過去三年行業調整期，在企業投資上呈現2個特征，第一，民企大量結束，央國企獨占鰲頭，擇機拿了大量優質地塊，以獨立開發為主；第二，城投大面積托底土地市場，但開發能力是硬傷。
自城投拿地成為土地市場的中流砥柱後，以低風險、低成本輕資產營運，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段「突圍」的重要賽道。
據CRIC各城市機構對29個重點城市在售商品住宅專案進行調研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。從代建專案的區位分布層面、以及代建企業布局的角度來看，均差異顯著。
按不同能階城市的統計結果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能階城市商品住宅的代建比例明顯更高。
在行業下行周期中，土地市場格局出現顯著的變化，即民企大量退場、央國企強勢，城投成了多數核心城市托底的生力軍。
細化到城投表現來看，從2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），同時拿地金額占比也高達33%。
與拿地幅數、金額占比較高不同的是，由於營運專業度普遍不及規模國央企和高周轉的民企，城投公司拿地後的開工率明顯低於其他幾類房企：2021年至今，城投拿地專案中全部開工的地塊僅有20%，加上部份開工的地塊，總體開工率22%。
從城投已開工的土地來看，城投所拿地塊規模越大的反而開工率越高，城投拿地專案中，總建面小於5萬平方米的地塊開工率為17%，隨著面積段升高，地塊的開工率也持續上升，當總建面達到20-25萬平方米階段時，開工率超過30%，大於25萬平方米的專案中，開工率達到37%。這與部份高能階城市綜合用地體量較大不無關系。
同時，合作拿地專案的開工率也遠高於獨立拿地專案。其中，合作拿地專案開工率為47%，城投獨立拿地專案開工率僅19%，兩者相差28個百分點。城投公司與不同類別的公司合作拿地，開工率也有較大的差異：與國企、央企合作拿地專案的開工率分別達到79%和64%，可見國央企對於開工率的帶動效果卓越；其次與民企合作拿地專案的開工率39%；城投與城投公司一起拿地的專案開工率最低，僅28%。
具體到專案來看，透過CRIC各城市機構對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅專案的梳理，我們發現目前在核心城市商業代建比例仍然較低，但正逐年提升。
CRIC調研數據顯示2020年、2021年開盤的專案中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個重點城市代建比例達到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進一步增長至6.28%。這也符合城投大面積托底土地市場主要是在2021年「雙集中供地」之後。
綜合而言，目前在核心城市商業代建比例仍然較低，在近1萬個在售專案中，代建比例（按專案個數）僅有1.67%，與已開發國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。
按不同能階城市的統計結果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能階城市商品住宅的代建比例明顯更高。
這樣的現象與企業的拿地策略轉向有很大的關聯，「三道紅線」以後房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦於一二線城市，而對於低能階城市則傾向於轉為代建、管理等輕資產營運模式，在高能階城市則更傾向於傳統的重資產模式。
具體到不同城市的代建比例情況可見，四個一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數；二線城市中蘇州的代建比例達到6.04%，僅次於無錫，其次南寧、濟南和天津都超過3%；而三四線城市中無錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達到平均水平。
從代建專案的分布情況來看，以位於市區的專案居多。29個重點城市的代建專案中有61%位於市區範圍，另外39%位於郊區範圍。房企在選擇代建專案的時候，區位也是重要考慮因素之一，主要是由於商品住宅一般以全過程代建代銷為主，考慮到銷售需求則位於市區的專案有較大的優勢。
以4個代建專案最多的城市天津、蘇州、無錫和成都專案分布為例：僅有天津的代建專案以位於郊區為主，22個代建專案中位於市區範圍內的僅有4個；反之蘇州的代建專案則全部位於市區範圍，與天津形成鮮明對比，成都、無錫也以位於市區的專案為主，成都的天府新區、青羊區和武侯區代建專案數量領先，無錫的梁溪區、經開區、濱湖區代建專案數量也較多，濱湖區位於太湖之濱的豪宅專案奧體潮鳴也由綠管代建。
這一點從城投已開工的土地也能看出，CRIC數據顯示，從專案區位和拿地方式而言：城投拿地專案市區的開工率遠高於郊區專案，其中市區專案的開工率為36%，郊區專案則僅有15%，兩者相差近20個百分點；
究其原因，部份配套齊全、資源內容較強的市區地塊，溢價空間、抗風險能力均較強，尤其是在部份核心一二線城市，在政策逐步放開、市場信心緩慢築底修復之下，仍能看高一線。
從代建企業的角度看，CRIC數據顯示，2024年上半年代建新增規模TOP20企業新增簽約建面8587萬平方米，已達到2023年全年新增建面的72%。按上半年新增建面分布來看，TOP20房企中共有4家新增建面超過500萬平方米。
可以看到目前代建企業各梯隊差異顯著、存在明顯斷層，綠城管理、旭輝建管和藍綠雙城位列前三，其中綠城管理上半年新增簽約建面達到1746萬平方米，是唯一新增簽約建面超過千萬的企業。旭輝建管與藍綠雙城上半年新增簽約建面也超過700萬平方米，幾乎是TOP10門檻2倍。
同時，代建企業集中度繼續走高，強者恒強趨勢未改。TOP5、TOP10企業新增代建規模達到4320萬平方米、6285萬平方米，分別占TOP20總量的50%和73%。
從CRIC各城市機構對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅專案的梳理來看，29個重點城市商品住宅專案代建企業主要包括綠城管理、金地管理、藍城集團、朗詩地產和龍湖建管等。這些企業同時也是目前代建行業中市場份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍城集團、金地集團都位列上半年代建新增規模TOP5。
這些典型企業在29個城市中代建專案的分布情況有所不同：
以綠城管理這樣在代建中領先的房企來看，其進軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個重點城市中布局了18個城市，代建專案最多的城市為杭州，杭州共有7個代建專案，占綠管在29城總專案的15%，其次綠城管理在濟南、寧波、長沙、成都、無錫等多個城市都有3個及以上的代建專案。
另一類企業專案分布相對聚焦，以藍城集團、朗詩地產等為代表，藍城和朗詩在29個重點城市中也都有10個以上的代建專案，但是較為聚焦在個別城市：例如藍城集團共有15個代建專案，其中8個位於徐州，3個位於無錫，其他城市則僅有1-2個專案；朗詩地產更是完全聚焦於無錫和蘇州，所有代建專案均位於這兩個城市。
值得一提的是，土地市場持續走弱之下，城投依舊是「托底」的主力軍。根據CRIC統計的30個重點城市，2024年上半年城投參與拿地比例達到47%，為2021年以來同期新高，較2023年上半年增長16個百分點，未來城投類專案的代建空間仍存。
同時商品住宅代建作為代建專案的最主要來源，在重點城市的平均代建比例僅有1.67%，與國外較高的滲透率相比，國內商品住宅代建仍處於藍海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，部份城市後期具備較大的增長空間。
從企業層面來看，規模領先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對廣泛，而仁恒置地、朗詩集團則更聚焦於個別城市，未來在代建滲透率持續增加的預期下，目前已經進入代建行業的企業預計將加速代建的布局擴張，尤其加速進入三四線和二線城市。
