樓市火起來了！
5月17日，樓市四支箭重磅發出，政策落地之後，部份城市的日成交和周成交明顯上漲。
比如 深圳 ，新政後首個周末（5月18-19日），樂有家門店二手看房量比以往漲了127%，二手房成交比以往漲了117%，創下了2021年2月以來的最高點。
廣州 也是一樣，僅2天時間，就有接近3萬人次看房。
暴增的看房人數，讓很多專案應接不暇，據中介透露，有專案火到4分鐘就砸了5個金蛋，全天下來，一個銷售平均要接待七八個客戶。
新房火熱，二手房也同樣如此。
貝殼數據，新政後連續三天，廣州二手房成交均價直接三連漲，到19日，廣州的整體房價已經漲到2.99萬/平，而近一個月以來，能超過這個水平也只7天。
也就是說，當前廣州樓市的行情已經是近一個月內最前排的水平了。
這種情況下，所有購房者都會關心一個問題：
這輪新政熱度能持續多久？這種高熱的看房場景又能持續幾天？會不會像之前一樣，只保持幾周或者一兩個月，就不行了？
震蕩一定會發生，但結果肯定是螺旋式上揚。
原因很簡單，這次是國家親自下場托底，這是非常關鍵的訊號，也是上面傳達出的最堅定的態度。
5月17日的政策， 一是 降首二套貸款成數，首套調整為不低於15%，二套調整為不低於25%； 二是 直接取消首二套房的利率下限； 三是 降公積金貸款利率； 四是 央行將設立3000億元保障房住房再貸款，支持地方收購滯銷商品房。
降首付，是讓購買力翻倍；降利率，是讓購房成本降下來；支持地方收購滯銷商品房，讓樓市庫存慢慢降下來的同時，也讓開發商告別「資金緊張」的現狀。
如果說這次四箭齊發後，效果不明顯，那接下來，繼續放水擴大回購規模，降低月供，降低利息，降低買房稅費等等工具都會慢慢使出來。
所以哪怕樓市火爆的場面仍然是曇花一現，也沒關系，這意味著政策還會繼續出大招。
只要大招還會出，樓市起來就用不了多久了。
回看現在，先知先覺的人就會知道，現在就是底部。
抓住樓市底部周期！
哪些城市會率先啟動？
哪些城市會率先啟動行情？
籠統點來說， 已經跌到位的城市，會率先實作築底，然後經歷企穩- 復蘇 ，包括我之前說過的，已經跌出性價比的深圳，以及已經進入深度「擠泡沫」時期的廣州。
這兩年，樓市不景氣，樓市庫存升至高點，「以價換量」大潮下，新房的卷，進一步倒逼二手房向下卷價格，很多城市幾乎都跌回了幾年前的水平。
深圳如此，廣州也是如此。
截止到今年1月，已有的70城統計數據中：
深圳累計下跌34.6%，大概跌回了2016年；
廣州累計下跌21%，大概跌回了2018年。
那麽這兩個城市是否已經到底了？深圳已經說過很多次了，今天著重說廣州。
翻看廣州近幾年的房價漲幅情況，就能看到， 廣州房價大漲發生在2017-2019年，從15712元/㎡到29164元/㎡， 兩年的時間，房價幾近翻倍。
在這之後，廣州房價繼續溫和上漲，直至2022年達到35304元/㎡。
從房價漲跌幅維度來說，跌至2018年的廣州樓市，確實已然趨於理性，但整體房價漲跌幅只是其中的單一維度，判斷市場是否歸於理性，走出困境，還要看近期的市場。
最近廣州市場已經出現兩個明顯變化：
1、老破小成交速度加快
根據貝殼數據，廣州3-4月的二手成交，成交周期在1個月以內的，基本都是樓齡超20年的房源。其中4月的二手成交中，部份老破小的成交速度非常快，最短成交周期僅8天。
