廣州四季酒店的房價漲了三成。
中房報記者 曾冬梅 廣州報道
平均房價同比增長32.6%，收入同比增長67.8%。這是廣州四季酒店2023年交出的成績單。
3月7日，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱「越秀房產基金」，00405.HK）釋出的全年業績顯示，在中國經濟持續復蘇的大潮中，酒店成為復蘇最強勁的賽道之一，廣州四季酒店2023年的平均房價達2238元/間/晚，創歷史新高。廣州IFC雅詩閣服務公寓的平均房價和全年收入也創下了開業以來的最高紀錄。
「2024年，會議和展覽都多了。」越秀房產基金董事長及行政總裁林德良在業績會上表示，今年會繼續加強廣州四季酒店的業務拓展，爭取全年收入超越2019年。
酒店收入大幅增長
2023年，越秀房產基金錄得20.87億元收入，同比增加11.4%，除稅後虧損395.5萬元，同比收窄99.2%。截至2023年底，該公司物業的整體出租率為85%，同比跌0.5個百分點。平均租金約197.8元/平方米/月，同比也有0.5個百分點的跌幅。
分業態來看，酒店及公寓是表現最為突出的，均超越疫情前水平，總收入達到5.36億元，同比2022年增長52.8%。其中，廣州四季酒店抓住假期的休閑旅遊市場需求，以及大型展會恢復舉辦的契機，積極開拓境外客源，2023年平均房價2238元/間/晚，同比增長32.6%，全年實作約4.17億元的收入，同比增長67.8%。平均入住率為79.9%，同比增長23.5個百分點。
廣州IFC雅詩閣服務公寓期內收入1.19億元，平均房價1117元/間/晚，分別同比增長16.3%、11.3%，平均入住率90.2%，同比增長3.1個百分點。
據林德良透露，2023年，廣州IFC雅詩閣服務公寓短租業務的收入占比提升至20%，毛利率達63%。
專業市場和零售商場也有不同程度的回暖。廣州白馬服裝市場出租率達到95.8%，是近三年峰值，同比增長14.6%。平均租金為449.1元/平方米/月，較2023年中期的336.8元/平方米/月增長33.3%。
2023年，越秀房產基金旗下三個商場的銷售額均實作了2位數的同比增長。廣州IFC國金天地和VT101維多利廣場的出租率和租金單價雙增長，前者的出租率同比增加了1.9個百分點至98.2%，租金同比上漲3.5%，商場銷售額同比提升21%。VT101維多利廣場的租金同比增幅更高，達到了19.8%，全年銷售額同比增長28%。武漢星匯維港的全年銷售額則同比上漲18%。
寫字樓業態仍有壓力
從收入占比來看，寫字樓出租業務占了越秀房產基金整體收入的半壁江山，達58%。但相較其他業態，寫字樓業態的復蘇行程較慢，全年收入約12.05億元，同比下降5.6%。廣州的財富廣場、國金中心、越秀金融大廈，上海越秀大廈、武漢越秀財富中心、杭州維多利中心等專案的出租率同比均有小幅下降。租金方面，8個專案中，5個專案同比有所下調。
相較廣州、上海等一線城市，二線內陸城市的壓力更大，武漢越秀財富中心的租金同比下滑了11.7%。
越秀房產基金的管理層表示，寫字樓業態跟產業經濟的發展緊密相關，其業績表現符合2023年中國經濟處於溫和修復階段的特點，隨著未來經濟的逐步恢復，預計寫字樓的業績會有穩健增長。
REITs產品的盈利能力和投資回報率，在很大程度上受融資成本影響。2023年，越秀房產基金便遇到了境外市場利率升高、融資成本居高不下的挑戰。為了平抑利率市場對基金業績的沖擊，該公司利用人民幣進入降息通道的契機，調整融資結構，發行了15億元上海自貿區債券、40億元綠色貸款以及10億元無抵押貸款，置換存量港元貸款。2023年底，越秀房產基金的人民幣融資占比由年初的6%升至39%，融資總體年利率為4.74%，較2023年初下降9個基點。
據林德良介紹，2024年，越秀房產基金有近60億元的到期債務，占整體債務約29%，目前正在籌備以人民幣債務作置換。
