9月24日金融三部門率先提出多項房地產支持政策，隨後中央政治局會議罕見地在9月底研究經濟形勢，並首次提出「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放了迄今最強「穩地產」訊號，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場註入信心。回顧今年以來房地產執行情況，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房「以價換量」帶動成交同比基本持平；年中5.17政策帶動6月市場活躍度提升，但三季度後政策效果減弱，市場仍面臨較大調整壓力。近期中央釋放明確訊號後，相關政策或將得到快速落實，配合財政貨幣政策加力，房地產預期有望有所好轉，預計四季度市場銷售將迎來邊際改善，但市場拐點仍依賴於政策力度、落地節奏以及居民就業收入預期等因素，預計短期市場整體仍將處於築底階段。
（1） 市場供求： 2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。三季度以來，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，多數城市新房銷售較為低迷，三季度同比降幅約為19%，降幅較上半年收窄主要源於高基數效應緩解。二手房市場延續「以價換量」行情，交易仍保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數同比下降2%。
（2） 房價 ：2024年1-8月，百城二手房價格累計下跌5.00%，環比已連續28個月下跌；受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.49%。
（3）土地市場： 2024年前三季度，全國土地市場繼續縮量，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財政壓力加大。三季度，盡管多地最佳化土拍規則吸引房企投資，但僅部份熱點城市優質地塊房企參拍積極，整體溢價率較去年同期下降0.7個百分點。當前房企普遍采取「以銷定投」策略，投資整體偏謹慎，重點城市央國企及地方國資拿地占比持續保持在75%左右。
（4）政策展望： 為完成全年經濟5%左右增長目標，四季度更多宏觀增量政策有望持續落地，房地產政策預計將著力穩房價穩預期，擴大需求總量、改善供求關系等或是政策重要方向。北京、上海限購政策或將進一步最佳化調整，促進更多新增需求進入市場；各地有望繼續降低房貸利率、下調二套首付比例、降低交易稅費和交易傭金等，更多城市或將取消普宅標準，促進改善性住房需求釋放。地方收儲已建成未售新房的配套政策有望繼續完善，進一步加速去庫存；盤活存量土地的配套政策或已在路上。
（5）市場展望： 9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心，若各項政策加力並較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善，但考慮到影響居民置業能力及置業意願的收入、就業等中長期因素轉變需要一定時間，預計市場短期仍將延續築底行情，全年新建商品房銷售面積或將回落至9.3億平米左右，同比降幅約15%-18%，而投資端企穩預計將滯後於銷售端，因此開工投資或將延續低位執行態勢。另外，今年四季度表現對於明年房地產預期和走勢也至關重要，意味著相關舉措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能對明年市場企穩形成有力支撐。
2024年三季度中國房地產市場形勢總結
（一）成交規模：前三季度重點100城新房成交面積同比下降32%；二手房表現好於新房，前三季度重點30城二手房成交同比下降2%
全國： 根據國家統計局數據，2024年1-8月，全國商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%，8月商品房銷售面積為6453萬平方米，同比下降12.6%（單月增速為調整基數後測算），較7月收窄2.8個百分點。1-8月商品房銷售額為6.0萬億元，同比下降23.6%，較1-7月收窄0.7個百分點，8月商品房銷售額為0.6萬億元，同比下降17.2%，較7月收窄1.3個百分點。其中，1-8月新建商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降20.4%、25.0%。
現房銷售表現好於期房，占比已超三成。 2024年1-8月，商品房期房銷售4.2億平方米，同比下降27.7%；現房銷售1.8億平方米，同比增長18.6%，表現明顯好於期房。從占比上看，2024年1-8月現房銷售面積占總銷售面積的比重為30.2%，較2023年全年提升7.7個百分點。