一直以來，老破小都是市場共識裏盡量少買的產品，廣州此次出現「逆市場」行情，還是價格使然。據廣州中介機構透露，目前廣州很多老破小房源，價格比一般市場價低10%左右。
對於市場來說，只要價格足夠香，就能吸引一部份購房人群。
這對想要走出困境的樓市來說，也是正向的。
「老破小」成交啟動，賣出「老破小」的改善群體就有了置換的資金成本，買賣成交鏈條打通，樓市離企穩-復蘇也就不遠了。
這也可以類推成，以部份「老破小」為代表的 低總價、性價比高的房子成交率先好轉，並逐步帶動樓市整體成交好轉。
其實不止廣州，目前一些樓市基本面比較強的城市，比如杭州、上海也都出現了「老破小被爆買」的情況。
2、進入廣州市場的外地資金變多
這一變化，開始於廣州快且大步的樓市調控政策。
早在2個月以前，南方都市報報道訊息，作為一線城市中政策最佳化「跑」得最快的城市，廣州不僅吸引了 香港客 ，還吸引了來自 北京、上海、杭州、沈陽、青島 等地，以及 省內珠三角城市 的實力買家。
這些買家多是瞄準中心區域120㎡以上的戶型。
目前最新的關於外地客買廣州的數據並沒有，但相比較來說，在四個一線城市中，廣州的購房門檻最低，性價比無疑也是最突出的，外地客買一線，也只有廣州「超120平不限購」是最友好的。
廣州是中國經濟的第四城，經濟總量僅次於上海、北京、深圳，在看得見的「低房價」面前，未來還會有更多的資金看向廣州。
相對「低房價」原因外，還有一個重要的原因： 廣州樓市基本面夠強硬。
一是高層次人口的持續性流入。 近5年的人才流入，四個一線城市中，上海、廣州、深圳都有持續流入，但唯有廣州人才流入維持上升趨勢，這意味著廣州後勁十足，且潛力突出。
二是供應的大幅收縮。 據中指研究院的統計，今年1-4月，廣州新增供應1.36萬套，去年同期，廣州新增供應2.87萬套。就在前兩天，廣州還調停了首批計劃供應的14塊地的拍賣。
供給的大幅收縮和需求的潛在積累，不久的將來，就有可能引發房價的上漲。
這些都是市場所能看到的， 在資金避險情緒高漲的今天，廣州樓市的優質資產會率先被資金找到，成為市場的優質選擇之一。
這也是廣州行情之後能夠先於其他城市啟動的另一原因。
改善產品將率先脫穎而出！
總之，綜合來說，今年肯定是最好的觸底機會，於廣州市場而言，也是如此。
現在說到底，樓市缺的是信心，廣州作為一線城市，人口、資源傾斜，長遠的價值一直存在，這是大多數購房者和頭部房企都有的共識。
這兩年，市場不斷調整，像越秀地產、華潤置地等頭部房企，都在鉚足勁提振廣州樓市。
今年以來，從越秀·觀樾一炮而紅，到中海大境、琶洲南TOD二期燃爆市場，再到保利和頌、保利天瑞熱度持續，無一不體現著廣州市場的吸重力。
就說越秀地產廣州區域吧。
感受廣州樓市的吸重力！
今年的3-5月，越秀高端改善專案—— 越秀·觀樾 ，憑借著「天河千萬級住宅成交三冠王」，瘋狂出圈。
行情如此平淡的市場，越秀地產卻仍能在市場上激起水花，成為廣州樓市的信心來源，穩定地發揮著市場引導作用。
一方面是因為以卓越品質著稱的越秀地產本身的吸重力，另一方面是專案本身 「地段、景觀、低密社區」 等終極改善標簽的加持。
1、天河主城所剩無幾的低密連片開發地塊；
