2024年上半年，終於結束了。
但也正式意味著，留給2024年的時間也不多了。
現在國內樓市是個什麽情況，我不說大家也多少心裏有數。
我認為，幾乎所有的轉機，都依賴下半年了。
最關鍵的方向性指引，就在7月。
會議的召開，加上一系列的動作落地，我預計量變形成質變的時間會加快。
還有記住一個關鍵時間： 11月，業內預計美聯儲降息的關鍵節點。
總之，我認為下半年，是大家可以喘口氣的時間。
剛好今天是7月開頭第一天，也和大家聊聊我的一些看法和判斷。
下半年，很可能會出現 2個機 會，3個風險。
先說風險，第一個風險： 部份城市依然會經歷量價齊跌的情況。
上半年，該出的招數出了，有沒有效果呢，部份城市有。
比如一線城市，效果很明顯：
上海：截至6月29日，上海當月二手房總成交量已達到25319套，自2021年6月以來首次突破25000套，創下近3年最高單月成交紀錄。
廣州：廣州6月二手房截止到目前網簽成交量破萬，環比大幅增長33.40%，創下了今年的新高。
深圳：6月1日到25日，深圳新房日均成交套數比5月增長了32.3%，比去年同期還增長了5.7%。
北京畢竟是剛出政策，效果要等7月，但預計大概率走上海的路子， 畢竟北上兩個城市很特殊。
北上的中產家庭數量，包括城市財富積累是很深厚的，所以成交量反彈很明確。
除此之外，二線城市還會有一批城市有機會，比如 杭州、蘇州、南京、成都，這都是有機會成交量反彈的。
其余城市，會面臨第一個風險，價格和成交量還會跌。
現在真實的市場情況是，買家實在太少了，目前仍然處於 供大於求 的狀態，價格根本起不來。
除非，依賴地方加快回購存量房的速度。
第二個風險：很 多人沒有意識到，貨幣其實又開始收縮了。
今年上半年很多人談M2總量突破300萬億，確實我們聽到了水流洶湧的聲音，但問題是水的流速並沒有得到解決。
現在關鍵是， M2的增速也開始降低了。
2023年5月M2同比增速高達11.6%，但今年的5月末同比增速為7%，當然這裏有去年高基數的幹擾，但不可否認，我們放水的速度真的放緩了。
很多人不理解，不是都喊著放水，通脹嗎？
是的，這是我們希望達成的目的。
但實作的過程中，會出現很多問題的，如果我們持續放大水龍頭，我們的匯率壓力會很大。
現在老美那邊也不降息，5.5%的高利率，如果人民幣還繼續貶值，那資金會加速外逃，到時候又會有新的問題。
可是貨幣增速下滑，也意味著市場上熱錢總量減少， 錢少的時候，賺錢就比較難。
很多人可能不能理解，說白了， 普通人能賺錢，那是因為市場上有很多錢，錢多才容易賺錢，錢少你才會覺得錢難賺。
現在因為老美那邊高息，加上我們國內資產價格下跌，導致很多資金外逃，錢少了，所以大家體感才覺得今年賺錢很難。
那我們M2增速減緩，說白了，大家還要經歷一段時間市場錢少的情況，這種情況下，房價也很難突然就反彈。
目前我們的貨幣政策會比較謹慎，這是沒辦法的事情，畢竟 全球是一個互相收割的市場，拼的就是誰先撐不住。
所以下半年我的建議是，你如果手上全部都是資產，沒有現金，記得先最佳化一部份，然後去持有一部份現金流。
那第三個風險， 其實還是來自大洋彼岸的老美。
他們的大選，和11月到底會不會降息，對全球局勢來說，都會有影響。
但只要美元進入降息周期，就會有資本從美國流出再進入我們國家。
那市面上錢是不是多了， 錢多了，你才有賺錢的機會，資產價格才有上漲的機會。
所以為什麽大國要博弈啊，因為都是利益。
如果到時候我們再放開手腳刺激樓市，效果反彈的速度會更快。
全球三大資產，我們的樓市，老美的股市，日本的債市，都是各自必須要穩住的底層資產。
