大家好，我是堂主。
房地產2024年上半年成績單出來了。
7月15日，國家統計局釋出了全國房地產市場數據統計。
投資端：1～6月份，全國房地產開發投資52529億元，同比下降10.1%
銷售端：1～6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19%
施工端：1～6月份，房地產開發企業房屋施工面積696818萬平方米，同比下降12.0%
房企資金到位情況：1～6月份，房地產開發企業到位資金53538億元，同比下降22.6%
不過，根據中國房地產報計算：
1～6月份，全國商品房銷售均價9837元/平方米，環比上漲1.1%。
梳理一下你會發現，目前房地產的相關指標，仍在下降。
但是，商品房銷售均價，卻上漲了。
看起來吧，有些不符合常理。
可仔細一想，這不挺正常的嘛。
來看樓市上半年的另一條重磅訊息：
中國新聞周刊7月6日報道，湖北全省17個地市州的住房和城鄉建設局，均更名為住房和城市更新局。
早些的時候，深圳、沈陽等多地，也以「城市更新局」釋出過相關檔。
關於「住建局」改名「住更局」這事，前段時間也有小夥伴私信了我。
事實上，早在2019年，各地都在進行城市更新的工作。
住房和城鄉建設部數據顯示，2019年至2023年，全國新開工改造城鎮老舊小區22萬個，惠及居民3800多萬戶、約1億人，增設養老、托育、便民市場等社區服務設施6.8萬個。
到了2021年，國家發改委在新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務中就提到：要在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等「三區一村」改造為主要內容的城市更新行動……
把上面資訊梳理一下，你就能知道為什麽新房價格還是上漲的。
上漲原因有很多，台面上的和台面下的都有。
而台面上的一個明顯原因，就是城市更新下的新房消化，支撐起了現在新房的價格。
怎麽去理解「住建局」改名「住更局」呢？
以前的房地產，是從無到有。
現在的房地產，是從有到優。
意味著從大拆大建的增量時代，進入到了更新維修的存量時代。
推動城市更新，肯定需要錢，那麽錢從哪裏來呢？
不妨先來看上一輪棚改的資金來源。
上一輪棚改資金主要包含四個方面：
PSL政策性金融工具、商業銀行貸款、專項債和一般財政支出.
中金公司以十三五期間、也就是2016年到2020年為時間單位、做過測算發現這四者的投放比例大致為4：3：2：1
從2016-2020年，全國棚改開工2300多萬套，估計完成投資額約7萬億元。
其中，PSL政策性金融工具是從2014年底開始放量，五年期間共投放2.6萬億元，占棚改總投資的比例為37%，2016年一度高達65.9%。
商業銀行貸款一側，十三五期間棚改撬動的商業信貸約為2.3萬億元，占棚改總投資的比例為32.7%，在2017年較高，占到當年棚改投資的56.3%。
一般公共預算支出的財政資金支持，在2015年後用於棚改的支出，明顯增加。
十三五期間各年度的財政支出占比、總體在9.1%-12.5%之間。
還有一個是棚改專項債。
2018年3月，財政部、住建部印發【試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法】的通知。
2018年發了3156億元，占總投資比例為18.1%。
2019年發了7186億元，占總投資比例為59.9%
2020年發行3945億元，占總投資比例為53.3%、
十三五時期合計發了1.4萬億元，占總投資的比例為20.4%。
梳理一下可以發現，十三五時期的棚改資金的占比變化趨勢：
先是PSL資金啟動，然後是商業信貸擡頭，最後是專項債一支獨大。
再來看看這次城市更新的資金來源，現在已經公開查到的，有這麽幾個：
一個是中央補助資金。
5月6日，財政部辦公廳、住房城鄉建設部宣布對15個示範城市給予定額補助。
這十五個城市分別是：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。
其中，不同地區的城市，對應的補助金額也不同。
