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報告：預計未來3年物管行業營收增量約5000億元，年均增速3%-5%
澎湃新聞記者 李曉青
2月15日，克而瑞地產釋出的報告顯示，未來三年物管行業規模整體平穩，行業重回「微利+現金流」模式。
報告稱，2023年-2026年，預估物管行業營收規模或將由38396億元穩步提升至43373億元，未來3年物管行業營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。其中，基礎服務營收規模凈增長約2565億元，增值服務營收規模凈增長約2412億元。
基礎服務增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業基礎服務營收增量約2565億元。其中，新建產業園、住宅等業態專案所拉動的基礎服務營收增量約1481億元，占比58%。
2020年時物業板塊迎來高光時刻，資本市場給予較高估值，但受地產行業牽連，物業板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰略重心轉向有質素的增長，與此同時行業進入「微利」模式。典型頭部及第三方物企凈利率在5%-10%之間。聚焦行業內管理能力更優的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低於20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣意味著物管行業已進入「微利」模式。隨著物業費收繳率下滑、人工成本上升、專案樓齡提高，凈利率或將持續下滑。
從腰部與頭部企業的情況來看，差距明顯。
首先，聚焦在管面積所反映的規模基數，2023年上半年，頭部物企在管面積均值高達5.1億平方米，腰部物企在管面積均值1.8億平方米，腰部與頭部物企的規模基數差距明顯。
其次，從儲備面積所反映的儲備轉化能力來看。2023年上半年，頭部物企儲備面積均值多達3.1億平方米，腰部物企儲備面積均值0.7億平方米，說明腰部與頭部物企儲備轉化能力同樣差距明顯。
最後，基於新增第三方在管面積、剩余並購金額兩方面指標衡量企業拓展能力。2023年上半年，頭部物企新增第三方在管面積均值2681萬平方米，腰部物企新增第三方在管面積均值低至338萬平方米；頭部物企剩余並購金額均值19億元，腰部物企剩余並購金額均值5.9億元，直觀反映腰部與頭部物企投拓能力存在較大差距。
受地產關聯方持續暴雷、應收賬款難以收回、大額計提減值準備等多方面因素影響，2023年，物管行業築底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。
報告預計，2024年仍將是盤整年，上市物企平均估值或將在一定區間範圍內窄幅波動。隨著行業不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望緩慢回升。
來源：澎湃新聞
