於帥卿/發自北京
五礦地產交出一份不算漂亮的年度成績。
3月21日，五礦地產有限公司（以下簡稱「五礦地產」，股票程式碼00230.HK）釋出2023年度業績公告。公告顯示，2023年實作綜合收入126.31億港元，按年上升25.5%；毛利率17.2%，按年上升6.7個百分點。
五礦地產綜合收入雖有所增長，但凈利潤卻出現連續虧損。2023年，五礦地產凈虧損和歸屬本公司股權持有人之應占虧損分別收窄61.3%和25.4%至5.26億港元和10.16億港元。
對於年內虧損，五礦地產表示，主要歸因於房地產市場疲弱，本集團為房地產發展專案作出存貨減值撥備，以及融資成本上升和利息資本化比率下降導致財務成本不斷增加。
2023年，中國房地產市場熱度短暫回升後再度下滑，行業形勢依然嚴峻。面對快速變化的市場和錯綜復雜的經營形勢，五礦地產表示，堅持穩健的經營策略，以確保安全健康發展為前提，持續強化業務的經營和管理水平。
凈虧損5.26億港元
2023年，盡管政府陸續頒布更多寬松政策，但購房者對置業的信心仍然不足，樓市仍未完全回暖。中國房地產銷售市場呈現前高後低的格局，整體復生動能不足。
受大環境影響，2023年，五礦地產連同其附屬公司、合營公司及聯營公司2023年度合約銷售額113億元，同比下降15%；合約銷售總樓面面積55.5萬平方米，同比下降0.9%。其合約銷售額主要源自一線及核心二線城市的房地產發展專案。
在五礦地產的收入結構當中，收入主要來自房地產發展、專業建築及物業投資三個業務。其中，房地產發展業務是其主要收入來源。
財報顯示，2023年，房地產發展業務收入123.08億港元，同比上升24.6%，占綜合收入的97.4%。由於珠三角地區部份房地產發展專案於2023年進行交付結轉，帶動房地產發展業務收入按年上升。房地產發展業務的毛利率按年上升5.6個百分點至17.5%，主要是年內結轉源自珠三角地區毛利率較高的房地產發展專案占比較多所致。
專業建築業務收入2.72億港元，同比上升83.8%，占綜合收入的2.2%，其收入在復常後顯著上升，主要是在建專案在積極趕工下使完工量增加所致。
物業投資業務收入0.51億港元，同比上升21.4%，占綜合收入的0.4%，其收入主要來自香港的兩幢商業大廈。五礦地產把握好2023年中港通關的利好訊息，成功租出大部份空置單位，致使租金收入增加。物業投資業務毛利率按年下跌1.4%至65.5%， 主要是年內營運成本因大廈保養維修工程而有所增加所致。
另外，五礦地產整體毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，主要由於年內房地產發展業務結轉的產品毛利率較去年同期高。
土地是房地產行業最重要的生產資料，為未來的業績增長奠定基礎。從五礦地產的土地儲備來看，2023年，共可開發的總樓面面積（土地儲備）為6667000平方米。其中，五礦地產在環渤海地區土地儲存2178000平方米，占比32.7%；華中地區和珠三角地區土地儲備占比也分別達到22.1%和21.3%。
分城市能階來看，2023年五礦地產的土儲分布主要以二三線為主，占比合計超七成。
償債壓力提升
近兩年，地產行業融資受阻，房企現金流吃緊，無論是頭部房企還是中小房企，紛紛勒緊褲腰帶過日子。
具體到五礦地產，2023年，境外融資方面，分別簽訂一項9.7億港元3年期俱樂部貸款協定和10億元1年期迴圈貸款協定，貸款款項用作再融資及補充營運資金。境內融資方面，向國內專業投資者非公開發行12億元債券。
另外，截至報告期末，五礦地產借款總額為233.17億港元（2022年為243.09億港元），當中主要包括銀行借款及債券；合約負債57.07億港元，下降50%，主要是年內結轉收入較新增合約銷售回款多所致。
對於借款總額按年減少，五礦地產表示，主要是由於年內償還開發貸款、企業貸款及來自房地產專案的非控股股東之貸款所致。
從負債結構來看，短債占據較大比例，其中，一年內到期的借款為152.23億港元，第二年到期的借款為20.77億港元，第三年至第五年到期的借款為60.17億港元，占比分別為65.3%、8.9%及25.8%。
2023年，五礦集團擁有現金及銀行存款34.11億港元，相比2022年減少了42.9億港元。資產總額535.75億港元，下降20.5%；凈資產143.48億港元，下降14.7%；資產負債率73.2%，下降1.9%；剔除合約負債及遞延收入的資產負債率69.9%，增長0.01%；凈負債率為138%，增長43.5%。
總體來看，五礦地產償債壓力有所提升。
