每經特約評論員 尹中立
5月17日，央行出台一攬子刺激房地產市場的政策。筆者認為，這些政策中最關鍵的措施是央行啟用新的貨幣政策工具——保障性住房再貸款。
中國人民銀行5月17日宣布，擬設立保障性住房再貸款。再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放物件包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
首次動用的資金量只有3000億元，規模雖然不大，但作用巨大，將對中國未來的房地產市場格局產生深遠影響。從國際經驗看，但凡涉及大規模債務救助的政策措施都會面臨來自社會公眾的質疑，因此，形成社會共識至關重要。央行宣布用再貸款資金進行存量住房的收儲，意味著有關該項政策的觀察和爭論已經結束，此項政策已經從學術建議變成政策措施，最艱難的形成共識的過程已經完成。
從資金來源看，房地產收儲資金由央行再貸款提供，屬於貨幣政策工具的創新。從政策效果來看，2015年起實施的「棚改貨幣化」資金來源正是央行再貸款，2015年至2018年（2018年之後棚改力度減弱），用於棚戶區改造的再貸款總計3萬多億元，使房地產市場開啟了長達6年之久的上升趨勢，其政策功效是巨大的。當然，棚改貨幣化帶來的負面影響也不可忽視，房價大振幅上漲使經濟結構扭曲程度加深，土地價格的持續上漲讓開發商對市場過於樂觀，表現為2015年之後的3年裏房地產企業的債務杠桿率快速上升，有些龍頭企業的債務規模以每年翻番的速度膨脹，形成債務風險隱患。在價格上漲的刺激下，居民的債務杠桿同樣快速上升，購買住房的目的逐漸從滿足居住需求異化成資本增值需求。隨著土地收入的快速增加，地方政府對土地財政的依賴加深。也許正是出於宏觀審慎的考慮，避免出現棚改貨幣化過程中出現的負面問題，此次央行收儲房地產的再貸款資金控制在較小的規模。
因此，我們不能用靜態的思維分析央行再貸款的規模和作用，作為一個新的貨幣政策工具，央行再貸款收儲房地產的操作應該不會只使用一次。
值得關註的是，該政策的實施有四大要點：
第一，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放物件包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。
第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。70平方米及以下的中小戶型住房有望成為被優先收儲的物件。
第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。此項規定意在防止產生新的債務風險。
第四，自願參與。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。
從上述政策要點看，央行再貸款收儲住房的政策操作堅持以市場化原則為主。相信在各方組合拳的作用之下，房地產市場的預期會得到較大的改善，而房地產市場企穩將帶動包括股市在內的其他資產價格企穩回升，同時也帶動實體經濟加速復蘇。
