作者：余飛
4月30日，中央政治局會議在北京召開，此次會議對樓市有了全新表述：
會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質素發展。要深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務高風險省份和市縣既真正壓降債務、又能穩定發展。要持續推動中小金融機構改革化險，多措並舉促進資本市場健康發展。
之所以說這是對樓市的新表述，是因為這段表述，和以往有兩個明顯不同。
01
沒有提及「三大工程」
「三大工程」，也即保障房建設、城中村改造和「平急兩用」公共設施，這是去年中央提出的涉及房地產的三大重要任務。
去年年末為了支援三大工程建設，甚至重新開機了多年未實行的PSL，一開始就是3500億元。有媒體已經梳理，3500億元是PSL單月投放力度的歷史第三高——前兩次，2022年11月，PSL新增3675億；2014年12月，新增3831億。
然而，不過一年時間，在4月30日那場重要的會議上，對「三大工程」，乃至對保障性住房，只字未提。
這裏面是否釋放了某些訊號？或者說，這裏面是否在印證前一天的小作文。
如果是，對商品房市場理論上的確存在較大利好。
利好的邏輯在於，對商品房的分流壓力減小了。之前我在分析保障房的時候就說過，保障房尤其是配售型保障房一旦大規模入市，將至少分流掉目前商品房市場中一半的需求，這會讓本就需求斷代的商品房市場，雪上加霜。
此時不再提及「三大工程」，不再提及保障房，可能是對現實的妥協，不想讓其成為最後一根稻草。
02
去庫存要來了
在淡化「三大工程」的同時，樓市一個新任務被提上了日程，或者是一新表態：要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施。
這句話釋放的訊號有幾點：
1，市場已經供大於求。
「要結合房地產市場供求關系的新變化」這個表述，早在去年7月份的中央政治局會議上，就有表態。
2、要建大戶型房子和好房子，放開「709」0限制或許會大面積放松。
「人民群眾對優質新房的新期待」，就是這個意思。
2006年5月建設部、發改委、國土部等9部門在「關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見」裏，對新建住宅的套型比例要求，具體為：
要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工特許證的專案凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。
當時提出要70%的房子面積在90平米以下，是因為要適應當時的城市化速度。那個年代，是城市化速率最高的年代，大批農民進城，大批小城市的居民轉移到大城市。
為了提供更多的房子，為了避免因為供需矛盾而釀成房價大漲，才有了「7090」政策。
事至如今，一方面供求已經發生轉變，市場的房子供應遠大於需求，沒有了快速增加房子的需求；另一方面，隨著民眾對房子品質的要求提升，90平米以下的房子，已經跟不上時代的需求。
3、去庫存大招，或許要來。
「統籌研究消化存量房產最佳化增量房產住房」，這句話訊號滿滿。前半句是從需求端考慮，要去庫存。後半句則是從供應端考慮，就是要減少供應。
利用一減一增，來化解供需新變化，以穩定住房地產的跌勢。
那麽接下來該怎樣去庫存？先回顧一下上一輪去庫存。
上一輪去庫存發生在2014年年末，當時的庫存量正在快速攀升，於是提出了全線去庫存，措施包括降首付、降息、放開限購限售、貨幣棚改、鼓勵國企購買商品房。
其中的貨幣棚改，更是拉動三四線城市房價上漲的主要原因。
制圖：城市財經；數據：國家統計局
2023年至今的全國庫存現狀，和上一輪去庫存的節點很像，2023年全國商品房庫存量6.7億平方米，今年一季度增加至7.4億平方米，超過了上一輪庫存量高點。
那麽現在有什麽去庫存大招？能否奏效？
方法還是老方法。比如放開限購限售。
今年，蘇州、長沙、成都全面取消了限購，杭州將二手房的限購解除。目前全國除了北上廣深四大一線城市保留限購，杭州、西安、天津保留部份限購，以及海南外，其余都不再限購。
4月30日，北京松動了限購。
凡符合北京限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是戶籍還是非戶籍，都可以在原來限購套數的基礎上，在五環外多買1套住宅！
這是在號召有錢人去五環外再買一套房，幫助去庫存。
4月30日，天津也放松了限購。
對河北、北京居民取消限購——北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受天津戶籍居民購房政策。
這是在「都市圈購房同權」。這一招，2021年3月南昌就曾釋出過，當時還被住建局約談，並收回了政策。
此一時彼一時，如今南昌完全不限購。北方第二城天津也走上了這條路。
降首付、降息方面，過去三年一直都在進行著。
目前三四線城市的首付基本降到了20%，部份二線城市的首付也降到了20%，一線和強二線普遍在30%。
一線與強二線首付還有下降空間。
以上是去庫存可以使用的方法。
再看減少供應方面，4月30日，在中央對樓市新表述之後，自然資源部立刻釋出了一份【通知】。
明確提到：
商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照「盤活多少、供應多少」的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
這段規定，之前也是如此，這次之所以再度強調，顯然是要加強力度執行。
按照這個規則，當下大多數三四線城市都要停止賣地。大多數二線城市乃至一線城市，都要減少土地供應。
03
幾個問題
面對新一輪大招，能否奏效，是大家最期待的答案。這個答案，本號不做預測，讓時間來給出，這裏只討論幾個問題：
第一，救市早就啟動，有效果嗎？
過去三年，限購、限售不斷解除，首付也一直在下降，但市場卻江河日下。
2021年全國基本進入了瘋狂救市階段，但效果恰如2016年放開的二孩政策一樣，越放開越跌。
數據層面上可以看到：
中國樓市已經從2021年的「雙18」調整至2022「雙13」，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至「雙11」，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至「雙11」。
制圖：城市財經；數據：國家統計局
制圖：城市財經；數據：國家統計局
房地產貸款，創下2016年來新低。
制圖：城市財經；數據：央行
賣地收入，繼續下跌。
制圖：城市財經；數據：財政部
說明取消限購，不頂用，因為現在的房子難賣，壓根就不是名額問題，而是信心和收入問題。
第二，市場缺房子嗎？
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一組數據，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）占比都在一半以上，農村的建築中絕大部份都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數碼。
此外，澤平宏觀披露的數據顯示。各類城市的套戶比中，只有一線城市低於1，二線和三四線城市都大於1。
所謂套戶比，就是城市的房屋套數和戶數之比，大於1說明，房子套數比戶數還多，供大於求。
也就是說，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大於求。
從目前各城市已預售尚未賣出、尚未建好的房子、已拍地尚未建好的房子，以及紮堆的空置二手房數量來看，除了一線與個別強二線城市外，其余城市即便不再建設，都不缺房子。
當然，好房子還是缺的。
第二，需求在逐年減少。
我們的人口已經二連降，去年全國人口減少了208萬。而且，出生人口相較於高點時期過去十年的高點，近乎腰斬，城市化速率也降了下來。
制圖：城市財經；數據：國家統計局
未來需要買房的人，會越來越少。
機構有一組預測數據。
根據房地產行業權威中指研究院理論26-40歲是買房、置換房地產的主力，那麽40歲的是1984年出生的2088萬，26歲的是1998年的1585萬，所以得出結論2024年買房主力人口減少503萬。
同理預測未來若幹年買房主力變化需求，2025年繼續減少603萬，2026年繼續減少904萬，2027年繼續減少1240萬人，2028年繼續減少1167萬人，2029年繼續減少1406萬人，2030年繼續減少1414萬人，2031年繼續減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。
此後買房主力人口在正負100萬以內上下浮動。
