隨著年內LPR第三次下調,房貸利率應聲而下。近兩天,地方房貸利率「破3進2」逐漸成為普遍現象。值得註意的是,許多城市的商貸利率甚至突破了住房公積金利率的下限,出現了「利率倒掛」。不過,目前,已有城市上漲了在LPR基礎上的加點振幅。
據南方+10月24日報道, 廣州多家銀行接到通知,房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。
據新京報貝殼財經10月24日報道,記者從廣州多家銀行獲悉, 加點有所回呼, 首套房貸利率執行不低於2.85%。而目前,首套住房公積金貸款期限5年以上,年利率也是2.85%。
不止廣州,在江蘇省南京、蘇州等城市, 多家銀行的工作人員告訴記者,按照要求,首套房貸利率不能低於2.95%,加點從-90BP(基點)變成了-65BP。
廣州有銀行加點上調10BP
南京、蘇州上調25BP
綜合南方+、新京報貝殼財經報道,10月21日,最新貸款市場報價利率(LPR)公布,1年期和5年期以上LPR均下降25BP,5年期以上LPR下降至3.6%,這是今年以來LPR降幅最大的一次。各家銀行紛紛調整房貸利率,部份銀行報價出現商貸與公積金利率「倒掛」情況。
一家商業銀行個貸部門負責人對南方+記者表示,該行房貸利率根據客戶資質情況,定價為LPR減100BP,或LPR減95BP。在10月21日,最新貸款市場報價利率(LPR)公布前,LPR減100BP為2.85%,LPR減95BP為2.9%。但隨著最新LPR報價,LPR減100BP為2.6%,LPR減95BP為2.65%,均低於2.85%的公積金貸款利率。
「此前的合約簽訂為LPR減100BP的客戶,我們只能按照2.6%執行。但隨後新簽訂的客戶,只能按照不低於2.85%執行。」一家商業銀行個貸經理告訴記者。
另據新京報貝殼財經, 目前一些低利率城市率先上調了加點。
廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者,最近,加點有一定的回呼,目前首套房貸利率是LPR-74BP,為2.86%。
廣州是利率最「卷」的城市之一,首套房貸利率通常為LPR減去75BP、85BP、90BP甚至100BP,不過主流銀行是減去75BP。LPR下降之前,匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到2.85%,減去了100BP,為廣州最低。
招商銀行廣州某支行的工作人員稱,目前首套房貸利率是LPR-75BP,為2.85%,LPR下降後,往上調整了10個BP。在此之前,招商銀行在廣州的首套房貸利率是LPR-85BP。
不止廣州,還有江蘇省的多個城市統一了首套房貸利率下限,為2.95%,在LPR下降時,這相當於上調了加點。
中國郵政銀行南京分行相關工作人員稱,按照銀監會的統一要求,目前首套房貸利率最低只能做2.95%,即LPR-65BP,加點上調了,不然市場太混亂了。
在此之前,南京、蘇州首套房貸利率是LPR-90BP。
蘇州方面,中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者,首套房最低執行2.95%的利率,LPR-65BP,這是銀監會的統一規定。「2.95%是臨界成本,沒有辦法再下降了,再降就是虧本生意了。」
招商銀行蘇州某支行客戶經理稱,現在外部規定要求,不能低於2.95%,加點從-90BP變成了-65BP。
另據財聯社報道,多位南京的貸款者也表示接到銀行通知要上漲BP。「我前兩周簽的貸款合約,但沒有放款,之前說利率是LPR-90bp,昨天跟我打電話說新發放貸款改成LPR-65bp了。目前還在和銀行協商當中。」南京的購房者吳白(化名)對記者表示。
此外,江蘇省其余地區還有銀行向記者確認,在昨日LPR調降前便收到銀監會通知,表示首套房貸款利率不得低於2.95%。「確實上周收到了通知,要求銀行的首套房貸款利率不得低於2.95%。 這個利率不是銀行自己定的,是監管統一的。 」蘇州某城商行的客戶經理對記者表示。
銀行反向操作導致降息效應減小
據財聯社,「目前觀察到,南京、蘇州等地反向操作,即雖然LPR下調了,但其基點有所上浮了,即從-90BP調整為-60BP。這說明各地在房貸下調方面,其實已經是有所見底了。這也和近期房地產交易市場升溫是有關系的。」 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者指出。
此前,業內曾計算LPR下調25個基點為貸款者帶來的收益,按照100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算,月供減少130多元,全部利息大約減少4.8萬元。但若銀行上調浮動bp,則優惠力度將有所折扣。
「由於近期銀行貸款方面的活躍度增加,所以其並沒有出現同頻率的下調,反而透過相反操作低效了降息的效應。對於購房者來說,要適當關註此類訊號的變化,要認識到一些信貸政策可能出現築底的態勢。」嚴躍進表示。
值得註意的是,此前南京等地就出現過LPR下降但部份銀行上調bp的操作。嚴躍進建議各地要朝著持續寬松的導向進行,尤其是結合近期購房熱情較高的情況,持續促進交易市場的創新高。
公積金貸款利率調整空間開啟?
據21世紀經濟報道,上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛表示,公積金住房貸款帶有政策性支持含義,一般要比商業銀行的住房按揭貸款利率要低。 從過往來看,的確沒見過商貸利率低於公積金住房貸款的情況。 這種情況的發生,意味著公積金貸款利率調整空間也應開啟。
據第一財經,上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析,從倒掛情況看,目前部份城市首套房的房貸利率為2.85%,最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現為2.85%。若此類政策後續推進,那麽公積金貸款的「性價比」就很低了,商業貸款將比公積金貸款更為劃算。
嚴躍進認為,公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能,尤其是目前差異對比下。
記者註意到,2015年之前,公積金利率變動較為頻繁,步入2022年以後,公積金利率僅調整了2次,其間LPR下調了6次之多。
展望後續LPR和房貸利率走勢,麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為,LPR有可能維持當前水平或有小幅調整。今年5年期以上LPR已經累計下降了60個基點,達到歷史最低水平。未來LPR的調整將取決於多種因素,包括經濟增長情況、房地產市場狀況等。各地房貸利率可能會根據LPR調整而有所下降,但具體水平還需參考當地政策和市場情況。
「伴隨一攬子增量政策陸續推出,宏觀政策在穩增長方向全面發力,LPR報價下降符合當前宏觀政策的大方向。」中信證券首席經濟學家明明指出,著眼於促進房地產市場止跌回穩,提振經濟增長動能,未來LPR報價或還有一定下調空間。而各地房貸利率可能會進一步降低,具體水平將取決於LPR的調整振幅和各地政策的執行情況。
編輯 | 程鵬 杜波 易啟江
封面圖片來源:視覺中國(資料圖)
每日經濟新聞綜合自新京報貝殼財經、南方+、財聯社、21世紀經濟報道、第一財經、北京商報
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