（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3300億的檻難跨。
3月18日晚間，招商蛇口釋出2023年報。報告顯示，2023年全年，招商蛇口累計實作簽約銷售面積1223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計簽約銷售金額為2936.35億元，同比增長0.35%，銷售規模行業排名提升一位至第五位。
與此同時，招商蛇口在年報中詳細的介紹其在全國各城市已經搶占了領先地位，例如，在全國13個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶位居TOP5。
此前，招商蛇口曾在年報中表示2023年計劃實作簽約銷售金額3300億元。這3300億也是招商蛇口的2021年的銷售目標，但努力了3年，終究還是沒有達成。
歸母凈利潤高增？
銷售規模排名雖有所提升，但招商蛇口的成績單並不「好看」。
報告顯示，2023年招商蛇口實作營業總收入1750.08億元，同比下降4.37%；歸屬於上市公司股東的凈利潤63.19億元，同比增長48.20%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤57.33億元，同比增長69.23%。
招商蛇口將歸母凈利潤高增歸因於減值減少和權益比例提升。
具體來看，2023年，招商蛇口計提資產和信用減值損失24.18億元，較2022年少計提40.41億元；招商蛇口2023年結轉專案權益比例提升，少數股東損益27.87億元，較2022年減少20.47億元。
換言之， 招商蛇口歸母凈利潤高增並非業績拉動，而是相較去年「虧掉」的少了點。
與此同時，招商蛇口毛利率仍在不斷走低，2023年毛利率15.9%，同比下降3.4個百分點。
這並不是招商蛇口第一次出現毛利率下滑。Ifind數據顯示，2016年至2022年，招商蛇口社區開發與營運的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%、19.25%，自2018年起毛利率開始大幅減少。
為提升毛利率水平，招商蛇口也加入了開源節流、降本增效的隊伍。
據同日釋出的【關於擬變更會計師事務所的公告】顯示，為提升審計工作的獨立性和客觀性，公司根據相關管理辦法決定變更會計師事務所。經過充分溝通，普華永道中天接替德勤華永擔任核數師，招商蛇口與普華永道中天商定的2024年度財務報表審計費用合計為1545萬元，相較於2023年度減少138萬元，降低8.20%。
此外，2024年2月初，招商蛇進行了組織架構調整，將原來的華北區域、華東區域、江南區域、華中區域、西南區域、華南區域及深圳區域7大區域調整為5大區域。其中，深圳區域和華南區域整合成新區，整個大灣區以更完整更強大的區域形態呈現；華中區域將在架構中被淡化撤銷，涉及的相關城市大概率會以就近原則劃分給西南區域、華北區域。
不可否認的是，招商蛇口是業內為數不多整體債務結構穩固、風險可控的房企。
截至報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.41%、凈負債率54.58%、現金短債比為1.28，滿足「三道紅線」的要求。
與此同時，招商蛇口充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。
多個專案被投訴
招商蛇口在新房方面遇到的問題也不少。
近日，有購房者向觀察者網表示，發現虹橋璀璨公館樓盤期房違反上海市有關規定（小區為50米以上的高層住宅，須使用A級不可燃的外保溫材料），部份墻體使用XPS擠塑聚苯乙烯泡沫板（為易燃/可燃的外墻保溫板），經現場點燃測試，並已咨詢業內專業人士予以確認，存在嚴重質素問題及火災安全隱患問題。
招商蛇口在致業主書中承認了這一點。其表示，「局部外窗使用藍色泡沫材料：經專案排查，藍色泡沫材料系個別工人違規使用(地下室防水保護板)，使用於首二層個別現澆窗框收口位置，專案全面排查所有現澆窗戶洞口，排查結果為:排查2000多個點出現50多個問題點，專案後續將全面排查對不符合要求的進行統一整改，整改保留過程記錄，整改完成後約業主代表至現場隨機指定樓棟抽查。」
「開發商說是正常材料用完了，施工隊隨手用了別的材料。」有虹橋璀璨公館業主向觀察者網表示，預想過專案會出現裝修問題、質素問題，但「沒想到竟然在消防方面也敢造假，就很離譜。」
需要指出的是，這已經是年內虹橋璀璨公館第二次出現維權事件。
觀察者網了解到，虹橋璀璨公館樓盤期房位於青浦區涇南河路79弄，為招商蛇口、象嶼地產和路勁地產三家合資建設，按約定專案應於2024年6月底交付。
2024年初，虹橋璀璨公館業主曾自行前往小區工地，發現專案出現外墻鼓包、貨不對版、虛假宣傳、手撕墻皮、外墻漏水、無認證電器等問題，存在安全隱患。在業主反饋問題以後，開發商不想著去解決反而打太極敷衍拖延，從而導致雙方溝通中斷、沖突升級。
除虹橋璀璨公館外，招商蛇口上海大部份專案都曾遭遇業主維權。據不完全統計，招商蛇口旗下招商外灘璽、虹口北外灘招商雲璽、招商9號公館等專案均收獲交房即維權禮包，問題多集中於貨不對板、滲水漏水、外立面不平整等。
其中，最有名的還是招商外灘璽，網傳業主集體制作多達132頁的PPT痛批其漏水嚴重、大理石斷裂、玻璃爆裂以及未經業主同意種植普通廉價的樸樹作為小區入戶景觀大樹等諸多問題。
