宏觀經濟緩慢復蘇，房地產領域依然是焦點。地方「收儲」模式的探索，對去庫存及緩解房企資金壓力具有重要作用，同時也深刻影響著保障性住房建設成效。
在「消化存量」「最佳化增量」的政策指引下，多地加快推動存量住房收購，主流機制包括「租賃機構收購模式」「轉化保障房模式」「拆遷安置模式」等。但因為收益匹配、政府財力、供需矛盾等方面的擔憂，市場對地方「收儲」效果的預期仍存在分歧。
2024年新領軍者年會大連夏季達沃斯論壇期間，第一財經記者圍繞房地產「收儲」及保障住房體系建設的熱點問題，采訪了北京大學光華管理學院院長劉俏。
未來需求在哪裏？
「過去我們的房地產行業存在兩種供需錯位，第一是一線城市與四五線城市這些低線城市之間的失衡，第二是商品房和保障性住房市場的失衡。」在劉俏看來，中國的保障性住房存在很大的市場需求。
中國新一輪保障性住房建設涵蓋配租型和配售型兩種。當下，收購已建成存量商品房用作保障性住房，一方面可以加速去庫存，另一方面也是進一步增加保障性住房市場供給的有效方式。
不過，較低線城市與一二線城市對保障房需求存在較大差異，在以需定購的「政府主導、市場化運作」收儲思路下，「收儲」效果及可持續性備受關註。不少觀點認為，本輪地方「收儲」主要在「商品房庫存較多的城市」實施，庫存積壓嚴重且房價下降較多的二三線及以下城市更符合條件，但這些城市對保障房的需求可能反而較低。
城鄉二元結構的改善有望緩解這一擔憂。面對國內消費占GDP比重偏低，尤其疫情以來居民對未來收入預期下行、消費需求不足，劉俏持續呼籲提升居民可支配收入，透過破除城鄉二元機構改善收入分布不均，提高邊際消費傾向較高的低收入群體收入增速。這將為房地產市場註入新的力量，帶來全新的房地產發展模式。
劉俏認為，農業全要素生產率水平相對較低和農業轉移人口無法實作真正的市民化，是城鄉二元結構形成的主要原因。
從官方數據來看，2023年中國常住人口城鎮化率達66.2%，但戶籍人口城鎮化率只有48.3%，兩者之間存在著約18個百分點的差距，對應2.55億人生活在城市但沒有城市戶籍。而另一方面，劉俏預測，隨著農業現代化、鄉村振興推進，到2035年，中國農業增加值占GDP比重將降到3%左右，農業就業人口也將降到總就業人口的6%，這也意味著，屆時將有1.44億農業就業人口從農業轉移出來，逐步向城市轉移。
「目前在城市常住但無戶籍的2.55億人，加上未來從農業轉移的1.44億人，合在一起有4億人，這部份群體的最大需求將是保障性住房。」劉俏認為，未來新市民首要的選擇可能不再是購買商品房，更多是考慮保障性住房，這正是房地產新發展模式所需要的。
還需要更多探索
面對商品房和保障房「雙輪驅動」存在一長一短的客觀現實，不論從未來需求角度，還是房地產向新發展模式轉變的迫切性角度，都需要繼續加大對保障房建設的投入。當下正在探索的地方「收儲」模式，也被看作是項「一舉兩得」的舉措。
就在近期，住建部宣布將「收儲」擴圍至縣級以上城市，引起市場關註。目前來看，已有近30座城市出台政策鼓勵收儲存量商品房用作保障性住房。
但在落地層面，依然存在不少挑戰，市場上的主要擔憂包括保障性住房租金回報率較低、收儲考驗地方財力卻無法延續過去的「土地財政」、短期內供給與需求區域不匹配，以及政策結束後難持續等。
當前來看，房地產「收儲」三大主流模式「租賃機構收購模式」「轉化保障房模式」「拆遷安置模式」特點不同，適用的城市類別也存在差異，不過收購主體普遍以地方國企為主。
劉俏認為，要落實「租購並舉」住房制度、構建房地產新發展模式，僅靠地方國企是遠遠不夠的，長期營運管理需要開發商以市場化方式深度參與。尤其在「收儲」模式下，收購主體的保障房營運能力和獲利能力能否支撐正常執行是關鍵。
他表示，當前地方政府和房地產開發商對發展保障性住房的主觀動力普遍不足，一方面是因為收益回報率擔憂，另一方面則是因為更多房企已經失去了由傳統高周轉模式向新發展模式轉變的能力。
當前，因為符合標準專案較少、標的資產價值評估難等，地方國企「收儲」的試點範圍還較小，落地數量還不多。「現在我們的‘收儲’模式主要在嘗試探索階段，主要由地方國企作為操作主體，但這個力度、效果還有待平衡和觀察。」劉俏認為，解決當前房地產行業問題，考慮地方財力、道德風險等因素，應該更多由中央財政資金參與推動更為徹底、體量更大的重組，從而加速行業向新發展模式轉變。
