本報記者 張家振 武漢報道
（位於湖北省武漢市武昌區曇華林路的南國置業泛悅中心。圖片來源：公司官網）
在連虧三年、累計虧損近36億元後，南國置業股份有限公司（以下簡稱「南國置業」，002305.SZ）終於有望交出一份扭虧為盈的半年報答卷。
7月13日，南國置業釋出盈喜業績預告，預計今年上半年實作歸屬於上市公司股東的凈利潤0萬元—3000萬元，比上年同期增長100%—104.43%。公司實作扭虧為盈的代價在於，今年上半年，公司出售三家子公司股權，轉讓收益共計5.37億元。
事實上，南國置業在此之前已連虧三年，2023年營業收入也由2022年的98.19億元大幅下滑至10.59億元，並引發深圳證券交易所發函問詢，要求說明2021年公司凈利潤、扣非凈利潤連續為負值的原因，以及未來持續經營能力是否存在重大不確定性。
對於相關問題，【中國經營報】記者致電南國置業董秘辦，工作人員回復稱，目前正處於年報披露前的視窗期，暫時沒有可供披露的具體資訊。「目前，38家已經披露2024年半年度業績預告的房地產企業，基本上都是虧損或者復合增長率一般。」該工作人員同時表示。
出售子公司股權沖抵債務
據了解，南國置業作為央企中國電建地產集團有限公司（以下簡稱「中國電建地產」）控股的上市商業地產公司，主要業務包含「商業營運、城市營運、地產投資」三大板塊，在房地產市場下行中商業地產開發和營運面臨著較大挑戰。
南國置業釋出的【2024年半年度業績預告】顯示，今年上半年，公司有望實作扭虧為盈，凈利潤最高3000萬元。不過，公司扣非凈利潤仍為虧損，預計虧損5.34億元至5.04億元。可供對比的是，在2023年同期，公司凈利潤、扣非凈利潤分別虧損6.78億元和6.8億元。
對於業績扭虧為盈的原因，南國置業方面在公告中表示：「公司歸屬於上市公司股東的凈利潤較上年同期實作扭虧為盈，主要系報告期內出售子公司股權所致。報告期內，公司出售三家子公司股權，轉讓收益共計5.37億元。」
記者梳理發現，今年3月5日，南國置業公告稱，擬將子公司武漢北都商業有限公司100%股權、西安瀧悅泰恒置業有限公司70%股權和武漢悅鶴企業管理咨詢有限公司100%股權分別出售給南國置業控股股東中國電建地產旗下三家全資子公司。
具體來看，南國置業子公司武漢北都商業有限公司100%股權出售給中國電建地產全資子公司武漢澋悅房地產有限公司，轉讓價格為5.66億元；南國置業全資子公司武漢大本營商業管理有限公司持有的西安瀧悅泰恒置業有限公司70%股權出售給中國電建地產全資子公司中電建絲路（陜西）建設投資發展有限公司，轉讓價格為2547.97萬元；南國置業持有的武漢悅鶴企業管理咨詢有限公司100%股權出售給中國電建地產全資子公司北京海賦豐業房地產開發有限公司，轉讓價格為1.91億元。
不過，在該筆交易中，中國電建地產旗下全資子公司均無須支付現金對價款，直接沖抵南國置業及武漢大本營商業管理有限公司應付中國電建地產及其子公司的7.83億元債務。
「本次關聯交易符合公司戰略定位，有利於進一步聚焦營運業務，整合資源，最佳化公司資產負債結構，降低財務費用。」南國置業方面彼時在公告中表示，同時，本次交易預計將對公司的財務狀況產生積極影響，改善公司當期財務表現，預計將確認2024年度資產處置收益5億元左右。
連虧三年營收大幅波動
官網資料顯示，南國置業成立於1998年，2009年在深圳證券交易所上市，成為地產行業IPO重新開機後首家上市的商業地產公司。2014年，中國電建地產成為南國置業控股股東。
中國電建地產入主十年來，南國置業借助股東實力和上市公司平台的資本和資源優勢，已經從區域型逐步成長為全國型企業，業務布局已覆蓋北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長沙等全國多座重點核心城市。
根據2023年年報，在商業營運板塊，南國置業共營運20個專案，營運面積約119萬平方米，並打造了泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊和南國大家裝4條產品線；在城市營運板塊，公司共營運10個專案，營運面積約22萬平方米，涵蓋產業園、酒店、寫字樓、長租公寓等業態；在地產投資板塊，南國置業與華潤、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作夥伴關系，並在2023年摘得重慶市一宗地塊，新增土地儲備面積7.69萬平方米。
盡管在控股股東中國電建地產加持下，南國置業的專案獲取能力、基礎管理能力及資金實力得以提升，但公司業務主要集中於商業地產開發和營運，近年來的業績表現並不理想。
財報數據顯示，2021年至2023年，南國置業分別實作營業收入32.73億元、98.19億元和10.59億元，分別實作凈利潤-10.78億元、-8.23億元和-16.93億元，分別實作扣非後凈利潤-10.90億元、-9.51億元和-16.20億元。
對此，深圳證券交易所在2023年年報問詢函中要求南國置業說明近三年營業收入大幅變動的原因及合理性，以及凈利潤、扣非凈利潤連續為負值的原因，未來持續經營能力是否存在重大不確定性。
「公司2022年營業收入較2021年增長199.98%，2023年營業收入較2022年下降89.22%，主要系物業銷售收入變動影響所致。」南國置業在回復問詢時表示，2022年，公司有深圳璽雲著花園、南京雍瀾和府等大體量開發專案交付結利，但2023年無新增結利專案，導致物業銷售結利收入金額大幅減少，符合房地產行業結轉收入的周期性特點。
而對於凈利潤、扣非凈利潤連續為負值的原因，南國置業方面解釋稱，一是受房地產市場持續低迷影響，公司物業銷售業務板塊毛利率偏低；二是公司根據消費趨勢變化對部份商業營運專案主動進行調改，商業營運部份專案仍處於培育期，且受租賃成本的影響，導致物業出租及物業管理業務板塊虧損；三是公司對存在減值跡象的資產進行了減值測試，對可能發生減值損失的資產計提了減值準備。
值得註意的是，受近年來營業收入大幅下滑和凈利潤持續虧損影響，南國置業正面臨著較大的償債壓力。財報數據顯示，截至2023年年底，公司融資途徑主要包括銀行貸款、票據、非銀行類貸款，融資余額分別為25.41億元、0.47億元和7.21億元，合計33.09億元。其中，8.16億元債務將於1年之內到期。
對於未來經營計劃，南國置業方面表示，公司將統籌好利潤挖潛、虧損治理等專項工作，發力做好債權清收實作顆粒歸倉，研究好金融盤活手段，多渠道大力推進存量資產盤活。在物業銷售業務方面，公司將在存貨量較大片區加快出清。
「針對尾盤、現房在售的車位、商鋪產品，一方面積極調整行銷策略，實作銷售增長，加快回款速度；另一方面，結合實際銷售情況和市場判斷，加強工程進度管控和銷售節奏的協同。」南國置業方面表示，同時，搶抓保障性住房政策視窗紅利，以長租公寓等業務為切入點培育持久的新動能，並探索以REITs實作結束，盤活存量資產，實作資產的保值增值。
（編輯：石英婧 稽核：童海華 校對：顏京寧）