大家拿來博弈和互相攻擊的，但也是本國要全力保住的。
所以下半年風險有嗎，還是有的。
但卻也是拐點開始的時候，因為11月美聯儲降息的概率基本確定，市場或許不會立馬反彈，但至少在2025年上半年，就會有明顯的效果。
而各位要做的，是提前預判好風險， 對於手上只有資產沒有現金流的，你要做的是重新審視，你的房子是不是都是資產，還是負債？
我也說了，下半年還會有城市的房子幾乎跌，但核心城市的成交量已經上來了。
接下來就是價格回暖的時候，那你要做的就是，抓緊置換，不要繼續持有還會跌的房子。
大家越是在有風險的時候，是要預判風險，提升認知，不要雲裏霧裏，現在既不是什麽都不做的時候，也是不能做錯決定的時候。
如果大家想第一時間掌握到市場訊息的變化，也想深入理解背後的影響， 可以掃碼加我微信， 我有很多的熱點訊息和市場成交情況，都會第一時間在閉門直播給大家做同步。
包括全球的變化對我們到底有什麽影響，尤其是在全球化時代下，大國的一個政策和變化，對我們來說，也是一個訊號。
有些朋友想要做置換的，但不知道手上的房子是要留還是拋的，我也有專門的方法教大家判斷手上房子的價值。
再說機會。
說完風險，說點下半年會出現的機會。
第一個機會，是價格底。
當然，只局限於一二線的核心城市。
現在各個城市基本跌了20-30%。如果要算某些房，比如學區房這種，跌得更多，60-70%的個例不少。
現在市場是成交量在漲，價格沒漲，很多人簡單判斷是救市失敗。
理念就錯了。
你以為上面要的是價格上漲，其實人家要的是去庫存。
只要庫存周期回落到一個健康的周期，那價格上漲指日可待。
現在一線城市賣得出去的房子，基本都是降價的房子。
當低價房源快速消耗後，市場上剩下的也就是房東不願意割肉的房子了。
新房，大家可以和開發商博弈，開發商有現金流的壓力，有債務的壓力，他們是真著急。
但二手房業主不一定，人家熬不住的，該賣的也賣了，剩下的就是不願意賤賣的了。
何況，現在還有一個托底機制，就是地方回購存量房，一邊是低價房源快速被消耗，一邊是地方加快收房的速度，二手房掛牌量減少，剩下的也都是不缺錢的業主。
那房價不就穩住了嗎？
所以第一個機會，其實就是一二線城市的價格底部，已經出現。
第二個機會，樓市細分市場的時代，好房子的重要性越來越強。
這和我們想走的雙軌制有關。我們現在下場收購的二手房，未來會變成保障房。
保障房為什麽是地方和大家長一起做，說白了，就是把 短期的賣地收入，變成長期的租金收入。
也就是說，未來人人有房住的時代會正式到來，如果你真買不起房就租房子住。
可以不和房東租，和地方ZF去租，簽個10年8年的長周期租約。
也正是因為這樣，所以很多人覺得未來房價會持續下跌，但我想說的下跌的是大部份城市。
但小部份城市反而不見得，比如大城市，正因為有保障房的出現，會讓一批年輕人沒有住房的後顧之憂去一二線城市發展。
等到這批人工作10年8年後，你覺得他們有沒有買房的需求？
會有的。 所以以後商品房市場依然存在，因為有錢人一定會買房的。
比如在大城市周邊買別墅、庭院，要麽在市中心買2.0的低密度洋房。
未來大城市，會徹底進入樓市細分市場，好房子會出來，匹配有錢人的需求。
但這個落地，我估計至少是3-5年以後了。
那這裏面的機會是什麽呢？
就是大家提前去買或者去置換一套能經得起房改3.0洗牌的房子。
現在對於很多人來說，還是一次置換的機會。
這是一次換城市、換地段、換房子的機會，現在大城市的門檻，真的松到底了。
這個月的重要會議，會讓我們把更多東西看得更透徹一點。
對於有資產的人來說，接下來的1年內，是非常關鍵的做決定的時間。
