這兩年的房地產市場，對於貼近交易的群體來說，大家普遍的感觸就是：房子沒以前那麽好賣了。
即便是上海這樣的一線城市，不動產的流動性也是打了不小的折扣。而且，就連一直引以為傲的保值能力，也有所減弱。
現階段，不止新盤的去化速度放緩，二手房掛牌房源的成交周期，也有延長的態勢。
當前的行業環境下，不論房企還是房東，要想快速實作成交，除非在價格上能打動人。這個規律，已有多個中介和筆者做這樣的強調了。
所以，房子為什麽沒有之前那麽好賣了呢，個中原因都出在哪？
信心不足 購房者仍矜持
當前的市場，面臨的一個問題是信心不足。不解決這個麻煩，行業難從低迷的狀態中走出來。
近日，國家統計局公布了【2024年1-2月份全國房地產市場基本情況】，其中披露了最新的房地產開發景氣指數。
數據顯示，2月份房地產開發景氣指數（即國房景氣指數）跌至92.13，這一數值也創下了新低。
根據『波哥聊樓市』的了解，國房景氣指數低於93，還是在2015年二季度。該年4月、5月、6月，國房景氣指數分別跌至92.56、92.43、92.63。
也正因為如此，房地產去庫存成為2016年的五大主要任務之一。
在觀望情緒影響下，新建商品房的銷量也在下滑。統計局數據顯示，今年1-2月份，全國新建商品房銷售面積同比縮水20.5%，銷售額下降29.3%。
這近三成的跌幅，在趨勢圖上形成的落差，也是相當的刺眼。
在大勢的「裹挾」下，一線城市的成績也不是那麽好看。就拿上海來說，今年1-2月份的成交量，也是不夠看。
2024年前2個月，全市新房成交面積合為62.84萬㎡，與去年同期相比縮水59%。而對比前年1-2月，更是跌了七成有余。
正如管理層所言，房地產市場的供需關系，發生了深刻變化。這一點，從抑制需求到鼓勵置業的調控風向的轉變，就可以看出端倪。
值得註意的是，雖然包括限購、限貸和利率等在內的政策都明顯松動，但購房者們依然比較「矜持」。
現在，大家就連看房的意願都有所降低。58安居客研究院的數據顯示，今年全市二手房的存取總量，整體看還在緩慢收縮的通道中。
這其實也好理解，買房解決的不僅是住房的需求，也關系著家庭的資產配置，不得不讓人謹慎再謹慎。
根據住建部長對房地產的「456」總結，居民財富60%在住房上。這種決策，可以說是牽一發而動全身。小心駛得萬年船，這個淺顯的道理大家都懂。
買漲不買跌 置業也從眾
在房地產市場，買漲不買跌的從眾現象，也是見怪不怪。
畢竟，趨利避害的心理，大家都是有的。購房者的首付也不是大風刮來的，沒誰願意看到房產價值縮水。
關鍵是，從官方的數據來看，現在的房價還處在波動狀態中。
國家統計局最新公布的商品住宅銷售價格變動情況顯示，70大中城市的房價仍是漲少跌多。
尤其在二手房方面，一線城市的同比降幅還在擴大。2月份，北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格，分別下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。
而且，上海二手住宅的銷售價格，同比方面已連續8個月下跌。環比方面，從2023年10月以來，也是持續下滑。
從這兩年的量價行情走勢來看，一線城市的房價也沒有想象中的那麽堅挺。
買方市場，在買賣雙方的價格博弈中，上海的房東們也傾向於透過讓利來促成交易。
根據58安居客研究院的數據，在2023年1月-2024年3月的這段時間內，上海的二手房掛牌價格，整體上呈現微弱的收跌趨勢。
而在新房市場，尤其對於那些追求資金回籠速度的房企來說，以價換量無疑是備受寵愛的一大策略。
鳳凰網房產上海站報道稱，嘉定區某盤甚至還出現了「買房返傭金」的行銷操作。還有一些開發商，透過減免物業費或者送車位抵用券，來加大促銷力度。
另外，申城還有買房送免費乘坐軌交等宣傳。雖沒有直接降房價，但也在不斷給購房者讓利。
按揭有挑戰 買房人更謹慎
當前上海的房價，對於普通工薪家庭來說，全款的占比居少數，大部份還是以貸款為主。
曾經業內有一份調查報告，數據顯示，受調者中全款購房比例僅占18.1%。調查中的首次置業群體，貸款買房占比達86.6%。
我們知道，按揭的本質，其實就是對未來購買力的一次預支，從而提前來實作居住條件的改善。
貸款買房，除了要跨過首付的置業門檻，個人和家庭對月供的償還能力，勢必要考量進去。這也是銀行對貸款人的流水等情況，進行背調的一個出發點。
對於貸款買房，工作的穩定性和收入的可觀性，也會妨礙購房者入市的腳步。因為，月供也不是個小數目。
這裏，我們以600萬總價的房子來計算一下。假定購房者為符合條件的首套人群，首付設定為50%，300萬的商貸按30年的等額本息還款，在現行的利率政策下：
貸款人的月供金額為1.41萬元；總利息需支付206.31萬元。
這意味著，在買房後的30年內，如果沒有提前還款的動作，購房者每月就要預留出1.4萬元的現金來還房貸。
如果首付比例再低一點，貸款年限再短一點，月供的壓力還會上升一截。
不論薪金漲跌，不論工作穩定與否，房貸每月的扣款都會按時執行，風雨無阻。
對於很多人來說，安居上海、圓夢置業是大家竭力拼搏的方向，不少人在辛勤付出後也實作了夢想。每每讀到這類勵誌故事，都倍覺振奮人心。
同時，也有很多人仍在圓夢的路上努力奔跑。在此，『波哥聊樓市』願所有追夢人在2024年都能買到理想的好房子。
