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大家註意了,樓市「二次拐點」出現,2024年房產兩大走向或終究清晰了

2024-04-02三農

樓市經過3年的持續調整,終於走出了它本來的面目。

根據機構的數據顯示,全國百城3月份新房價格無論是環比還是同比,均都開始上漲,漲幅分別為0.27%和0.82%,銷售均價1.63W/平米。

值得一提的是,新房價格3月比2月的漲幅擴大了0.13%,說明勢頭越來越好的,一般說來,如果出現3個月連續上漲,意味著階段趨勢確立,我們再觀察一個月。

而二手房這邊,則出現與新房完全相反的一面。

全國百城二手房均價為1.5W/平米,無論是環比還是同比均下降,降幅分別為-0.56%和-4.8%。需要說明的是,3月比2月的跌幅還擴大了0.19%,以至於同比跌幅達到了-4.8%。

換言之,假如2023年3月份你的二手房沒有賣,100W房子的話,已經虧了4.8W,可以算算你的房子虧了多少。

需要說明的是,二手房價下行不是一天兩天的事了,根據統計部門數據顯示,二手房價格下跌從高點到現在,均價累計跌幅達到了23%,已經連續23個月下跌。

為什麽新房和二手房會出現天壤之別的走勢?

先普及一個小知識點,新房價格比二手房價格高才是正常現象,應高多少呢?大家看看這個均價差距就知道,(1.63萬-1.5萬)*1.5萬*100%=8.6%,一般來說,高8-10%都是合理的。

像最近上海某樓盤賣近200億,其實是非正常現象,就是我們常說的價格倒掛盤,新房售價差20%以上了,一套4000W的房子,如果按照周邊二手房價格算,賬面浮盈1000W,不搶才怪呢。

如果再把這個公式套上去,新房應該賣5500W才對。所以,你不知道身邊新房價格賣貴了還是賣便宜了,直接與周邊同品質二手房價格比一下就知道了。

當然,現在的市場是非正常市,開發商往往也沒那個底氣定得比周邊價格高。對於現在買房的人來說,買新房肯定是比二手房劃算很多,這個潛在差距會在市場正常以後逐步體現出來。

回到正題 ,說說新房與二手房的走勢出現背道而馳走勢的原因。

其實,我在去年就談論過這個話題。新房與二手房市場表現差距將會越來越大,原因很簡單,雖然建了很多房子,但無論是內部戶型,還是外立面,都是在高周轉執行模式下留下的時代產物,經不起歲月的侵蝕。

還有一個根本原因是,除了個別一線城市,其他99%的城市都不需要那麽多大高樓,如寸土寸金的深圳,其城市開發強度也不超過50%,其他城市更是有多得數不清空地待開發。就連上海這樣的大城市,建成區20%都不到。說白了,此前一直控制土地供應的節奏,大都以建高樓為方向,二十多層,三四十層的住宅比比皆是,是符合當時的快速城市化節奏的。

但隨著國家宣布房地產市場供求關系發生重大轉變以後,各省市開始扭轉此前的土地供應方式,並修改了此前的規定,從一線城市到五六線城市,容積率大幅下調,對應出來的產品就是別墅、多層、最多十多層的房子,大高層一夜之間不見了。

看到這裏應該明白,現在二手房市場上掛出來賣的房子,大高層占據了絕對主力,因為業主知道,他們有更好的產品可買,趁很多人還沒反應過來,即便是低價也要賣掉他們。

因此,你會看到,此前單價很高的高層產品,房齡也不太久,但現在可能只有3年前的55%-75%的價格,這些價格,是當時想都不敢想的。有機構用了一個非常貼切的表述,「看看你所在城市的二手房價表,滿眼都是降價房源」,無不反映出當下二手房市場的艱難。

我們把「新房與二手房背道而馳的走勢」稱之為「第一次拐點」,那麽,「第二次拐點」又是什麽呢?這就是「土拍市場也開始​兩條腿走路了」

根據機構的統計數據顯示,2024年前3個月,全國300城土地出讓金2180億元,同比增長10%,而住宅樓面均價同比更是上漲了23.5%。

像北京、上海等熱點城市,土拍頻現搖號情形,一些地塊有數十家房企角逐,往往要經過幾十輪,甚至上百輪的報價爭奪,不可謂不激烈。杭州、合肥、廈門、蘇州、寧波等多個城市拍出「新地王」。