東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額同樣不超過12億元。
這樣一算，加起來的總金額，去到了144億元。
144億元，多嗎？
看起來是不少，但實際上明顯是不夠的。
畢竟住建部網站也說了，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。
21世紀經濟報道也做過今年主要城市改造城中村的專案統計：
北京計劃推進實施20個城中村改造，上海預計啟動不少於15個城中村改造專案，深圳明確要加快實施60個城中村分類改造專案，杭州提出要實施城中村改造專案59個，成都要求改造城中村3236戶，合肥則計劃實施10大片區城中村改造，共計53個城中村。
這麽多要改造的專案，於是有了另一個資金支持：政策性開發銀行的專項資金。
比如1月份的時候、國家開發銀行、農業發展銀行批給廣州、佛山、東莞市共12個城中村改造專案發放專項借款17.93億元。
3月份的時候，農業發展銀行天津市分行發放城中村改造專項借款1億元。
這個其實類似於上一輪棚改的PSL工具。
稍微說一下，雖然都是央行下面的，但是政策性開發銀行不是商業銀行。
概括來說，央行透過國家開發銀行、進口銀行和農業發展銀行這些政策性銀行，提供了特定貸款。
以前的時候，這些特定貸款支持了地方推動棚戶區工程改造。
現在則是支持城市更新了。
參考上一輪棚改資金的四大來源占比的變化，現在城市更新的資金情況是這樣的：
財政支出這塊，現在地方壓力也大，所以這項支出顯然沒有之前那麽多。
銀行信貸方面，雖然也有，但目前總體占比很小。
這個其實也能理解，棚改的時候，先是政策性金融工具帶頭，然後才是商業信貸擡頭。
顯然，目前城市更新的大頭資金，還是在政策性銀行的支持。
另外，發放專項債，也會作為資金的重要補充。
比如河南財政廳官網說：7月16日，在上海成功發行政府債券244.82億元。
有5年期、7年期、10年期，還有15年期和30年期。
從裏面的利率來看，所發債券均高於前五日同期限國債收益率，均值高了10BP。
有興趣的同學，可以多關註一下這方面的內容。
當然了，城市更新的內容很廣泛。
除了城中村改造，還有城市地下管網更新改造、汙水管網「廠網一體」建設改造、市政基礎設施改造等。
改造地下管道、市政基礎等這些，帶動的是工程相關領域的增長。
而城中村的改造，不僅讓面貌更加美麗，也拉動了地產的復蘇。
這是什麽？
往小裏說，是改造城市。
往大裏講，是拉動經濟。
講了那麽多，其實想表達的是，城市更新傳遞出了一個重要訊號，就是經濟進入了維修時代。
除了說到了房地產更新外，還有基建的維修更新。
舉個例子來說，鐵路。
國鐵采購平台數據顯示，2024年第一季度，該平台共釋出了30條「高級修」專案公告。
東方財富證券說，中國動車組在2007年開始大規模交付，部份車輛已經進入高級修階段，未來將進入大規模維修周期。
截至2023年底，中國鐵路共配屬動車組3599列。
與汽車維修保養不同，動車組由低到高分為5級檢修等級，一二級修為運用檢修，三至五級為高級修。
其中。動車組四級修在2019年進入密集檢修階段，維保需求將大概率在2023-2027年集中釋放，每年平均有370組左右需要四級維修。
動車組五級修主要集中在2025-2030年，每年平均約有400組五級修車輛。
預計2022年到2025年四、五級修市場規模年均超過200億元。
經濟進入維修時代，會帶來什麽影響呢？
最明顯的影響，就是市場開始了一輪又一輪的存量內卷。
而要破除這種影響，關鍵是要跳出現在「維修時代」下的行業，出現新的增量。
這也是為什麽低空經濟以及無人駕駛、這兩個新興行業在今年能得到極快速發展。
人這一輩子，說短不短，畢竟得活大幾十年。
說長也不長，離開之際，也不會超過三萬天。
維三年，修三年，三年之後又三年。
所謂維修階段，其實就是一個迴圈。
三年又三年，時間也就過去了。
把這道理放在房地產身上，你就知道為啥有些專家說房地產永遠都是朝陽行業。
我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~
