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2023年,贝壳为何「赚麻」了

2024-03-29股票

从净亏损13.97亿元,到盈利58.9亿元,贝壳(02423.HK;BEKE.US)只用了一年时间。

红星资本局注意到,近期,贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩,2023年净收入达到了778亿元,同比增长28.2%;净利润达58.90亿元,经调整净利润达97.98亿元。

这份财报,贝壳可以说是「扬眉吐气」。

因为在2022年,受大环境影响,贝壳净收入下降24.9%,净亏损13.97亿元;当时贝壳的管理层在业绩电话会上称,「公司遭到巨大挑战。」

而在2023年,国内房地产行业整体并未明显好转的情况下,贝壳却实现了业绩高速增长。这不禁让人好奇,由亏转盈的这一年,贝壳是如何做到的?

资料图 据IC photo

(一)

二手房业务扛大旗

近年来,我国房地产行业进入深度调整期,这背后有供求关系变化、金融环境变化、购房者预期变化以及全球经济形势等多种因素叠加影响。

国家统计局发布数据显示,2023年,全国房地产开发投资11.09万亿元,同比下降9.6%;全国商品房销售面积11.17亿平方米,同比下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%;商品房销售额11.66万亿元,同比下降6.5%,其中住宅销售额下降6%。

在这种情况下,贝壳的业绩迎来了「逆势」上涨。

财报显示,贝壳2023年全年总交易额(GTV)3.14万亿元,同比增加20.4%;年收入778亿元,净利润58.9亿元。

从营收结构来看,2023年贝壳的存量房业务全年GTV达到20280亿元,同比增长28.6%;净收入也同比增长15.9%至279.54亿元,贡献利润率更是同比提升7.3个百分点达到47.2%。

新房业务方面,2023年新房业务GTV达到10030亿元,同比增长6.7%;净收入305.76亿元,同比增幅为6.7%。新房业务贡献利润率同比提升2.9个百分点达到26.6%。

来源:企业财报、红星资本局

2023年贝壳超3万亿元的交易额中,存量房交易额占比达到了2/3;同时,存量房业务实现的净收入增幅以及贡献利润率也高于新房业务。

也就是说,贝壳2023年的业绩提升,二手房业务功不可没。

此外,贝壳2023年门店和经纪人数量有所回升。财报显示,截至2023年底,贝壳的门店和经纪人数量分别为4.38万家和42.8万人,分别同比增加8.1%和8.5%。

事实上,去年国内二手房市场确实更为「热闹」,其主要原因还是市场供需结构转变下,存量房市场规模扩大,购房者的偏好向二手房倾斜。

住建部数据显示,2023年全国二手房交易量占比接近40%,市场加速向二手房转型。易居房地产研究院和中指研究院监测的重点城市数据也显示,去年二手房成交规模同比涨幅超36%。

同时贝壳调研显示,从2022年6月至2023年12月,优先选择购买二手房的客户比例从23%上涨至35%,二手产品全面承接了刚需的「上车」需求。

(二)

家装家居能否成为第二曲线

除了新房存量房业务外,贝壳正在积极拓展家装家居领域,想要将其作为自己的第二营收曲线。

财报显示,2023年贝壳家装家居业务的净收入为109亿元,占企业总营收比为14%。

事实上,早在2015年,链家就曾与万科合作成立万科链家装饰有限公司,初次在家装领域进行试水。

2020年4月,贝壳推出了自营家装品牌「被窝」。2021年7月,贝壳宣布与圣都家装达成协议,以总对价80亿元收购圣都家装100%的股权。

来源:贝壳找房官网

2021年底,贝壳提出「一体两翼」战略,其中,「一体」即二手和新房交易服务赛道,「两翼」分别为整装大家居事业群与惠居事业群,家居家装业务是贝壳战略升级的重点。

贝壳布局家装家居业务,原因也很简单。

家装业务与房地产交易服务具有很强的关联性,购房后往往伴随着装修需求。作为房地产交易和服务平台,贝壳拥有较大的用户资源,进军家装业务能够将其业务链条进一步延伸。

从大环境看,整个家装行业市场空间仍在。

据贝壳研究院测算,2022年至2030年期间我国住房装修总需求每年在30亿至50亿平方米之间。家装家居市场总体规模在2025年达到5万亿元左右,在2030年达到7万亿元左右,年均增长率超过6%。

不过在外界看来,贝壳做家装家居依然存在许多不确定性。

首先,家装行业目前仍存在一些不规范、不透明的现象,整个行业标准化程度低,市场分散的同时竞争十分激烈。

其次,行业供应链管理难度高,家装业务涉及材料、设备、人工等多个环节,想要建立高效的供应链管理体系,确保材料质量和施工进度十分困难。

总的来说,尽管贝壳已有多年的房屋租卖经验,但在贝壳没有真正触及并改造完家装行业的痛点之前,依旧面临较大的挑战与较多的不确定性。

(三)

进军地产开发业务

进军房地产开发业务,是贝壳在行业内的又一尝试。

2023年7月,贝壳推出贝好家业务,并宣布其原来的「一体两翼」战略升级为「一体三翼」:「一体」即新房和二手房房屋交易业务,「三翼」即家装业务、租房业务和贝好家业务。

为了壮大该板块业务,贝壳除了让首席运营官徐万刚转任贝好家事业线首席执行官,还不断在行业里招兵买马。

2023年3月15日,北京公开出让两宗土地,贝壳旗下子公司——贝好家(北京)置业有限公司(下称北京贝好家)参与竞拍。

公开资料显示,贝壳本次要拍的地块项目,有超过三十家房企报名参拍,包括龙湖集团、中国海外发展等传统房企。

最终,上述地块由北京建工集团旗下子公司竞得,成交价格为11.67亿元,北京贝好家报价11.323亿元,与最高报价相差0.35亿元。

虽然贝壳此次没有最终拍下地块,但首次下场拍地也赚足了「眼球」,这也是贝壳涉足房地产开发的关键一步。

贝壳内部人士回应媒体称:贝壳做新业务一向谨慎,目前贝好家业务还在探索阶段,顺义报名拿地也是试试水。

下场拍地,足见贝壳的野心,但对于没有经验的贝壳来说,进军地产开发仍是一个巨大的考验。毕竟房地产行业需求瞬息万变,更「重」的业务,对贝壳的现金流和盈利能力都是挑战。

小结

纵观贝壳近年的业务布局,其意图从开发、买卖再到装修,「一条龙」式包揽客户买房全阶段。不过眼下买卖房屋业务还受大环境影响,在地产开发与房屋装修业务上,贝壳依然有很长的路要走。

红星新闻记者 刘谧

编辑 余冬梅

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