圖：2016年至2024年100個代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面積及同比走勢
圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
重點100城： 前三季度新房市場整體活躍度較低，成交規模處近年來同期低位，低基數下三季度同比降幅收窄至19%。 據初步統計，2024年前三季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積約2060萬平方米，同比下降約32%，累計降幅較大。其中，一季度及二季度同比降幅分別為45%、26%，進入三季度，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，新房市場成交持續走弱，三季度重點100城新房成交面積環比下降約20%，同比下降約19%，降幅較上半年收窄主要源於高基數效應緩解；「金九」未能如約到來，根據初步統計，9月重點城市新房銷售環比下降約12%，同比下降約33%。
圖：2016至2024年各梯隊代表城市商品住 宅前三季度單城市月均成交面積及同比走勢
數據來源： 中指數據CREIS
分梯隊來看 ， 2024年前三季度，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小，三季度低基數下各線城市同比降幅均有所收窄。一線城市 度政策最佳化持續落地，疊加改善需求釋放影響，前三季新建商品住宅成交面積維持一定規模，同比下降約25%，同比降幅最小；三季度成交面積同比下降約17%，較二季度收窄約7個百分點。 二線代表城市 前期政策已偏寬松，今年以來政策最佳化空間有限，疊加供應縮量影響，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%；三季度成交面積同比下降約20%，較二季度收窄5個百分點。 三四線代表城市 整體市場情緒仍較弱，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%；三季度成交面積同比下降約20%，較二季度收窄約8個百分點。
圖：2022年以來30個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
二手住宅方面 ，重點城市在「以價換量」及政策最佳化帶動下，市場整體保持一定活躍度，6月以來重點城市成交套數同比保持增長，整體成交規模處相對高位。根據中指數據，2024年前三季度，重點30城二手住宅成交套數同比下降2%。其中，一季度成交套數同比下降約18%；二季度5.17新政落地後，市場情緒有所好轉，同比基本持平；三季度，在「以價換量」帶動下，二手房市場熱度延續，重點30城二手住宅成交套數同比增長約16%，7月成交規模創近16個月新高。分梯隊來看，三季度，一線城市中深圳二手住宅成交套數同比增長67%，北京、上海、廣州同比增幅均超10%；二線城市中杭州、南寧同比增幅均超60%，南京、成都、蘇州、西安、寧波、青島等城市同比增幅均超10%。9月以來，受惡劣天氣和中秋假期影響，二手房成交有所下滑，根據初步統計，9月重點30城二手住宅成交套數環比下降7%，但同比仍增長約5%。
表：北京2023年以來新房、二手房各季度總價段成交套數及同比
表：上海2023年以來新房、二手房各季度總價段成交套數及同比
註：紅色底色為該總價段近兩年單季最高值，括弧內為同比數據。
數據來源： 中指數據CREIS
從需求結構來看 ，隨著二手房價格持續下調，二季度以來北京、上海剛需入市加快，300萬以下二手房源成交套數同比明顯增加， 但二手房市場對新房市場的帶動效應有所減弱，其新房市場仍依賴高端改善需求支撐 ，2024年1-8月，上海2000萬以上新房成交套數同比增長63%，其中7-8月同比增長97%。此外，7-8月廣州及多個二線城市高端改善新房成交同比不同程度增長，其中廣州800萬以上新房成交套數同比增長3%，成都、南京800萬以上同比增長超50%，無錫500萬以上同比增長73%。
（二）供求關系：前三季度重點50城批準上市面積同比下降35%，可售庫存出清周期持續拉長，庫存去化仍存壓
全國 ：2024年1-8月，全國房屋新開工面積為4.9億平方米，同比下降22.5%，較1-7月收窄0.7個百分點，已連續6個月累計降幅收窄，其中，住宅新開工面積為3.6億平方米，同比下降23.0%，較1-7月收窄0.7個百分點。1-8月，全國房屋施工面積為70.9億平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面積為49.6億平方米，同比下降12.6%。1-8月，全國房屋竣工面積為3.3億平方米，同比下降23.6%，較1-7月擴大1.8個百分點。
圖：2016年至2024年50個代表城市商品住宅前三季度月均批準上市面積走勢
