藍城集團副總裁，藍城樂居集團黨委書記、總裁裘黎明
代建這個賽道不是誰都可以做且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業能力、有服務意識的優質企業才能做起來。
中房報記者 苗野 北京報道
從綠城樂居到藍城樂居，裘黎明已成為代建行業的「老兵」。
他說，讓更多人住上好房子，這是值得奮鬥一輩子的事業。
2011年的一天，當綠城集團創始人、藍城集團董事長宋衛平找到裘黎明商議，要為更多老百姓建更多高品質的保障房時，他們的出發點是讓更多人過上更好更幸福的生活。這是他們的初心，也是裘黎明認為的藍城樂居存在的價值。
7月10日，在由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院聯合主辦的「以新為徑 萬物生—2024第十四屆中國房地產品牌發展大會」上，藍城集團副總裁，藍城樂居集團黨委書記、總裁裘黎明接受了中國房地產報記者專訪。
他認為，人們對居住品質和美好生活的向往是一致的。在代建賽道中能夠脫穎而出的一定是堅守產品和服務品質的企業。隨著房地產市場進入新的發展時代，政府代建市場的拓展機遇明顯增加，行業潛力巨大，是房地產高質素發展中的一條優質賽道。
有機構預測，依據國家「十四五」規劃提出的「650萬套保障性租賃住房」目標推算，「十四五」期間年均新增代建市場規模預計為8億元。再結合全國城市更新、困境專案救助、政府城投及政府公共設施建設等領域潛在的代建規模估算，「十四五」之後，代建新建建築面積有望突破2億平方米，進而推動代建市場總量躍升至千億元級別。
這是機遇，也是挑戰。隨著競爭者的不斷湧入，行業集中度TOP5已從2017年的70%降至2023年的50%，多強鼎立的競爭格局已初步形成。在這種形勢下，能夠穩定為委托方創造效益和價值成為代建企業的核心競爭力。
「價值創造是代建的根本。」裘黎明說，隨著地產新舊模式的切換，也為代建企業帶來了許多增量機會。但代建這個賽道不是誰都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業能力、有服務意識的優質企業才能做起來。
好企業始終會比其他企業更有機會
中國房地產報：目前藍城樂居的代建規模是多少？
裘黎明： 最早在2005年，宋衛平先生就已經開始做代建，當時做代建的房地產企業非常少，藍城集團實際上是國內首家做輕資產服務的房地產企業。這麽多年始終堅守「為更多人造更多好房子」的理想初心，致力於成為美好生活的組織者、推動者、引領者。從藍城樂居組建至今，我們的總服務專案365個。
雖然今年整體經濟形勢不太理想，但藍城樂居還是在向上繼續發展的。今年上半年，代建服務專案新增7個，建築設計服務專案新增14個，物業服務專案新增14個，美麗鄉村專案新增1個。雖然很艱難，但我認為好的企業始終會比其他企業更有機會。
中國房地產報：目前，藍城樂居代建專案中政府代建和商業代建各占比多少？未來重點布局以哪個方向為主？
裘黎明： 藍城樂居應該說是做政府代建起家的，目前已成為政府代建領域的領軍者。在我們整體代建規模中政府代建占比73%，商業代建占比27%。未來重點布局的方向仍以政府代建為主，重點聚焦保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設和城中村改造這「三大工程」帶來的結構性機遇。
中央強調要把保障性住房建設成「好房子」，要按照綠色、低碳、智能、安全的標準，做好戶型設計、配套設施建設、公共服務供給，把保障性住房建設成「好房子」，讓群眾能夠住得健康，用得安全方便。2005年，宋衛平先生帶領團隊首次介入保障房代建工作，秉承「讓更多的人住上好房子」的初心，這麽多年一直致力於「好房子」建設，服務政府投資專案我們是最早開始實踐、也是全國一流的，政府號召我們作為領銜企業必定積極響應落實。
