城鎮老舊社區改造是城市更新和高質素發展中的重要議題。以大拆大建為特征的高速城鎮化走向終結，以整治「城市病」、改善居民生活條件為目標的城鎮精細化治理被提上日程。
2023年7月，住房和城鄉建設部釋出 【關於紮實有序推進城市更新工作的通知】 ，明確城市更新底線要求，堅持「留改拆」並舉，以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。
不同於流程固定的土地招拍掛制度，老舊社區改造面臨更復雜的情境，往往需要「一區一策」甚至「一房一策」，也需要政府、居民、企業等多元主體充分的協商博弈。城市更新如何把老舊社區作為方法？澎湃城市觀察透過梳理上海番瓜弄和南京小西湖兩個舊改專案，分析其中的方法、工具和問題，以供借鑒。
上海番瓜弄改造專案：企業投資總包，統一原拆原建
番瓜弄 位於靜安區天目西路街道，是2023年上海體量最大的「小梁薄板」改建專案之一。早在1950年代，番瓜弄就經歷了從「滾地龍」到工人新村的演變，成為上海第一個五層樓工人小區。在此次舊改之前，這裏已進行了加層、平改坡等多次改造。但房屋破損嚴重，存在內部結構不合理、防水和防火效能不佳、管道堵塞、電線老化等諸多問題。
2023年5月，番瓜弄小區舊住房改建居民簽約率突破 98% ，達到專案正式生效比例。同年11月，改建工程專案開工儀式啟動。
舊改工程采用「原拆原還」方式，預計三年半後居民可搬回。在工程進行期間，居民需要自行解決居住問題，政府給予一定的租房補貼，並提供搬家費。據報道，該專案由上海北方企業（集團）有限公司投資建設，中鐵二十四局集團有限公司 承接總包 。依據專案效果圖，改建後的住房層高增加，配有獨立廚衛和電梯；小區也將配有地下車庫、社區衛生中心和養老中心、托育點等設施。
2023年7月16日，上海，搬場車駛離蕃瓜弄。視覺中國 資料圖
南京小西湖更新專案：高校設計團隊調研，「一房一策」，社區營造
小西湖社區地處老城南東部，是南京市28處歷史風貌區之一。這裏靠近夫子廟，毗鄰內秦淮河，是南京城南整體風貌較為完整的明清傳統民居區，留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建築7處、傳統院落30余處。
盡管擁有珍貴的歷史建築和人文底蘊，小西湖社區卻被南京市政府列為需要改造的「棚戶區」。和許多建成時間較早的舊城區一樣，這裏人口密集，環境衰敗，屋舍年久失修，巷道和院落內隨處可見居民的私自搭建痕跡。
2015年7月， 小西湖 以秦淮區重點棚戶區改造專案備案立項 ，經由三所高校誌願者走訪和專家評議，確定由東南大學團隊承擔規劃設計，南京歷史城區保護建設集團負責專案實施。歷經5年多，團隊透過調研、規劃編制、保護修繕、參與性設計營造等方法，形成了多元主體參與，「小尺度、漸進式」的更新路徑。
改造之後，社區中心的廣場。下文圖片均為 澎湃新聞記者 倪瑜遙 攝
綜合多篇研究論文，澎湃城市觀察歸納了這一改造專案的幾個特征。
第一，自願漸進原則。 對於希望搬遷的居民，政府提供「貨幣補償、房屋置換、平移安置」3種動遷方式。在異地換房安置之外，專案團隊將片區內一棟三層樓老公房改造成 「平移安置房」 ，以解決動遷居民故土難離的困擾。
對於不願搬遷的居民，專案團隊盡可能在原有空間改善其居住條件。團隊在為留守居民改善居住條件的同時，將騰結束的空間打造成社區規劃師的辦公室，形成了功能復合的 「共生院 」 。
第二，協助居民自主更新。 對不願搬離但暫不具備改造條件的居民，團隊透過公私合作的方式幫助更新。例如在堆草巷33號的「 共享院 」，實施主體出資改造院落，屋主則承諾將院子開放給鄰居和遊客，並承擔花木修剪工作。
「共享院」景觀。
第三，多渠道籌措資金。 該專案的資金來源主要依靠政府財政補貼和國企融資，騰遷費用是其中最大的支出。此外，專案鼓勵居民自主更新和民間資本投入，透過土地出讓、適量引進商業文旅業態，為地區的後續營運提供經濟基礎。
澎湃新聞記者走訪發現 ，改造後的街區既保留了供居民生活休憩的空間，又引入了咖啡館、藝術教室等業態。社區商住功能配比合理，在周末吸引了較多客流。相比統一征收改建，小西湖更新專案為居民提供了更多樣的選擇，也展現了在城市更新中尊重民意、賦能居民的可能路徑。
雜貨鋪緊鄰咖啡店，居民、遊客各取所需。
但值得註意的是，該專案耗時長，工程精細，對設計和施工團隊、居民、政府部門等各方的溝通能力提出了較高要求。在較長的工期中，資金來源、政策變化等不確定因素都可能致使專案停滯。在後續的空間營運中也面臨平衡商業與原住民生活、共享空間是否能持續開放等問題。
陶藝店和小吃店並存。
老舊社區改造難有「標準答案」，而是一種「可能性的藝術」
上海番瓜弄和南京小西湖兩個舊城更新案例體現出兩種不同的模式。前者由企業總包，統一原拆原建；後者則依托於設計團隊的深入調研，搭建多方參與的漸進式更新框架。兩種探索都各有利弊。如果說土地招拍掛制度是地方政府迅速推進城鎮化的一種「標準化工具」，在城市精細化治理階段，這樣的標準答案或許不存在了。
居民的自主性、各方的協商溝通等要素在舊改專案中的權重上升，這是一個可預見的趨勢。第三方專業人士在具體實踐中能總結出經驗和工具，例如近幾年在多地都有實踐的 社區規劃師制度 。在社區更新中，社區規劃師兼顧溝通協調和專業指導，是反映民眾訴求的代言人。
然而具體的改造規則如何制定，恐怕要依據各個社區面臨的不同處境而定。畢竟每個社區的屋宇樓棟，那些纏繞在半空的電纜和晾衣繩，以及房檐下生活多年的鄰裏，都有各自的故事和糾葛。
此外，多樣的方法、多元的主體最終都繞不開資金的問題——舊城改造如何可持續？
一個可能的方法是鼓勵社會資本參與舊改。例如在北京市朝陽區 「勁松一區114號樓」 的原拆原建專案 中，街道與民營企業簽訂「北京願景」協定。民企出資參與社區改造，後續在物業管理和空間營運中營利。此外，居民出資自主改造也成為舊改專案的資金來源渠道。
相比路徑清晰單一的土地「招拍掛」，老舊小區的改造更像是一種「可能性的藝術」。當社區這一社會矛盾的基層面板被推向城市存量更新的場域，如何平衡各方交錯的利益成為外顯而急切的議題。
參差多型的老舊社區不應僅僅是被改造的物件，而是豐沃的試驗田和探索城市可能性的方法。