2、山林湖景，沿日月雙湖而居的稀缺自然景觀；
3、教育在旁，引進廣州天河外國語教育集團辦學；
4、綜合容積率約1.91，板式小高層，2梯2戶，南北對流；
5、超100%使用率，約140-252㎡臨湖大平層。
除此之外，還有一個重要的原因是， 樓市已經進入大改善時代，高端改善產品的「缺位」，會讓當前品質優加級的改善專案迅速脫穎而出。
目前越秀的高端改善專案，越秀·觀樾專案除外，還有 越秀·濱江·樾、越秀珠實城發｜江灣·和樾、琶洲南TOD、越秀·萬博·瑞麓府、越秀·萬博城（裏仁洞舊改專案）。
這些改善專案也都是目前市場上的佼佼者。
越秀·天河·和樾府
天河中軸上第一個入市的新盤，它幾乎是廣州千萬級買家眼裏的白月光，自2022年底首開，幾乎每次加推都會賣爆。
2023-2024年一季度，越秀·天河·和樾府穩居天河區改善戶型成交量榜首（數據來源：中指研究院）。
越秀·天河·和樾府之所以受熱捧，說到底，就是做到了與市場需求同頻：
地段上， 位於城市新中軸的核心圈內，地處天河含金量最高的區域；
交通上 ， 專案與地鐵3號線梅花園站（已開通）直線距離僅約400米（來源：百度地圖直線測距），可5站珠江新城、6站廣州塔；與18號線北延段（在建）京溪路站直線距離約700米（來源：百度地圖直線測距），屆時可直通琶洲CBD。；
教育上， 九年一貫制學校作為成員校納入廣州中學教育集團，由廣州中學具體管理；
商業上， 出門暢達建面約2.8萬方廣墾壹號商業MALL、信達金茂廣場，約5公裏範圍內匯聚天河城、天環、太古匯等百萬方國際高端品牌商業；
產品設計上 ， 圍合式布局、近百米的樓間距（部份樓棟），把充足的空間，留給園林、綠地。
越秀·濱江·樾
越秀·濱江·樾，今年春節月至今，廣州2500萬+豪宅網簽套數、面積雙冠王。
初看會讓人驚詫，但實際一切又在情理之中。
1、天花板地段，刻在基因裏的稀缺。 越秀·濱江·樾位於濱江西，占據著江軸與城市中軸的交匯處。濱江西又是廣州豪宅的發源地，自18、19世紀以來就是富人、企業家、文人政要的風雲地，是廣州為數不多的底蘊所在。
在近10年的新增供應裏，有且只有越秀·濱江·樾上新，且只有75套。
2、中心城區江景，無限度滿足廣州人獨一無二的江景信仰。 不僅一線望江，更是無界親江，專案與珠江，僅30米距離，在廣州對臨江物業開發「退距」要求下，越秀·濱江·樾就顯得愈發珍貴。
3、滿足塔尖生活的客製級圈層服務。 為業主前置打造的卓越會-樾江CLUB會所，業主只要預約，就可以享受室內高爾夫體驗、雪茄私享會、紅酒品鑒，答謝宴等多元前置服務。
越秀珠實城發|江灣·和樾
去年才開盤，套均總價超千萬，近期推出的壓軸樓王3更是在本周取得了熱銷2億的好成績。
套均總價千萬，卻能在短時間內持續熱銷，江灣·和樾受歡迎，南向望江的景觀優勢是不可忽略的因素。
專案江景視野直拍
但千萬豪宅光靠景觀優勢是不夠的，江灣·和樾的優勢還在於：
1、地段不錯， 在珠江西，緊鄰後航道、旁邊是莊頭公園，隔壁就是寶玉直小學南邊路校區，距離地鐵僅約800米。
2、體量夠大， 現在海珠的新盤，絕大多數是mini社區，甚至是單體樓，有園林的也很少，綜合來說，就是舒適度不夠。江灣·和樾不僅有約1.26萬㎡的大型社區園林，還緊挨著公園，居住舒適度明顯要高出幾個層級。