圖：2019年至2024年50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢
重點城市新增供應 ：新房供應規模持續走低，前三季度供應總量較去年同期下降明顯。 據初步統計，2024年前三季度，重點50城商品住宅月均批準上市面積約1083萬平方米，同比下降約35%，供給端表現整體偏弱。三季度重點50城商品住宅月均批準上市面積環比下降約26%，同比下降約38%。具體來看，7、8月為傳統行銷淡季，多數房企推盤意願不足，新房供應規模持續低位；9月市場供應並未如往年出現「金九」大幅放量情況，重點50城批準上市面積環比增長3%，同比下降超50%，同比降幅擴大。
圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期
數據來源： 中指數據CREIS
重點城市可售庫存： 可售庫存小幅下行，但仍處高位水平，出清周期持續拉長。 截至2024年8月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.35億平米，較2023年末下降3.4%。出清周期方面，截至8月末，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月。其中，一線城市短期庫存出清周期為15.4個月，主要受上海出清周期較短帶動；二線代表城市出清周期為20.5個月，存在一定去化壓力；三四線代表城市出清周期達33.4個月，去化壓力較大。
全國已開工未售庫存： 隨著新開工規模的持續縮量，全國住宅「已開工未售庫存」規模逐漸下降，截至2024年8月，全國住宅「已開工未售庫存」降至25.1億平方米；但由於新房銷售規模持續低位，出清周期逐漸延長，8月出清周期約為3.4年，市場去化壓力較大。
綜合來看，2024年前三季度，重點城市市場活躍度整體偏弱，進入三季度，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，多數城市新房市場表現仍較為低迷。二手房在「以價換量」帶動下，市場仍保持一定活躍度，成交規模處於相對高位。短期來看，央行一系列支持政策以及中央「止跌回穩」的政策導向有效提振了市場信心，但當前市場恢復仍受諸多方面因素制約，如宏觀經濟執行承壓，居民收入和就業預期尚未徹底改變，市場能否企穩仍需房地產支持政策落地後進一步觀察。
（三）價格水平：1-8月百城二手房價格累計下跌5.00%，改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲1.49%
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
數據來源： 中指數據CREIS
二手住宅方面 ， 2024年1-8月百城二手住宅價格累計下跌5.00%。 根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-8月百城二手住宅價格累計下跌5.00%，跌幅較2023年同期擴大3.42個百分點。具體來看，2024年以來，百城二手住宅價格底部調整態勢未改，一季度百城二手住宅價格月度環比跌幅處在0.3%-0.6%範圍內，下跌振幅與2023年四季度相當；二季度以來，二手住宅價格整體呈現加速下行態勢，4月以來，百城二手住宅價格月度環比跌幅均處0.7%-0.8%之間，其中8月百城二手住宅均價為14549元/平方米，環比下跌0.71%，已連續28個月環比下跌。
新建住宅方面 ，2024年1-8月百城新建住宅價格累計上漲1.49%。 根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-8月百城新建住宅價格累計上漲1.49%。具體來看，受改善型樓盤入市帶動影響，1-8月百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，8月百城新建住宅均價為16461元/平方米，環比上漲0.11%，較7月收窄0.02個百分點。
圖：2021年1月以來百城新建住宅、 二手住宅價格環比下跌城市數量變化
數據來源： 中指數據CREIS
從漲跌城市個數看 ， 2024年1-8月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量保持平穩，二手住宅價格下跌城市數量維持高位。 2024年8月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為46個，較7月增加7個；100個城市二手住宅價格環比均下跌，下跌城市數量與7月持平，已連續15個月超90城。
（四）土地供求： 前三季度300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，出讓金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等熱點城市優質板塊
