(本文轉載自公眾號杭州樓市動態,作者浩老板,鳳凰網房產已獲授權)
奧體地王
奧體望闕南今日掛牌，地價3.6萬。 無論在當下，還是未來，奧體的地王是板上釘釘了。
相比於望闕的起拍樓面價有20%的漲幅，來源於大家長的背書， 訊號就很明顯了：奧體就是來領漲的。
雖說放開限價，不意味著杭州普漲，但一些板塊本就是在有意締造倒掛、刻意維持搖號熱度。既然都放開限價了，肯定是往上反彈的。
而樓面價是房價成本的最大占比，樓面價從3.6萬拍，奧體新房沒有理由不漲。
奧體地價有了明顯漲幅後， 蘿蔔乾的土地才能變得金貴，市北、寧圍等地才能水漲船高。
能不能競爭杭州地王
杭州名義地王要追溯到2016年的鳳起潮鳴 ，它的樓面價在45368元/方。
當然邁入限價時代以來，像望江、錢二其實已有多宗宅地樓面價在4.5萬/方上下，它們的新房限價是在7萬/方以內。
那麽望闕南的如果能以7-8萬/方來預售，且能實作高周轉，那麽競爭一下杭州地王非常簡單。
問題就變成在開發商眼裏， 望闕南這宗地能在短周期內賣到7萬/方以上嗎？
這個問題先得看望闕南的綜合位置，三面環校，沒有優越的城市景觀資源，雖說離杭州壹號院不遠，但畢竟是杭州壹號院的IP顯赫，很難復制。
當然有人說奧體首宗不限價的地，未來3.3米層高、餐客廳大理石鋪滿，把大平層的那一套搬到住宅來，那也是相當稀缺的。
這倒是沒錯。
問題變成了，奧體在半年內是否只推這一宗地 ？若是奧體供應量也上來，搞個3-5宗，那望闕南也沒有了笑傲奧體的定價權了。
比如說錢塘灣未來總部基地，亞運村口，就有大量的「閑置空地」，直到現在還沒有出規劃。
在望闕南這宗地商改住前，縱觀奧體-錢江世紀城的用地性質變更，是非常克制嚴謹的，會以住宅-商業指標互換平衡，而望闕南是很直白的商改住。
那麽但凡有空地，能改成住宅的前提下，就有可能搖身一變為住宅 。
所以望闕南的地價成為杭州地王一事，倒是有理論上的可能，但不能說在土拍前就信誓旦旦，那是過於樂觀了些。
望闕南的開盤預期
天下武功唯快不破，這在限價時代下，是至理名言。
因為一宗地橫豎都是賣一個價，早賣必然是比晚賣合適，所以就有了限價時代下的高周轉。
那麽在不限價之後，是趾高氣揚得賣天價慢慢賣成現房，還是稍快一點能在一年內賣個大概，我更傾向於是後者。
首先，望闕南沒有必要開盤就售罄，那顯然是賣便宜了。
但它也沒有必要開盤當天就只能賣個一兩成，這麽搞拖長了戰線，也不利於回籠資金。
這段時間文教的現房錦繡公館，據說綜合成本已經達到了9萬/方。那早個兩年，成本線就是在8萬 ，再早個兩年可能是7萬 。
其實也與二手房東的賣房周期是相同的，二手房也是不限價的。有些房東是要交付就賣，有些房東是等個2年在賣。
有可能是等兩年再賣價格更高，但未必利潤率高，原因在於2年的持有成本、資金利息是一直在付出的。
這也就是說早賣的價格，沒有晚賣來得高，但更有效率。
所以，望闕南未必能以超高價開盤，而是以一個相對能被市場接受的高價開盤， 6.5萬-7萬是一個合理的預估值。
對望闕南頂躍的期待
在限價時代下，搖號時代最貴的k11兩套頂躍、亞運村久負盛名的日耀之城465方頂躍僅有四套。
當時覺得曉風明月會有頂躍，實際上是個冠。
為什麽頂躍在限價時代下稀缺，因為限價不僅僅是限均價，還有最高單價。最高單價一般就均價的1.1倍。
那麽做頂躍就沒有了意義，多花錢給業主做嫁衣。
限價放開後，頂躍就有機會實作對鳳凰層（次頂樓）的超越。
在有超高視野與稀缺戶型的加持下，可以是對均價的遙遙領先。
說不定，還真能賣個兩位數。
