每年的「3·15」消費維權報告中，房產類投訴常居高位，「糾紛多、維權難」已成為房地產行業的一大熱點，年復一年未能扭轉。
從中國消費者協會近期釋出的2023年全國消協組織受理投訴情況分析來看，家用電子電器類、房屋及建材類、家具類等投訴量均進入所屬投訴類別的前十位。其中，房屋及建材類投訴量居第七位，為31351件，投訴比重為2.36%。
我們整理了一些典型熱點案例，希望警示行業和企業，也希望能為消費者的購房大事提供一些參考。
一宗罪：延期交房
近兩年來，保交樓既是行業焦點，又是重要的民生。自2022年7月中央政治局會議首次提出保交樓後，政府、金融層面頻頻發聲和出台政策，透過多種舉措推動了保交樓工作，全國各地的保交樓取得了明顯成效。
根據西安市政府工作報告的數據，2023年，西安「保交樓」專案交付8.6萬余套，超額完成年度任務，完成總任務的91.9%。盡管如此，延期交房仍然是購房者投訴的焦點之一，保交樓任務依然任重而道遠。
3月3日，有購房業主在人民網地方領導留言板留言稱，西安曲江奧園城市天地延遲交房已經3年了，現在開發商不復工。對此，曲江新區管委會回復稱，該專案2號樓外立面保溫及室內公區裝修已完成80%以上，已督促開發企業加快組織各參建單位復工復產，同步加大人力、物力、材料的投入，全力推進工程建設。
2月29日，大唐西市千和郡的業主反映，自己於2021年5月在大唐西市售樓部全款購買的大唐西市千和郡專案的房子，2022年11月份停工至今未開工。
曲江新區管委會回復稱，大唐西市千和郡二期專案，位於蓮湖區興中路5號，建設單位為西安大唐西市置業有限公司。經調查，因建設單位資金短缺，拖欠施工單位西安建工綠色建築集團有限公司工程款，導致工地處於停工狀態。針對專案停工問題，大明宮質監站正持續督促約談建設單位專案負責人，要求其加快籌措資金，支付工程款，保障專案建設進度。當前開發商反饋將於3月給施工單位支付2000萬元工程款，施工方在收到工程款後立即啟動全面復工。
因收房遙遙無期，停貸也成了業主迫不得已的選擇。2022年7月12日，璀璨傾城二期業主在社交媒體釋出【西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函】稱，「因購房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合約約定的交房時間交付。故業主一致決定，自7月起，暫停償還按揭貸款，直至房子交付。」但隨之而來的征信問題卻成為很多業主的苦惱。
業主遭遇延期交付後，該如何維護自己的正當權利？北京金訴律師事務所主任律師王玉臣建議，可以直接起訴開發商，要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果違約責任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這是最簡單直接的方案，但是往往沒法直接實作交房的目的，只能透過追究違約金或損失督促開發商盡快交房。
「可以透過資訊公開的方式去相關部門調取這個專案目前的建設手續，查清楚到底是什麽原因不能交房。查到專案存在違法違規的問題後，購房者可以視情況提起相關違法查處，要求相關部門履行職責，透過相關部門給開發商施加壓力。」王玉臣表示。
二宗罪：降標減配
在克而瑞發起的2024交付力調研問卷中，「降標減配」成為購房者的第二大困擾。
1月2日，一位家住西安禦錦城十八期的業主在人民網地方領導留言板表示：「專案設有開放日，進去看了外墻嚴重凹凸不平，墻面嚴重漏水，宣傳時綠化有名樹還有花，進去樹也枯萎了，裏面並沒有什麽綠化，全是草坪，開發商虛假宣傳，配置減配。小區面積也少了13畝，開發商沒有按圖紙規劃。」
