2024年,房價到底會上漲還是下跌?
越臨近小陽春,我發現關註這個問題的人也越來越多了。
一方面,是頻頻救市。
一方面,確實有成交回暖的訊號。
據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2024年2月,重點14城調價房源中漲價房源占比為7.12%,較上月擴大0.64個百分點。
當然,依然有一批人看空,覺得當前的小陽春訊號是回光返照。
那 到底會不會有小陽春?
說說我個人的預測:
1、救市的馬力雖然加大了,但還沒有加到最足;在真正的大招到來前,這種間歇性的回暖可能還將持續一段時間。
何為真正的大招?
簡單推演下隔壁香港全面「撤辣」後的數據就可知:
據中原地產統計,過去5天(2月28日-3月3日)香港一手市場共錄得近590宗成交,是2月全月約276宗的1.1倍。
與成交量同步攀升的,還有中原網站上香港樓盤的估價量,有樓盤在放開後的第二天就錄得了超4成的叫價增幅:
總結, 至少要到一線城市全面放開限購的程度,市場就會出現明顯的「量漲價升」。
所以會不會立馬飆漲,取決於接下來的政策到底是擠牙膏,還是一次油門踩到底。
但至少有一點我是可以確定的。
政策不停,是量變達成質變,還是瞬間質變。
這要看操盤手的選擇。
2、即便達到了穩定的「量漲價升」,也只會出現在小部份城市。
今年,還有哪些城市的房價有持續上漲的空間?
除了大家熟知的北上廣深,還有一批城市同樣具備很強的發展潛力,能夠擠進這輪擡頭的區間。
而這其中,還有一些城市的房價雖然也在出現擡頭,但從硬性指標來看卻並不亮眼,
只是在搶占短期消費方面比較有優勢,所以也無法作為長周期看漲的參考範本。
比如1月份二手房價格環比唯二上漲的昆明和三亞,都是典型的旅遊熱門城市,但如果度假之外還要兼顧房子升值的話,大部份的板塊仍然不建議選籌。
先說漲跌的底層邏輯。
擁有哪些特征的城市,房價會上漲?
1、人口流入的城市
這個真的老生常談了,但我發現還是有很多人喜歡單獨把人口負增長的數據拿出來說事;
特別是開年那-902萬的新數據一出來,怕不是一個個要把房子給拱成白菜價了。
殊不知新生兒需求在當下並造不成購買力,所以如果真心要看跌,那麽請穿越到3、40年後去看吧
——因為隨著城市化的行程加劇,春運在未來也會逐漸消失,到那時候的年輕人口才是真正一出生就活在大城市裏的,父母都在本地有房有車了,需求自然也就可能被壓縮;
如果你弄不懂以上的邏輯,那麽我們再回到人口負增長上來,看看這組數據真正要讓我們警醒的東西
——人口流動的趨勢。
說白了,這個城市人口是凈流入還是凈流出,一個城市的房價,都不取決於本地人,而取決於外地人;
而這個城市有沒有產業,又有沒有新興產業,能不能吸引年輕人在這裏就業,才是最關鍵的。
畢竟你也假定了人口減少未來房子會過剩,那麽你就更需要去審視這些人口流向的地方。
從長周期來看,一二線城市仍然會成為人口凈流入的地方,而很多小地方,隨著人口出生率的減少,又沒有產業用以留住人,人只會越來越少;
沒人沒產業,自然玩不了土地財政,地方耗不起財政赤字生存不下去,城市最後就會被優勝劣汰。
像住建部前段時間強調的 「以人定房」 不也是在說這件事——一座城市的新增用地將會跟人口趨勢掛鉤,有人口增量就多賣地,反之則要減少供地;
所以各位,這會兒弄懂了嗎?