今年以來，全國土地市場延續低溫執行態勢，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續縮量。 根據初步統計，2024年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地戰線收縮下，僅部份熱點城市優質地塊房企參拍積極，但底價出讓仍是多數城市土拍常態，前三季度300城成交樓面均價同比下降13.3%，溢價率較去年同期下降0.7個百分點，拿地企業仍集中在央國企和地方國資。
表： 2024年前三季度全國300城住宅用地推出和成交規劃建面同比變化(截至9月26日，下同)
註：推出面積按公告時間統計，為規劃建築面積。
數據來源： 中指數據CREIS
各線城市住宅用地推出、成交規模同比均下降，土地出讓金降幅均在四成以上。 根據中指數據，2024年前三季度，一線城市住宅用地推出面積同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二線、三四線城市受供應端及房企投資信心持續偏弱影響，推出、成交指標同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅均超四成。成交樓面均價方面，一線城市同比上漲10.8%，二線、三四線城市同比分別下跌16.0%、12.8%，部份城市優質地塊拍出較高溢價，而多數城市或郊區土拍情緒仍較低。
表：部份城市2024年1-8月各類用地出讓金（億元）
數據來源： 中指數據CREIS
土地出讓金方面 ，根據中指數據，2024年1-8月全國土地出讓金收入超30億元的城市共97個（峰值2020年210個），其中75個城市出讓金收入較過去5年同期峰值下降超50%。具體而言，3個城市跌幅超90%，45個跌幅在70%-90%之間，27個跌幅在50%-70%之間，13個跌幅在30-50%之間，6個跌幅在30%以內。另外， 土地成交城市集中度進一步提升 。根據中指數據，2024年1-9月，住宅用地出讓金TOP10、TOP20城市占全國出讓金的比重較2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重近60%。
流拍撤牌方面 ，根據中指數據，2024年前三季度，全國住宅用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，較去年同期上升7.0個百分點，其中，三季度全國住宅用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，較去年同期下降2.7個百分點，較二季度回落11.9個百分點。
土拍規則方面 ，三季度，為適應市場新變化，提高土地市場活力，重點城市針對土地拍賣規則繼續進行一系列最佳化和調整。 一是，取消土拍地價上限 ，如上海8月15日升級土地出讓交易規則，自第五批次起，對市場熱度較高的地塊施行「雙高雙競」舉措，最終價高者得；8月28日， 深圳寶安區 推出地塊未設地價上限。當前僅剩北京、深圳等少數城市部份區域仍保持宅地土拍最高限價政策。 二是，多地相繼調整容積率計算方式，提高實際得房率。 7月2日， 合肥 釋出【最佳化調整建築工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知】，放寬陽台、露台計容規則；7月29日 ，昆明 最佳化調整了25項指標，明確提出降容積率、降公攤等舉措，同時鼓勵建設第四代住宅。9月23日， 青島 允許架空層和下沈空間不計入容積率，封閉陽台計入一半容積率。
另外， 值得關註的是，部份城市透過收回閑置土地方式幫助房企改善土儲結構 ，7月，福州鼓樓區洪山鎮政府稱華潤福州鬥池路地塊已提出退地申請；8月，越秀釋出公告表示政府出於公共利益收回白雲區廣龍路地塊，9月越秀再宣布將廣州市番禺區暨南大學北側地塊二的土地使用權交由土地開發中心收儲，兩次合計獲得120億「應付票據」補償，獲得的地票將用於後續廣州購地，此模式為解決土地庫存問題提供了新思路。同時，9月24日，央行提出「支持收購房企存量土地。在將部份地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持」。若收購房企存量土地能夠得到更多專項債、再貸款支持，將有效改善房企現金流。
