么没持有这些票据的一些权益？
相比于「自己人」，上市公司富力地产能够解开一个「更大的套」。据了解，在这笔交易对应的票据中，富力方面当初曾以英国项目的销售进度给予了承诺，但从现在的情况看，这些阶段性的承诺目标可能难以达成，如果出现这种情况，就可能造成违约。一旦出现违约情况，在处置的时候，资产的价值就会减值折扣，因此，既然意识到可能出现问题，那就在问题还没有出现的时候解决问题。
这一步，富力地产走得没什么错。如果交易顺利完成，富力地产的整体负债水平将有所下降，这对处在化债困境之中的富力地产而言，无疑是公司、投资者、债权人都愿意看到的局面，而且， 交易还能增强其他资金方对富力地产的信心，这正是这笔交易超出交易本身的价值所在。
当下房地产行业，有资产可卖，能卖出好价钱，能拉来援手，已属不易。
3
如此大环境之下，能够找到张松桥这种级别的「援手」，殊为不易。张松桥起家于重庆，后转至香港发展，其后又将业务重心置于英国和境外，算得上是香港商界的风云人物， 一度连香港立法会的议员们都开始称呼他为「重庆李嘉诚」。
张松桥与香港主流商界精英关系交好，在一些重要资本运作中协同行动。最典型的莫过于宝万之争中，与香港商界多位富豪一同在香港二级市场增持万科H股，一时对局面影响甚大。张松桥还在香港政界有一定人脉，他本人还曾是第十二届全国政协委员，界别在经济界。
富力和张松桥曾有过合作，也是在英国。 了解情况的朋友说，2017年3月后，高调国际化的万达集团逐渐陷入困局，一些本在计划之内的国际并购项目按下了暂停键，其中就包括位于伦敦的Nine Elms Square 项目。在中国投资圈子里，这个项目被称为「九榆树广场地块」。
这个项目当时的交易对价约4.7亿英镑，按照当时的汇率，约合人民币40亿元。万达搁置这笔交易后，新的交易对手浮现，是两家中资背景的公司，其一是中渝置地（01224.HK），另一家就是富力地产。张松桥是中渝置地的实际控制人。
其时富力地产正大举在英国开展业务，当年4月，富力地产收购沃克斯豪尔地块，花费1.58亿英镑，3月时，富力地产花费6000万英镑在伦敦买下前雀巢总部大楼及其周边地块。
英国也曾是中渝置地的主战场。 2017年5月，中渝置地在伦敦金融城买下著名的奶酪刨大厦，花费11.35亿英镑；4个月前，伦敦帕丁顿火车站附近的One Kingdom Street 项目也被中渝置地以2.9亿英镑的代价拿下；2016年，透过旗下的渝太地产，伦敦金融城的Travelodge酒店也被收入张松桥的旗下。
这些资产给中渝置地带来了持续性的资产收益。 到2023年6月底时，中渝置地在英国的投资物业产生的租金收入为239百万港元，期内已经收回了98%的租金。
这样的经营路径与方向，接下富力国际的股权并不意外。无论在内地资本圈子还是在风云变幻的港岛商界，抑或是在千里之外的大不列颠，张松桥的故事都有属于自己的那一份传奇。此时的富力，能够从张松桥那里得到帮助，毫无疑问是一次重量级的救援。
希望伦敦的「远水」，能解富力的「近渴」。