弄懂的話,你再來看去年這一份全國凈流入人口排名的數據,也就一清二楚了。
這也是為什麽我一直要跟大家強調優質資產,又為什麽現在正是出掉劣質資產,換購好城市好地段好房子的時機。
這些城市的房子,長周期看漲,是毋庸置疑的。
2、GDP總量
說到產業,要去衡量一個城市產業夠不夠強勁、又能不能持續性地吸引人口流入,關鍵就在於此。
GDP高的城市,房價一定不會低, 這點從連續18年穩居中國百強縣之首的昆山就可見一斑。
盤下原因,你會發現昆山雖然全縣僅僅只有927平方公裏的面積,卻能聚集4個國家級工業園區、2個省級園區,另外還有2個千億級別的產業集群和6個百億級別產業集群:
而產業帶來的常住人口增量、人均收入增量,又刺激了源源不斷的需求和購買力,
一度讓昆山房價跟著攀升,甚至在去年底70個大中城市無一城上漲的情況下來到了高點。
這裏又要涉及到另一個大家都在關註的問題:那既然縣城的房價這麽香,值得投資嗎?
答案當然是否定的,還是那句話:先看看GDP吧,畢竟能像昆山這樣把GDP磁碟機活到5000億以上的縣城,又能得多少個呢?
而且 昆山,不是縣城這麽簡單,人家還是環滬城市。
如果你對GDP的數值沒有清晰的概念,可以根據2024年最新公布的5.2%的增速去判斷你所在城市的價值;
比如我標紅的那些,在這個數值附近的城市也可以列入你重點關註的物件。
3、資金總量和財政收入
這兩個指標,都是為了測試 經濟活躍度 在市場中的作用,也決定著一個城市資產價格水平的高度。
啥意思呢?簡單來說就是越有錢越幸運。
因為 資金的集聚背後,帶動的依然還是產業和人口的集聚。
拿杭州舉個例子,直播電商的頭部城市,又剛好趕上直播行業是這兩年來的風口,吸納過去的就業人口自然不會在少數。
有數據顯示,杭州城區人口目前已突破千萬,實作了從特大城市到超大城市的跨越式增長,而購買力就是這麽兌現的。
4、城市能階
這個之前其實早就給出過答案了,21個超大、特大城市嘛,而能階越大,能擴充套件的區域也就越大, 一個城市還可能帶動周邊一圈城市的房價上漲;
比如有些環線城市,在都市圈的效應下可能會有明顯的漲幅;
包括你也可以去看看之前城中村擴圍的城市都有哪些,上榜的都可以重點關註一下。
綜上,有一批城市的房價,不管大招會不會在今年釋放出來,長期我也都是看好的。
而 如果大招真的要到來,那麽從現在開始,將會是一批價值城市撿漏的好時期。
關於入場和賣房時機,手上有資產打算做置換的朋友,更需要謹慎地看待目前的市場變化。
畢竟各個城市的行情走勢和市場特點都不同,所以如果沒有評估好你所在城市的價值,很可能就會因為踩錯時機而損失一筆財富。
30個價值城市裏,先羅列一下我認為今年就會有明顯復蘇的城市:
深圳、上海、廣州、蘇州、武漢、重慶、杭州、南京
還有一個北京,但我覺得這個需要考慮到大招的落地夠不夠徹底,又夠不夠全面。
除此之外,都能漲,且是明顯的量漲價升。
至於原因,有3點:
第一個無非就是以上列出的數據指標它們都能很好地完成;
第二個,還是政策輔助;
過去的一年裏,我認為這幾個城市政策落地的速度還是比較快的,而且也能帶來積極的市場反饋,至於滯後性反而是這段時間才顯現出來;
所以我才說我們 市場需要更多的大招出現,才能完整地扭轉當下這個不進不退的尷尬局面。
像廣州前兩天又松綁了新的政策:放售/放租兩套買第三套房則可按首套執行貸款利率;
不過我個人是更認為,這個政策出來比起刺激新的購買需求,更像是在刺激大招的提前發生,以及其他城市的進一步動作。
只是現在還沒發生而已,如果一旦發生,那結合廣州之前最積極的救市動作,迎來報復性反彈也不遠了。
第三個,就是成交已經有好轉的苗頭,這個我在開頭已經列出了一些數據,但具體更龐大的市場需求是否會買單,還是要看接下來的力度。
我還是那句話: 樓市是個政策市,只有想不想的事兒,沒有能不能的事兒。
所以不必恐慌,我們還是邊坐下來聽聽最近上面開會的一些訊號解讀,邊一起等待大家長的反應吧。