從22城競拍熱度來看 ， 三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等熱點城市優質板塊。 根據中指數據，2024年前三季度，22城住宅用地溢價成交占比為28.3%，較去年同期回落12.4個百分點。三季度，22城住宅用地溢價成交占比為25.6%，較去年同期回落4.5個百分點。具體城市來看， 上海、杭州土拍維持一定熱度 ，杭州三季度出讓宅地14宗，12宗溢價，其中9宗溢價率超20%，臨平數碼商貿城地塊溢價率達59%；上海三季度出讓宅地12宗，5宗溢價，靜安曹家渡社區、徐匯斜土街道地塊溢價率均超30%，其中徐匯斜土街道地塊成交樓面價重新整理全國最高單價記錄。 成都、合肥、福州、南京部份地塊房企舉牌積極 ，成都三季度出讓宅地23宗，9宗溢價，其中錦江柳江街道祝國寺地塊成交溢價率達42%，但其余溢價地塊溢價率均在10%以下；合肥、福州出讓10宗地左右，均僅1宗地塊溢價率超20%；南京三季度出讓宅地55宗，也僅鼓樓鳳凰街道地塊溢價超20%，51宗底價成交。
表：22城2022年以來涉宅用地不同企業拿地金額占比情況（市本級）
數據來源： 中指數據CREIS
拿地企業方面 ，央國企及地方國資仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投資信心改善依賴銷售企穩。 根據中指數據，2024年1-9月（截至9月26日），22城累計拿地金額中央國企占比47%，地方國資占比29%，兩者合計達76%，是拿地絕對主力。具體來看，北京、廣州、上海、深圳等地央國企占比居高位，而福州、鄭州、無錫、沈陽等地，地方國資是拿地主力。僅少部份城市民企拿地金額占比較高，如杭州近兩年民企拿地占比均在高位，濱江、建杭、興耀等本地民企持續拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金額占比達52%。
整體來看，2024年全國土地市場縮量態勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，僅熱點城市核心板塊維持一定熱度。短期來看，土拍環境持續寬松，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，未來如果市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩，核心城市土拍情緒或將溫和修復，同時結合中央強調「嚴控增量」來看，全國土地市場整體量價預計仍將處於低位。
（五）開發投資：1-8月房地產開發投資額同比下降10.2%，降幅仍較大
圖：2014年至2024年8月房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
數據來源：國家統計局， 中指數據CREIS
房地產開發投資額同比下降超10%，整體表現仍偏弱。 2024年1-8月，全國房地產開發投資額為6.9萬億元，同比下降10.2%。其中，住宅開發投資額為5.3萬億元，同比下降10.5%，占房地產開發投資的比重為76.0%。
圖：全國房企到位資金同比增速及2024年1-8月各項資金來源同比增速對比
在房企融資環境持續改善、專案「白名單」深入推進帶動下，1-8月房企到位資金同比降幅持續收窄，但整體降幅仍較大。 2024年1-8月，房地產開發企業到位資金為7.0萬億元，同比下降20.2%，降幅較1-7月收窄1.1個百分點。其中，國內貸款為1.0萬億元，同比下降5.1%，降幅較1-7月收窄1.2個百分點，占到位資金的比重為14.6%。自籌資金為2.5萬億元，同比下降8.4%，降幅較1-7月收窄0.3個百分點，占比為36.0%。定金及預收款為2.1萬億元，同比下降30.2%，降幅較1-7月收窄1.5個百分點，占到位資金的比重為30.1%。個人按揭貸款為9920億元，同比下降35.8%，降幅較1-7月收窄1.5個百分點，占到位資金的比重為14.2%。
2024年中國房地產市場趨勢展望
（一）經濟及政策環境：四季度宏觀增量政策預計將加快落地，房地產政策目標錨定促進市場「止跌回穩」
宏觀經濟方面 ，今年以來，中國經濟整體保持平穩執行，但進入三季度，部份經濟指標出現轉弱現象，同時，當前外部環境仍復雜嚴峻，地緣沖突持續，單邊主義擡頭，疊加年末較高基數效應，四季度中國外貿形勢預計也將承壓，完成全年5%左右的經濟增長目標壓力較大。
7月，二十屆三中全會為中長期改革指明了方向，7月30日中央政治局會議指出「宏觀政策要持續用力、更加給力。要加強逆周期調節，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加快全面落實已確定的政策舉措，及早儲備並適時推出一批增量政策舉措。要加快專項債發行使用進度，用好超長期特別國債，支持國家重大戰略和重點領域安全能力建設，更大力度推動大規模器材更新和大宗耐用消費品以舊換新」，隨後監管部門加緊研究和儲備增量政策。
9月美國啟動降息，為中國貨幣政策調整開啟更大的空間，9月24日，金融三部門聯合召開新聞釋出會，提出降準50BP、降息20BP等一攬子政策，釋放更多流動性並降低融資成本，力促宏觀經濟平穩執行。9月25日，國務院釋出【關於實施就業優先戰略促進高質素充分就業的意見】，部署24條舉措推動「就業優先」落到實處。