老三屆悅湖小區的業主也留言稱，開發商在售房過程中存在隱瞞小區內有公租房的資訊和在各戶間過道刷大白墻，用破柵欄替代實體墻。
這位業主表示，自己於2022年6月20日與開發商簽訂了購房合約，購買了該小區的一套期房商品房。在購房前，開發商和售樓部都宣傳該樓盤為大平層改善型住房，並承諾公區裝修將采用高標準的瓷磚鋪貼。然而在臨近交付時，發現開發商在售房時並未告知小區內有公租房的情況，且公區在各戶過道間刷大白墻這與開發商之前的宣傳嚴重不符。
此外，小區的隔墻僅使用簡易柵欄進行分隔，安全性和私密性無法得到保障。這不僅影響了小區的整體美觀，也給業主的生活帶來了很大的困擾和安全隱患。業主認為開發商在售房時故意隱瞞公租房的資訊。同時今年3月份要交付新房，開發商為省錢趕工期公區裝修遠遠未達到宣傳標準，也嚴重侵犯了業主的合法權益。「我要求開發商對小區內未貼瓷磚的區域進行重新貼瓷磚，並對小區隔墻柵欄更換實體墻，以確保小區的安全性和私密性。」
對於該業主的訴求，未央區相關部門回復道：經核查小區公租房已經進行公示，並在售樓部進行公示，關於您反映裝修方面問題，依據您簽署合約為準。樣板層裝修標準也是交付標準，所有的電梯步入廳是瓷磚，門戶通道是乳膠漆，您如有疑問建議透過司法途徑維護自身合法權益，關於您反映柵欄問題，目前小區還未施工完畢，後期待施工完成會有驗收。
針對此類貨不對板、降標減配的問題，王玉臣表示：「收房的時候，業主可以先驗房，對質素問題一定要事無巨細地記在收房單上，並要求當時的對接人員簽字確認，自己手頭留存一份作為證據。發現問題要及時透過拍攝將具體的問題記錄下來，並透過書面函件去要求開發商履行相應義務。」
對於有嚴重質素問題的情況，他建議必要的時候，可請第三方專業機構對質素問題進行鑒定。「關於鑒定，務必要註意三個問題：首先成本相對較高，其次最好和開發商共同委托，否則可能會出現鑒定結果出來後，開發商不承認。當然，即使開發商不認，也不影響其鑒定結果，可以作為談判籌碼。也可透過訴訟的方式來保護自己的權利。」王玉臣說道。
三宗罪：虛假宣傳
虛假宣傳也是引發住房消費糾紛的主要導火索之一。在社交平台上，網友們紛紛吐槽表示：「比即食麵包裝更不可信的，是房地產廣告」「房產中介的嘴，騙人的鬼」「走過最長的路，就是樓盤行銷的套路」……
一位金泰貞觀府的業主在人民網地方領導留言板留言稱，購買金泰貞觀悅府小區房屋時，宣傳人車分流，在2023年11月10日交房時，業主們發現遺留嚴重安全隱患，未達到真正人車分流，嚴重虛假宣傳。後經業主們與相關部門溝通後，金泰恒業地產開發商承認該問題，且同意加裝行人隔離帶、減速帶等相關設施來確保行人安全。
幸運的是，這些業主的留言都得到了相關管理部門的回應，問題也得到了妥善的解決，但更多的業主還在苦苦等待中。而在監管層面，盡管西安市住建局在多次會議上提出「要持續規範房地產市場管理，嚴厲打擊違規銷售、無證銷售、虛假宣傳，推動全市房地產業健康穩定發展」，但該問題卻屢禁不止。
對於這些問題，王玉臣建議購房者：「取證要先行，需要對糾紛類別進行初步判斷，定下維權策略。比如虛假宣傳、貨不對板等，直接提民事訴訟，勝算近乎為零。因為開發商的合約往往會對虛假宣傳進行規避，司法實踐對業主極為不利，需要優先考慮其他法律手段，需要考慮多種法律手段組合。」
如果購房者遇到了虛假宣傳類的問題，「可以向市場監督管理部門反映虛假宣傳的違法行為，要求查處。如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰，可以以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。」王玉臣說道。