3、產品有足夠的吸重力， 目前海珠一線望江的樓盤非常稀缺，周邊小區基本上都是樓齡10年+，越秀珠實城發|江灣·和樾彌補了海珠改善市場，且戶型對改善型購房者很友好，南向望江的140㎡擁有大平層戶型的景觀，價格上卻沒超豪宅線，性價比非常突出。
琶洲南TOD
非常厲害的一個盤，堪稱神盤，是廣州名副其實的豪宅，也代表著廣州豪宅的高度。
從開盤到現在，琶洲南TOD銷售額高達300億，這一銷售額，頂的過一家全國性房企一年的銷售，也能躋身於2023年全國房地產企業銷售前30榜單。
那麽這到底是個什麽樣的產品，能夠達到這樣的水平？
簡單來說就是產品上的唯一性：
在廣州核心區域下，做出來唯一性的社區規劃和產品，使得現在乃至未來20-30年，都是區域領先的。
從區域層面上來說，琶洲南TOD所在的琶洲，高科技企業雲集、高精尖人才匯聚，是扛鼎粵港澳大灣區GDP、問鼎世界的極核都會。
階段性示意圖
從專案層面上來說，琶洲南TOD不是一個單純的住宅專案，而是一座真正意義上的現代化城市，是CBD+TOD+POD概念下的現代化城市。
這最終構成了以琶洲南TOD為核心的高階圈層，也鑄就了琶洲南TOD作為豪宅封面，代表廣州走向世界的高度。
據悉，琶洲南TOD上周末 剛推19棟232㎡大平層 ，總層高僅15層，打造板式結構獨梯入戶的隱奢豪宅，南北對流雙陽台，更有獨立工人房設計。
價格也是一路企穩， 11.5-14.5萬單價，總價約2600-3300萬 ，資產壓艙石的存在。僅28套貨量，一經推出就受到富豪們的追捧，搶房盛況重現，目前貨量已經告急，有興趣的朋友要抓緊了。
越秀·萬博·瑞麓府
番禺天花板級別的改善紅盤，處於萬博長隆CBD中，緊鄰長隆5平方公裏生態區的公園豪宅，專案在享受頂級商業和文旅資源的基礎上，還能享受到CBD的繁華商業，匯聚如萬象系、K11 Select等九大商業旗艦體。
未來伴隨著長隆西片的逐步落成以及與城市風情大道的開通，專案將於整個萬博漢溪商圈無縫連線。
小區的居住舒適度很高， 全部都是板樓設計，容積率僅1.6 ，且專案還有九年制番中實驗學校，小區內部還擁有11萬方七大洲風情園林，可謂人居的天花板了。
越秀·萬博城（裏仁洞舊改專案）
意大利小說家卡爾維諾說過，未來城市蘊藏於今日城市之中，就像蟲在蛹中等待蝶變。
這句話放在越秀·萬博城身上很合適。
越秀·萬博城是裏仁洞舊改專案，在舊改之前，萬博商務區在能階想要繼續往上飆，空間上的容量，對於它來說是一道難以消弭的壁壘。
但舊改的啟動，越秀·萬博城的到來，對於萬博，將是一次質的跳躍——從番禺中心，一舉躍升為廣州城市新中心。
從這個角度來說，越秀·萬博城不單只是個舊改，更肩負著萬博擴容的任務，將立起城市未來的新封面。
越秀·萬博城也做得到，建面約500萬㎡的越秀·萬博城規劃有約116萬方的商業配套、約15萬方的教育配套、約5萬方的公共文化配套，以及約6萬方的醫療配套。
目前據市場最新訊息，越秀·萬博城將於6月開放展示區。
從越秀觀樾，到越秀·濱江·樾，再到琶洲南TOD，我們不得不承認，越秀真的很優秀。市場在下行，越秀在狂飆，就好像下行從來沒有出現過。
在市場已然出現築底訊號的現下，我們有理由相信，未來的越秀還會屢創奇跡，持續走在行業前列。