中國房地產報：代建行業被稱為「下一個萬億級藍海市場」，藍城樂居做代建是如何贏得競爭的？
裘黎明： 如你所說，代建作為行業新質生產力的代表，作為構建房地產發展新模式的重要力量，越來越成為政府與市場信賴的重要保障，已經擔當起行業轉型發展的重任，目前已有近百家房企布局代建賽道。代建企業要想贏得機會與競爭，我認為需在「思維、角色、能力、結果」四個維度上具備系統性競爭力。
首先是思維方面需保持一種競合思維與多方共贏的思維; 在角色上，我們定位為長工心態、管家角色、東家思維和專家服務，將產品細節管控放第一位。同時我們具備五項核心基礎能力，即品牌力、產品力、銷售力、管理力和服務力，這裏必須要提的是宋衛平先生是我們的第一產品官，所有的方案都是他親自把關的，所以我們非常自信。
當然，我們還有差異化競爭能力，比如我們在模式、產品、服務、區域上的差異化以及全產業鏈的資源整合能力，這些都是藍城樂居的優勢。宋董曾說，藍城樂居要有長遠理想和發展眼光，要對行業發展進行深入研究，形成知識與理論成果，在行業進行分享，促進整個行業的品質提升。為此，我們一直在不斷創新。自有第三方「飛檢」以來，藍城樂居的品質始終位居藍、綠體系內的第一梯隊。當然最根本的是代建要創造價值，這就是結果。
做一名專業「掃地僧」
中國房地產報：隨著房地產行業下行，代建是為數不多仍保持熱度的細分賽道，你覺得代建的機會主要在哪裏？
裘黎明： 在我看來，「三大工程」建設、不良資產處置、城投托底拿地、產業升級參與、美好生活營造都是代建的廣闊市場。
以藍城樂居為例，我們首先是緊抓保障性住房建設、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施等「三大工程」為政府代建所帶來的機遇。目前，我們主要聚焦安置房、未來社區、人才公寓、辦公大樓、產業園區等代建。
其次，基於多年的政府代建服務優勢，藍城樂居承接地方國企委托的商品房專案和不良紓困專案的代建服務。最典型的是浙江金華中奧邑墅專案，我們以「AMC增量資金+債權清算+品牌代建」的模式讓金華市這個「頭號」爛尾專案獲得了新生。這麽多年，藍城樂居也在關註代建服務後的產業閉環，精耕存量資產營運與後期物業服務，立誌做一名專業「掃地僧」。
未來鄉村方面，藍城樂居探索「策、建、管、運」一體化服務，已服務百余個鄉村。在「千萬工程」的源起地杭州蕭山梅林村，藍城樂居帶動周邊四村形成共富聯合體，建設以「稻」為核心的都市型現代化農科創產業樣板，在城鄉協同、整體規劃的「一盤棋」背景下，讓「稻香」形成延長的產業鏈。
中國房地產報：在這些代建的過程中，遇到的最大的難點是什麽？
裘黎明： 在房地產行業深度調整的過程中，代建的確能發揮比較大的作用，能夠創造很多的經濟效益和社會效益。但代建這個賽道不是誰都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有專業能力、有服務意識的優質房企才能做起來。代建對整個團隊綜合能力的要求遠遠高於自投專案或是自己開發的專案，大家要謹慎思考和選擇。
除此之外，代建行業目前還存在市場發育不完善、管理體系不健全、身份與職責界定不清、代建服務計費不明確等多種難題。具體體現在：代建單位與使用單位的職責、權利和義務的劃分不清晰；市場上缺少水平高、專業性強的代建主體; 各地對代建單位的資格條件和市場準入要求模糊；代建服務計費無明確規定，標準普遍偏低。整個行業尚未建立起一套行之有效的代建制管理體系，有關法律法規建設滯後。
所以需要政府、代建單位、行業協會等多方共同努力來解決這些問題，共同推動代建行業的健康發展。
中國房地產報：對代建行業的未來有何期待？
裘黎明： 如果用一句話概括，就是「代建未滿，未來可期」！
代建企業應緊跟新的結構性機遇，持續關註新的委托需求，不斷拓寬代建業務邊界，保持「讓房地產回歸居住和生活本質」的社會責任感，朝著不斷滿足人民對美好生活的新向往與新需求方向砥礪前行。