9月26日，中共中央政治局會議召開，分析研究當前經濟形勢，9月底研究經濟工作的政治局會議並非慣例，體現出當前經濟工作的緊迫性和中央的重視程度。會議提出「要全面客觀冷靜看待當前經濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經濟工作的責任感和緊迫感。要抓住重點、主動作為， 有效落實存量政策，加力推出增量政策 ，進一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經濟社會發展目標任務。」強調「 要加大財政貨幣政策逆周期調節力度 ，保證必要的財政支出，切實做好基層‘三保’工作。要發行使用好超長期特別國債和地方政府專項債...要降低存款準備金率，實施有力度的降息。要促進房地產市場止跌回穩…」，會議釋放了更加積極務實的穩經濟訊號。
四季度，預計更多宏觀增量政策將加力落實穩經濟，一方面，9.24提及的各項金融政策將逐步落地（9月27日央行已落實降準0.5個百分點，並將公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整為1.50%）；另一方面，財政政策有望明顯加大力度，提高赤字規模，發行更大規模超長期特別國債等或將落地，財稅體制改革加速推進，幫助地方政府化債、最佳化稅收政策等增量政策亦是重點關註方向。
表：2024年三季度中央重要會議中涉及房地產的內容梳理
資料來源：中指研究院綜合整理
房地產政策方面，中央層面，二十屆三中全會審議透過的【決定】明確了房地產中長期改革方向，也指明了短期舉措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盤活等多個方面，將對宏觀經濟和房地產市每場平均產生積極影響。9.26中央政治局會議首次提出「要促進房地產市場止跌回穩」，明確釋放「穩地產」訊號。政策舉措包括：
多措並舉促進住房需求釋放 。 第一 ，下調央行政策利率0.2個百分點，預計調整後會帶動LPR隨之下行0.2到0.25個百分點，降息將有助於降低居民購房成本，促進住房需求釋放，同時也有助於推動房價企穩。 第二 ，將二套房首付比例下限由25%下調至15%，除個別核心城市外，預計各地短期內將陸續下調二套房首付比例，助推改善性住房需求釋放。 第三 ，9.26中央政治局會議進一步強調「要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率」，為北京、上海等核心城市最佳化樓市限購政策開啟空間。
進一步加大去庫存政策力度。國企收儲方面， 5.17之後，國企收儲已建成未售商品房已經成為政府主推的去庫存方式。9.24央行提出將3000億元保障性住房再貸款的央行支持比例從60%提高到100%，有利於提升商業銀行貸款規模，同時結合央行降息政策，有利於降低國企收儲成本，有望加速推進收儲行程。 存量土地盤活方面 ，9.26政治局會議進一步強調「支持盤活存量閑置土地」，9.24央行指出在研究盤活存量土地的增量支持政策，有望進一步加速去庫存行程。
緩解房企資金壓力，大力保障專案交付 。9.24央行提出，將年底前到期的經營性物業貸款和「金融16條」這兩項政策檔延期到2026年底，一方面，對於擁有商業性房地產專案較多且經營穩健的房企，其償債能力或將增強；另一方面，隨著「金融16條」的延期，金融機構對於房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，將能進一步展期，將有效緩解房企償債壓力。另外，9.26政治局會議強調「加大‘白名單’專案貸款投放力度」，截至目前，商業銀行已審批「白名單」專案超過5700個，審批透過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付，未來「白名單」專案貸款投放力度有望進一步加大，改善企業資金環境，保障專案交付，也將進一步穩定購房者購買新房的預期。
中長期改革方向來看 ，三中全會【決定】明確加快構建房地產發展新模式，租購並舉，「保障 市場」住房體系建設，改革商品房預售制、完善房地產稅收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局會議繼續強調要「抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式」。
圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至9月25日）
表：2024年以來主要政策類別出台頻次對比（截至9月25日）
註：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。
資料來源：中指研究院綜合整理
