華潤置地出品的湖貝舊改大戲遭遇「插曲」。
7月17日，京東拍賣上架一件拍品——華潤置地（深圳）開發有限公司（以下簡稱「華潤深開」）100%份額股權，起拍價約20.50億元。據時代周報記者了解，此次拍賣的導火索指向華潤置地旗下湖貝舊改合作股東的債務問題。
華潤深開系湖貝舊改的註冊公司，是深圳市湖貝順潤投資有限公司（以下簡稱「湖貝順潤」）的全資子公司。湖貝順潤有三大股東，由華潤置地控股有限公司（以下簡稱「華潤置地」）、深圳雲祥實業發展有限公司（以下簡稱「雲祥實業」）、華潤深國投信托有限公司分別持股60%、20%、20%。
根據天眼查，湖貝順潤、雲祥實業已被深圳市南山區人民法院、深圳市中級人民法院列為被執行人，被執行金額分別為4.94億元、1.02億元。
京東拍賣公示的執行裁定書顯示，由於被執行人湖貝順潤未及時履行生效法律文書確定的義務，申請執行人華潤置地向深圳市南山區人民法院申請強制執行。深圳市南山區人民法院作出如下裁定：拍賣、變賣湖貝順潤持有的華潤深開100%份額股權。
這場拍賣將於8月15日進行，已吸引2.3萬人圍觀，暫無人報名。
拆遷前夕的湖貝，時代周報記者攝於2020年
專案公司連續虧損
被擺上拍賣台的華潤深開成立於2012年3月，主要從事房地產開發經營，正在進行深圳市羅湖區東門街道湖貝統籌片區城市更新單元開發建設。
在華潤深開成立的前一年，華潤置地正式介入湖貝舊改。經歷漫長的立項、調研、規劃、談判，2019年，湖貝舊改正式動工。2022年7月，湖貝舊改以「華潤置地未來城」的案名亮相，首批產品於當年9月入市。
從介入到開盤，華潤深開為湖貝舊改付出了昂貴的代價。
根據深圳中洲資產評估房地產估價有限公司（以下簡稱「中洲評估」）5月23日出具的資產評估報告，2021-2023年，華潤深開分別錄得虧損61.68萬元、1839.76萬元、2417.36萬元，截至今年1月31日，華潤深開總負債約60.42億元。
合作方的財務問題，為湖貝舊改增添幾許不確定性。
深圳市南山區人民法院今年7月3日出具的執行裁定書顯示，針對華潤置地與湖貝順潤的借款合約糾紛，由於湖貝順潤未履行生效法律文書確定的義務，深圳市南山區人民法院裁定拍賣、變賣湖貝順潤持有的華潤深開100%份額股權以抵償其所欠債務。
華潤深開註冊資本50億元，實繳資本26.99億元，由於湖貝順潤僅出資3.6529億元，因此其實際持有的華潤深開股權份額為7.3058%。
中洲評估的報告顯示，華潤深開資產主要為存貨和固定資產，存貨包括A1、A2、A3、A4、A7、A9、B1、B2、C1、C2十宗地塊，開發建設用地面積約14.88萬平方米；固定資產包括電腦、空調等電子器材。
截至評估基準日2024年1月31日，華潤深開資產評估價值為89.70億元，負債評估價值為60.42億元，股東全部權益評估價值為29.28億元，7.3058%的股東權益價值為2.14億元。
目前，即將被拍賣的華潤深開累計吸引2.3萬人圍觀，暫無人報名。一名業內人士認為，湖貝舊改是華潤置地的明星專案，加上其央企背景，專案後續的建設營運無需太過擔心。
據華潤置地深圳公司訊息，湖貝舊改正選地塊A4已於2023年9月底封頂，主體結構施工、室內精裝等有序進行，計劃今年年底交付。
專案開發周期極長
過去二十多年，華潤置地憑借深圳萬象城、華潤城、華潤深圳灣等網紅專案在深圳市場風生水起。深圳萬象城是中國奢侈品牌最多、業績體量最大的購物中心之一，華潤城潤璽一期曾以195億元的銷售額拿下全國住宅「盤王」稱號，華潤深圳灣悅府二手房常年一房難求。
隨著這些專案開發完畢，華潤置地亟需找到下一個「業績壓艙石」，湖貝舊改承載了這樣的寄托。
在華潤置地內部，湖貝舊改被視為繼華潤城、華潤深圳灣之後的片區統籌更新升級之作，但其面臨的挑戰，遠非後二者可比。
1992年，湖貝舊村改造工作啟動，先後接洽的十余家開發商都因為難度太大放棄了。2011年，羅湖區政府牽手華潤置地，再次啟動停滯多年的湖貝舊改。
湖貝舊改是深圳首個城市更新統籌片區，拆遷物件包括湖貝舊村、18個舊住宅小區、83個市屬區屬大業主，拆遷範圍涉及93個原始宗地，幾乎涵蓋了深圳所有的土地類別。
時任華潤置地深圳大區深南片區總經理的鐘華曾公開表示，「（湖貝舊改）拆遷的復雜難度，無論是土地處置、國資處置、涉及大約165宗跨省案件的查封抵押，還是海外業主如何進行產權公證登出等問題，是我們在大沖（華潤城專案）沒有遇到過的。」
權屬關系錯綜復雜，以致於華潤置地在介入多年後，湖貝舊改一期專案才在2019年9月動工。這期間，華潤置地舉行了三百多場宣講會，四萬多次登門拜訪，上百輪規劃方案討論，「請了國內外40多家設計事務所參與工作，圖紙幾噸重。」鐘華說。
2022年7月，湖貝舊改官宣案名「華潤置地未來城」——這是一個占地約34萬平方米、建面約220萬平方米的巨型綜合體，包含約49萬平方米商業、約71萬平方米寫字樓、約57萬平方米住宅、約21萬平方米商務公寓，以及一個面向深圳主幹道深南大道開啟200米的中央公園。
值得一提的是，華潤置地未來城總建面略小於華潤城（280萬平方米），但計劃總投資額高達700億元，是華潤城（300億元）的兩倍有余。
華潤置地未來城效果圖，圖源：華潤置地
2022年9月30日，華潤置地未來城首批產品入市，推出466套住宅、商務公寓、辦公樓和商鋪。彼時，深圳樓市已進入下行區間，樓盤去化開始變得困難，打造了多個「日光碟」的華潤置地也難免受到沖擊，不得不啟動全民行銷和渠道轉介。
根據深圳市房地產資訊平台統計數據，截至7月17日，華潤置地未來城首批入市的住宅產品，仍有16套房處於「期房待售」狀態，去化率約86.32%。
不止市場下行造成的沖擊，華潤置地面臨的挑戰還有舊改談判的長期阻滯不前。
中洲評估的資產評估報告顯示，湖貝舊改涉及的十宗地塊中，僅A1、A4、A9地塊確認實施主體，A1、A4地塊簽訂土地出讓合約。
中洲評估還提醒，湖貝舊改專規範圍內目前尚有100多戶業主未簽約，「專案已遷延10多年，未來全部開發完成時間周期不確定。」
