廣州中考放榜！各校最高分陸續出爐，喜報連連。
廣附三個788分，直接殺瘋了，二中786分、花都廣雅、白雲華賦、天省和五中781分也緊隨其後。
上次察叔盤點高考學區板塊的文章，有10萬+人看過，反響熱烈。
點我回顧：高考放榜！廣州四大名校重新洗牌，學區板塊爆火！
這次直接來分析大家最關心的問題： 初中學區房到底怎麽買，才不會讓幾百萬打水漂？
廣附集團贏麻了！三個小區哪家強？
首先是這次殺瘋了的是廣附集團！
旗下黃廣附東校區、大學城廣附、白雲金廣附並列788分。
而狀元中的狀元，非黃廣附（廣大附中黃埔實驗學校）莫屬。
（網傳狀元成績單，黃廣附考生同分排序第一）
黃廣附分東西校區，這次拔得頭籌的東校區，位於老黃埔文沖街道。
學校附近有三個萬科盤，萬科小區大多都非常密集，人數多，但學校只有「巴掌大」，目前僅開設24班，還有18所小學參與搖號，名校名額僧多粥少。
所以在去年的「學位之戰」中，業主們爭得面紅耳赤。
最後，萬科城市花園惜敗，萬科城市之光、萬科金色悅府勝出，成為了黃廣附東校區唯二可以直升的專案。
萬科金色悅府，是2014年建成的早期專案，在貝殼中的二手最新成交價為380萬，折合單價3.9萬/㎡。
（圖源貝殼找房）
在售房源有37套，價格最低的是一套86㎡的北向三房，328萬，察叔記得萬科金色悅府在21年時最高賣出過6.2萬/㎡，現在3.8萬/㎡的單價，可以說是相當筍了。
（圖源貝殼找房）
而萬科城市之光，近兩年是萬科在廣州片區名副其實的「網紅盤」，21年開盤至今，一直熱賣，房價一度漲到5w多/㎡，最近還有銷售打電話給察叔，說是尾貨清盤。
（圖源貝殼找房）
二手筍盤也不少，目前城市之光F區在貝殼上有套，89㎡東北向三房，420萬，折合4.69萬/㎡。
有學位在手，加上價格優惠，7月3日掛牌，僅半個月就被帶看了31次，十分搶手。
（圖源貝殼找房）
而且最新訊息傳出，黃廣附東校區擴建在望，中建四局已中標擴建方案！
方案包括改造原有教學樓、擴建綜合樓、新建體育館和屋面田徑場、地下停車場等，滿足多功能需求。
（擴建效果圖，圖源中建四局）
再加上區位優勢，周圍生活教育醫療配套成熟，距離大沙東地鐵站也只有幾百米，加上這次中考成績「獨占鰲頭」，萬科城市之光可謂贏麻了。
而附近不遠的富頤華庭也是黃埔廣附校區的「隱形」贏家 ，因為黃廣附這兩年主推西校區，而富頤華庭占據著黃廣附西校區九年一貫制的教育配套，是老黃埔眾多熱盤中獨一份的優勢。
（圖源黃埔教育局官微）
從環境上看，西校區的確香一些，84班的規模（36班小學+48班初中）也遠超東校區，而且據去年網傳，西校區新初一的期末平均分是全區第一，實力比東校區還牛。
和萬科城市之光相比，富頤華庭的明顯劣勢是不靠地鐵，但地段上靠近魚珠CBD，是真正的一步天河。說實話，富頤華庭前幾年高房價積累一系列優質中產客戶，圈層上確實不是坐地鐵的朋友。
目前在售的R13-R14棟，大面積，兩梯四戶，是許多改善客的首選，可以看看。
（圖源專案）
廣附集團近幾年，還陷入了自己卷自己的「現象」。
很多媽媽群、家長群、教育群都討論過—— 黃廣附和金廣附，哪個學校更牛的問題。
事實上，從2017年到2023年，金廣附（白雲廣附實驗學校）已經連續六年摘得廣州中考均分桂冠，所以金廣附更牛，是毋庸置疑的事實。
不過，金廣附的學校和學區房在白雲有好幾個，非常容易搞混，察叔來幫大家捋一捋。
越秀·天悅金沙，位於白雲金沙洲，配套的金廣附有13年建校歷史，788分考生就出自於此。
專案主打的是改善盤，湖景豪宅房，均價3.9萬/平，一路之隔就是永旺，1.5km就是萬達，商業配套優秀。
（專案實景圖，圖源越秀地產廣州區域公眾號）
當然，通勤方面還是需要好好考慮，因為專案離地鐵很遠，出行基本靠自駕，基於金沙洲堵車情況，懂的都懂。
所以大家也可以關註下，位於白雲湖附近的——越秀·天悅雲湖、品實·雲湖花城，配套的金廣附是去年開學的新廣附，為九年一貫制學校。
和金沙洲相比，片區商業配套一般，但交通優勢很強，兩個專案都離8號線亭崗地鐵站很近，只有300米左右。
（地鐵站步行距離，圖源高德導航）
因為性價比高（越秀·天悅雲湖均價3.6萬/㎡，品實·雲湖花城均價3.5萬/㎡），所以兩個專案的銷量都很不錯，近一個月，天悅雲湖成交36套，雲湖花城成交50套，超過天悅金沙的20套。