地方政策層面 ，根據中指監測，2024年前三季度全國有約270省市（縣）出台政策超560條，三季度約160省市（縣）出台約200條政策，頻次較二季度小幅回落，但仍保持較高水平。 限購方面 ，由於此前絕大多數城市限購均已放開，三季度各地政策調整多集中於特定人群最佳化，如廣州放松港澳台及外籍人士120平米以上限購，海南多地針對落戶後購房資格進行放松。 限貸方面 ，成都、長沙、重慶等多個核心二線城市將商貸認房範圍收窄至購房所在區縣，即在擬購住房所在區縣無住房的，認定為首套房。 公積金政策方面 ，三季度廣州、杭州蕭山區、成都、大連等地陸續支持提取公積金支付首付；贛州、撫州等多地最佳化公積金貸款套數認定，購房所在區（縣）無房即認定為首套；另有超80城上調公積金貸款額度上限。 限價方面 ，鄭州、信陽、天水等地取消限價。
除此之外，三中全會後，部份地區明確取消普宅認定標準 ，9月，江蘇省、山西省發文明確取消普宅、非普宅標準，北京亦發文指出「適時取消普通住宅和非普通住宅標準，最佳化商品住宅用地交易規則」，普宅標準的取消，有助於降低非普宅房源的交易稅費。
供給端來看，各地持續跟進最佳化土拍規則、提升供地品質、最佳化供應結構，為「好房子」供應提供基礎。 其中，北京降低房企參拍門檻，同時將地塊溢價率上限由15%上調至25%、30%。杭州臨平新城調規後再出讓地塊容積率由2.2降低為1.2；廣州8月釋出的供地清單共50宗地塊，其中20宗位於中心四區。8月上海發文最佳化「70/90」政策，提升中小套型面積標準，下調中小套型供應比例，以更好適應當下住房需求結構變化。
國企收儲去庫存方面 ，今年以來，超30城釋出收購存量房作為保障性住房的公告，8月，武漢、重慶均有收購專案落地。但當前收儲工作整體進展較為緩慢，仍面臨價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等問題，亟需更多針對性政策給予支持。 盤活存量土地方面 ，武漢今年以來超過10個專案申請將存量地塊中的商業部份調整為住宅；9月，廣州收回越秀4宗未開發地塊，並以「應付票據」形式支付，該票據可用來購買廣州新出讓地塊。另外，對於已開工商業專案，7月長沙釋出新政支持公寓類等類住宅商品房調整為住宅。
住房「以舊換新」持續推進，效果初顯。 三季度多地對住房「以舊換新」政策進行創新升級，無錫梁溪區、武漢硚口區擴大二手房收購範圍，8月初無錫梁溪城發集團明確可跨城市（蘇州、常州）收購二手房，目前已有蘇州、常州跨城置換成交的房源；武漢硚口區收購範圍新增江漢區、江岸區、常青花園片區、吳家山部份區域，同時增加可選購新房房源。另外，4月以來開展住房「以舊換新」的鄭州也取得一定成效，截至8月末，已簽訂意向協定房源3818套，透過城發安居公司收購，完成新房認購及網簽約1500套，透過國企平台收購二手房帶動新房成交，加快了庫存去化速度。
表：2024年三季度部份省市最佳化政策主要舉措
資料來源：中指研究院綜合整理
整體來看，9月底金融部門一攬子支持政策釋出，中央也較為罕見地在9月召開了經濟工作主題的政治局會議，並首次提出「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放了迄今最強「穩地產」訊號，政策目標明確，預計四季度房地產政策將加快發力，多措並舉改善房地產供求關系、全力支持「穩房價」。具體政策層面，會議提出「對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高質素，加大「白名單」專案貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率」，結合二季度以來房地產存量政策思路和未來可能的增量政策方向，以下幾個政策方向值得關註：
1.核心城市限購最佳化節奏有望加快，發揮超大城市帶動效應 。北京、上海取消郊區限購或大幅縮短社保年限的可能性提升，此舉可推動剛需加速入市，同時取消核心區大戶型（如144平米以上）限購，可促進有資金實力且有住房需求的人群進入市場。其他城市有望全面取消限購。
2.降低購房成本，降低交易傭金、交易稅費、房貸利率等。 各地預計將加快落實取消普宅認定標準、降低二套房房貸利率、降低公積金貸款利率。從全國層面下調契稅稅率、下調增值稅免征年限等也存在一定預期。
3.加大購房補貼，帶動市場增量需求釋放，由「補磚頭」轉向「補人頭」。 如針對確需保障的人群，包括無房工薪家庭、多子女家庭等，給予更大力度購房補貼，促使這部份人群進入市場購房，切實解決基本保障問題。
4.嚴控增量及最佳化存量政策或將迎來改善 。市場去庫存階段，嚴控供給有助於加快市場供求形成新的平衡，穩定房價預期。最佳化存量政策中重點關註地方政府收儲卡點問題的解決進展，如允許以合理的價格收購存量住房、擴大收儲範圍以及收購主體範圍、擴大收購專案的用途範圍、引導更多低成本資金進入等。同時，盤活存量土地的配套政策也有望繼續完善，未來更多資金若能進入市場，將加速閑置土地盤活利用，緩解房企資金壓力。
