宅基地作為農民生活的生產資料，承載著農村社會的發展與穩定。然而，隨著城市化行程的加速推進和城鄉之間交流的日益頻繁，農村宅基地買賣問題逐漸浮出水面。
基本案情： 2019年11月原告陳某與被告許某簽訂了【房屋買賣合約】，約定許某將其宅基地以總價款64萬元賣給陳某修建房屋。原告陳某先後向被告許某轉賬36萬元宅基地價款。後原告因購買宅基地無法按合約約定修建為由找許某協商，許某向陳某出具承諾書，載明「因現在無法修房，原來收到陳某36萬元，因暫時無法償還，從2020年5月1日開始計息，每月3600元，36萬元在2021年5月1日前付清，原來合約作廢。」2022年5月原告訴至法院，要求依法確認【房屋買賣合約】無效，被告許某退還原告36萬元宅基地款及資金占用利息5.2萬元。
法官說法： 宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。經查,涉案的房屋買賣合約實為宅基地買賣合約，原、被告對此均無異議。【物權法】、【土地管理法】對宅基地使用權的取得、行使和轉讓有明確的法律強制性規定，宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。本案原告並非涉案村集體組織成員，因此，原、被告所簽訂的房屋買賣合約應當認定為無效。對於合約無效部份取得的財產應當恢復原狀，相互返還。除法律有特別規定的外，合約條款對當事人沒有約束力。故原告要求被告返還36萬元宅基地價款，應予支持。因原、被告簽訂的宅基地買賣合約違反法律強制性規定導致無效，雙方均存在過錯，故原告要求被告支付資金占用利息於法無據，本院不予支持。
法官提醒： 農村宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。無論是買方還是賣方，都應當增強自身的法律意識，明確宅基地使用權的法律內容和限制條件。在購買或出售宅基地前，務必查閱相關法律規定，明確自己是否具備購買資格。同時，宅基地作為農村集體經濟組織的重要資源，其流轉應當尊重集體經濟組織的意見和規定。在進行宅基地買賣時，應事先征得集體經濟組織的同意或批準，避免因違反集體規定而導致合約無效。
相關法條：
【中華人民共和國民法典】第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
【中華人民共和國民法典】第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
【中華人民共和國土地管理法】第六十二條 第一款：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
【中華人民共和國土地管理法】第六十三條： 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以透過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合約，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
透過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合約另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
供稿 ：城固法院
作者： 崔桂榮 王儷潔
編輯：趙佳欣
稽核：姚啟明