越秀·白雲·星匯城，位於非常偏遠的鐘落潭，配套的金廣附還在建，開學時間未定。
和前面兩個板塊相比，鐘落潭的城市界面和配套都要落後許多，主打的就是便宜，150萬就可以上車，是許多白雲有娃家庭的首選。
和黃廣附、金廣附相比，大學城廣附一直是低調和實力的所在。
（圖源廣州大學附屬中學公眾號）
對於今年中考狀元的說法，也有分歧，據說今年黃廣附和大學城廣附的788分為同一人，學籍在黃廣附，只是初三在大學城上課，中考前一個月回到黃廣附復習。
不過，拋開網傳， 大學城廣附也一直是廣附系列「發家之作」 ，當年，廣附黃華路校區，還只是一個第二、三梯隊的重點中學，比起傳統廣州老牌中學F4——華附、執信、省實、廣雅，簡直都不知道排哪裏去。
直到新校區搬去大學城，目前成為高中本部所在，加上「奧數」特色，很受家長青睞。教育方式比起華附，據說更適合後天努力型學生。
大學城越秀的星匯文華、星匯文宇對口的就是廣大附中大學城校區 ，這個盤，有好朋友入手了。當年察叔過去的時候，還覺得偏，7年過去了，真心覺得朋友買這裏太有眼光。
大學城整體環境安靜，低密度，十所高校環立，鄰居都是大學教授、講師、輔導員，從天然圈層來說就是書香門第。
（圖源廣州大學城科教文旅中心）
從房價看得出，近十年，星匯文華、星匯文宇房價穩健上漲，保持在7w/㎡的水平，盡管在近兩年二手房下滑的行情，這兩個樓盤價值曲線一直平穩，比天河還抗跌。
這麽「耐造」，所以 廣附+越秀星匯系+大學城的模式，今年在新造板塊復制了。
（圖源安居客）
據說， 越秀大學星匯城 專案配建的1所幼稚園，擬納入創新城配套九年一貫制中小學招生範圍，由 廣大附中番禺實驗學校 具體管理（最終的學校名稱、招生條件和招生範圍以教育部門公布為準），現在賣得特別爆，近一個月成交就有64套。
看完狀元三廣附的分析，到底哪家更有性價比，相信大家心裏都有數了吧。
榜眼探花太低調，學區房一個都不知道？
相比起廣附集團附近的「學區房」個個網紅，榜眼786分，只比狀元低2分，花落二中本部。
二中最牛初中有兩個，一個是越秀的二中本部（應元二中），另一個是位於黃埔蘿崗的二中蘇元學校。
值得一提的是，二中歷來自主招生，和新盤合作很少，目前唯一可以直升的新盤學區房，只有星河灣蘿峰。
直升的是二中蘇元學校新辦的東校區，預計今年9月1日開學。
（蘇元學校東校區，圖源蘇元山下公眾號）
雖然是新校區，但二中的金字招牌不是蓋的，前年起二中就有相關動作，一口氣給蘇元西校區擴招了46名老師，大概率就是為東校區招聘儲備，跟崗學習，積累經驗。
作為「地產界的勞斯萊斯」，星河灣對專案的打造也非常用心，外部「中式庭院風」，內部滿滿「土豪金」。
（圖源專案）
專案板塊屬於科學城，地段價值僅次於老黃埔，交通方面也有有軌電車，後期還有23號線蘿峰站貫通，均價3.8萬/㎡，較受改善客歡迎。
而以781分並列榜眼的，是花都廣雅、白雲華賦、天省和五中。
這幾所裏，察叔給大家分析近幾年的黑馬廣州五中 ，因為花都比較偏，不在很多朋友的考慮範圍內，白雲華賦和天省則為民辦，不靠學區。
廣州五中，原本在海珠區，地位僅次於廣州六中，但整體教育資源、成績在廣州都排不上很前。但近幾年，由於海珠樓市爆火，缺乏教育IP的海珠，就把五中「硬推台前」。
五中初中位於海珠西，而附近新盤，有非常網紅的保利燕語堂悅、中旅天宸府。
有人說「不是保利燕語堂悅買不起，而是中旅天宸府更有性價比」，說的就是 中旅天宸府的學校優勢，可以直升五中，小學也對口昌崗中路小學。
當然，近期海珠西的行情也是一路下探，周邊新盤太卷，位於「高架橋底」的中旅天宸府，從前年開盤7W＋到現在的4W+，實打實的跌出「性價比」。
其實，交通出行上，中旅天宸府也很近地鐵，步行300米就可以到寶崗大道地鐵站，8號線一站即可轉廣佛線。
（圖源專案）
不過價格跌得這麽厲害，專案缺點也肯定是存在的。舊規產品，戶型一般，使用率低，並且小區緊鄰東曉路，有一定的噪音粉塵問題。
說到最後，察叔也要提一句，不是所有學區都是一勞永逸，學區房固然香，但每年都有變化，並不能保證，也不是唯一的選擇。
另一方面，越是名校，越看重孩子的實力，雞娃的背面，是天賦，也有自身努力，也需要一個家庭，家族幾代的傳承和托舉。
每個娃將來的賽道不同，每個家庭的情況也不一樣 ，選擇適合自己的，才是最好的。