另外，供給端政策中，完善「好房子」建設的配套政策，深入推進專案「白名單」政策，加快對房企預繳稅費的清退等均存在預期。
（二）市場趨勢：四季度市場有望迎來邊際改善，但止跌回穩仍取決於政策力度及宏觀基本面改善，預計全年新房銷售規模或降至9.3億平米左右
5.17新政後，核心城市市場活躍度提升，樓市出現階段性回暖，但政策效果持續性略顯不足，7月以來市場活躍度有所回落，新房市場仍面臨較大調整壓力。近期金融部門「一攬子」支持政策以及中央「止跌回穩」的政策導向有效地提振了市場信心，四季度市場有望迎來邊際改善，但當前市場恢復仍受諸多方面因素制約，如宏觀經濟執行承壓，居民收入和就業預期尚未徹底改變等，市場能否企穩仍待進一步觀察，若政策力度加大並較快落實，則有助於加快市場止跌回穩節奏。
圖：歷年全國新建商品房銷售面積
銷售：政策支持短期內可提振信心，但制約新房市場修復的中長期因素尚未出現明顯改善，預計四季度新房市場銷售仍將處於築底階段，但邊際或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推動，短期內市場信心有所提振，但由於居民收入和就業預期等中長期因素尚未徹底改變，市場觀望情緒仍在。另外，隨著二手房價格的持續下跌，二手房對新房市場的傳導效應減弱，替代效應增強，分流了部份新房市場需求，也將對新房銷售規模的修復造成拖累。今年四季度，在降準降息、放松限購等政策帶動下，新房市場銷售預計將出現邊際改善，同時隨著基數回落，四季度新房銷售面積同比降幅或將有所收窄， 預計2024全年新建商品房銷售面積同比下降約15%-18%， 規模降至9.2-9.5億平方米，回落至2009年水平，較2021年高點下降超40%。
房價：目前「以價換量」仍是市場主流，降息緩解租售比倒掛現象，但短期內房價仍有下行壓力。 從積極因素來看，根據中指測算，目前居民購房的綜合資金成本大約在2.6%-3%之間，近期降息將推動資金成本下降，進一步縮小其與租售比的差距，有助於促進房價企穩。但目前二手房掛牌量仍處高位，短期二手房價格或仍處「陰跌」階段。二手房價格的持續下跌也直接影響新房價格預期；同時，二手房對新房需求的分流，也將加重部份房企打折促銷的意願，導致新房價格下行。綜合各項因素來看，短期內房價仍有下跌壓力。另外，目前國企收儲商品房用作保障性住房過程中，收儲價格通常以同地段保障房重設價格作為參考上限（土地劃撥成本、建安成本和不超過5%的利潤），這也對穩房價、穩預期產生一定影響，考慮到當前中央對房地產「止跌回穩」的政策目標，這也需要地方政府以合理價格收儲存量房，穩定房價預期。
圖：全國房屋新開工面積、商品房銷售面積及土地（住宅 商辦用地）成交面積同比變化
開工：土地成交規模大幅下滑態勢尚未扭轉，市場出清周期仍處高位，或將繼續制約房企新開工規模。 在影響新開工的多個因素中，土地成交規模是最關鍵的領先指標，今年以來全國土地（住宅 商辦用地）成交面積延續大幅下滑態勢，1-8月同比下降25.9%，土地成交面積回落態勢尚未扭轉，預計將繼續拖累新開工規模。同時，市場銷售疲弱導致出清周期持續上行，截至8月，全國已開工未售住宅庫存出清周期達3.4年，處於歷史高位，市場庫存壓力或將繼續影響房企開工意願。多個因素影響下，四季度新開工面積或難有明顯改善，但因去年基數較低，累計同比降幅或有所收窄， 預計全年房屋新開工面積同比降幅約16%-21% ，規模降至7.5-8億平米，回落至2006年水平，較2019年高點下降超60%。
圖：施工、新開工、竣工面積和房地產開發投資、建築工程投資同比走勢
投資：受施工、新開工、竣工面積持續回落影響，疊加土地出讓金大幅下滑等因素，短期內房地產開發投資預計仍將低位執行。 建築工程投資和土地購置費是構成房地產開發投資最主要的兩項指標，占開發投資的比重超90%，但兩項指標的低位執行預計將拖累開發投資的修復。一方面，2024年1-8月，全國房地產開發建築工程投資同比下降11.5%，降幅高於房地產開發投資1.3個百分點；短期來看，施工面積縮量態勢或難改變，建築工程投資預計仍將處於低位。另一方面，當前房企普遍采取「以銷定投」策略，投資趨於保守，今年以來土地出讓金繼續大幅下滑，或將拖累土地購置費修復， 預計全年房地產開發投資同比下降接近約8%-10%。
整體來看，9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心，若各項政策加力並較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善，但由於影響居民置業能力及置業意願的收入、就業等中長期因素轉變需要一定時間，因此預計市場短期仍延續築底行情。值得註意的是，今年四季度對明年房地產預期和走勢至關重要，意味著相關舉措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能對明年市場企穩形成有力支撐。
