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外環以外成交掀起 「小浪花」
1月30日，上海宣布了一項重量級最佳化住房限購的政策，即對非本市戶籍單身放開對外環外購房的限制，只要在上海連續繳納社保或個稅5年及以上，就可以在外環外購置一套商品房。
2012年至今實施了12年的限購政策終於破防。不同於之前 臨港、金山、奉賢、青浦，需要符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的才能購房， 此次政策最佳化覆蓋面相當廣 。
58安居客研究院數據顯示， 2022年至今，無論商品住宅市場怎樣跌宕起伏，外環外向來就是上海樓市成交的主力，最高時曾達到整個上海成交的90%。 從 1月底放開外環外單身限購後，成交數據上也激起小小的波瀾，3月1日-17日外環外成交占比達81%，為近一年以來的最高水平。細分到各個環線，我們也發現外郊環成交占比達57%，為去年3月份以來的新高；郊環外成交占比達24%，為去年6月份以來的新高。
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郊環外冷門板塊屢屢上榜
從外環外具體涉及的板塊看， 2月至3月17日，臨港新城板塊首當其中，成交252套，在排名前十的板塊中，除了第二位的華涇板塊的套均總價達914萬元，其他板塊的套均總價都在350-700萬元之間，較符合不同資金能力的剛需置業需求。
透過【雲洞察】產品數據庫，我們發現從板塊總體熱度上看，臨港新城、嘉定新城因為可售專案量較大，因此直接拉動了整個板塊的找房熱度絕對值，但我們去除掉此因素， 從單盤熱度這樣更合理的角度看，反倒是徐行、柘林、車墩、洞涇、重固、西渡等這些郊環附近冷門板塊關註度更高。這些板塊的成熟小區量不大，距離市中心優質資源也非常遙遠，但卻引來如此高的關註，是為何？
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洞察熱點專案，透過細節看本質
【徐行 -金地嘉境】——房價優勢吸引嘉定城區輻射客源
該專案所在的嘉定徐行板塊，位於嘉定老城北部，近年來軌交的延伸，商業、醫療、教育不斷完善，眾多開發商也隨之湧入。 當嘉定新城新房開發幾乎飽和，房價也攀到至 5萬多，而房價僅3萬多的徐行，成為了不少有遠見的剛需置業者的關註點。
金地嘉境專案在去年 10月開盤，而在5月份就開始有較高的熱度。找房客群的工作和生活圈大部份來自嘉定本區，其中主要來自其南面緊靠的嘉定城區。同時，專案由於周邊道路通達，商業配套也逐步成熟，因此外地客群占到32%，其中很大一部份來自昆山、南通。說明在上海放松外環外限購後，部份區位較好的專案確有吸引到環滬衛星城的關註。同時從產品線上看，90-140平米的3-4房設計也符合不同購房需求。
資料來源： 安居客研究院【雲洞察】產品數據庫
【車墩 -金地新樂裏】——彌補面積斷層，形成差異競爭
該專案屬於板塊大盤，南面即使車墩影視基地，附近還有世外車墩學校，專案當前住推的是 90-100平米的小三房，戶型比較單一。而專案三公裏範圍內僅中交•松香源著一個競品，其戶型以50平米以下一房，和120平米左右的三房疊墅產品為主。
由此，我們發現盡管金地新樂裏的戶型單一，但很好的 彌補了板塊內另一競品的面積斷層，與周邊產品形成客群差異。
專案找房熱度保持常年平穩，客群原居住地是車墩的占大部份，是個典型的內迴圈板塊。
【重固 -保利虹橋和頌】——產業集群+價格窪地
該專案所在的重固板塊，其東部為虹橋商務區，西部為青浦工業區，處於大虹橋輻射範圍內，但重固板塊的房價目前單價僅 3.5萬左右，較徐涇房價低了一半，是周邊板塊的價格窪地。
該專案去年 12月份開盤，7月份起就有較高的關註熱度。專案所推的是74-115平米的小戶型2房-4房， 雲洞察數據顯示，客戶最青睞的是 88-99平米的三房房型。
從客戶來源上看，主要來自周邊的徐涇、華漕、趙巷， 此類小三房產品對於周邊工業園區工作人群是一個很好的購房選擇。同時，央企背書也給該專案帶來較高的關註度。
資料來源： 安居客研究院【雲洞察】產品數據庫
小結： 上海放寬了外環外單身限購的限制，使得很大一部份準備長期在上海發展的有誌青年，有了先買房再結婚的打算，直接帶動了外環外成交的放量。
而郊環區域的板塊當前新房單價還在 3萬多，相比已經非常成熟的新城主城區有很大的價格優勢。在周邊商業配套逐步完善的情況下，上述提到的徐行、車墩、重固板塊等，都是周邊產業園區內外地單身人群上車買房的比較好的選擇。在戶型上我們則發現功能和總價兼顧，同時基本符合三代同堂需求的100平米以下的三房，最受青睞。
因此，盡管當前郊環外新房的出清周期高達 20個月，但隨著政策的逐漸釋放，及3月份後開盤專案的增多，相信會帶來郊環市場的一邊春天。