而與此同時,樓市宇宙中心杭州卻出現了土拍流拍情況,在3月29日一天,5塊地有2塊地都是流拍,占比40%。

我們說,冷市往往最能檢測出「含金量」,全國樓面均價大幅上漲,一個根本的原因是各城市為應對市場下滑,紛紛拿出了塵封多年的「好東西」,多年不供地的地段開始上新了,而且容積率和位置大都是絕佳。開發商敢拿地,不是說當下的市場如何,而是來源於一種說法叫確定性。

比如說,蘇州的那幅6.5W一平米的宅地,周邊二手房價都12W了,密度低至1.0-1.02,完全可以做別墅的產品。即便其他區域的人都不來買,這樣的產品一旦上市,就是區域內部的改善客戶就足夠消化掉了。

而與此同時,那些容積率高,且地段不好的宅地,並不能給開發商帶來確定性的回報,他們寧願失去市場占有率,也不想入坑。

分析到此,我們應該清楚一個邏輯,無論是本輪樓市的第一次拐點,還是第二次拐點,其實都有一個共性,可以說是出奇的一致,那就是房產分化時代到來,意味著 2024年房產兩大走向或清晰了。

第一個是品質改善住宅將成香饃饃。

有資深業內人士說過這樣的話,現市面上存在的房子,90%以上都不符合住房發展趨勢,說白了,都是要淘汰的產品,都是房地產快速發展二十多年的建築材料堆砌,高周轉下的產物。只解決了沒房的問題,並沒有滿足大家對舒適居住的追求。

國家自然是看到這一癥結所在,住建部在今年提出了兩個理念,一個是下大氣力建設好房子,另一個是說未來的房地產發展空間巨大。很含蓄,但說得也很明白。用一位很知名專家的說法解釋是:

未來二十年,不要以為我們的人均住房建築面積已經超過40平米了,起碼有一半的房子將要拆掉重建

不得不說,還有這麽多房子要拆遷,後面將蓋更多的品質改善房,涉及的相關產業鏈條產值、就業和經濟發展,都是無法估量的前景,房地產發展空間能不大嘛。

第二個是同質化的剛需房或成燙手山芋。

不止一次說過,保障房大量上市(其實作在很多保障房就是市面上新建的商品房,以房票安置的形式或者直接收購過來做保障房),將對現有的剛需房形成直接競爭,而且後者完全處於劣勢。

什麽叫同質化的剛需房?一是面積較小,現在不少城市開始取消90平米以下房源占樓盤70%比例規定,因為管理層意識到剛需越來越少,像這種小三房,除了空間足夠多,每個房間都較小,一個衛生間也不符合改善家庭的需求。

二是房齡大,目前二手房掛牌房源中,房齡在10年以上的房子,占比超過了85%。正如前面所說,高周轉時期蓋的房子,無論是在材料上,還是工藝上,都不能做到歷久彌新。

當然還有其他因素,比如物業差、周邊城市界面差等等,都會影響到剛需房的價值。此外,還有一個因素,主要還是房地產二十多年快速發展,這類房子發展更多、更快,說直白點,就是存量太大。如果非要厘清國家說的「供求關系發生重大轉變」意思,大抵說的就是這類房子供大於求吧。

最後,別誤認為後面還有很多房子要拆遷,你持有的房子能發達一筆,很現實。

道理很簡單,如果持有的是大高層,本身就是三四十層了,按照1:1.5拆遷賠付比率,加上建築成本以及其他稅收等等,樓層還需再翻一倍才不會虧,現實嗎?答案當然是否定的,不符合住宅發展趨勢,也算不過賬,自然沒人主動來找你拆。

當然,如果本身就是低矮建築,即使你無所謂,人家也會主動跟你聊拆遷的,畢竟,你好我好大家好嘛。