買房不限購時代回來了？
5月6日晚間，深圳市進一步最佳化房地產政策，內容提到，包括鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區等在內的七個區域放松限購，購房者個稅、社保的繳交年限要求由3年調整為1年，且有兩個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭可在上述區域中再購買一套住房。
在中原地產首席分析師張大偉看來，不論深圳松綁限購政策成效如何，一個不容忽視的事實是，2024年是不限購時代回歸元年，「全國樓市限購政策在執行14年後，開啟了全面不限購時代」。
深圳松綁限購
根據深圳市住房和建設局釋出檔內容，此次分區最佳化住房限購政策主要涉及鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區在內的七個區域。
這些範圍中，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，購房者需提供購房之日前1年在深圳市連續繳納個人所得稅或社會保險證明；有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可再購買一套住房。
同時，滿足設立年限滿1年、在深圳市累計繳納稅款金額達100萬元、員工人數10名及以上條件的企事業單位，亦可在上述七個區域內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，放松非深圳市戶籍限購是此次新政的最大看點，「因為深圳外地人口較多。」數據顯示，2023年深圳常住人口有1779.01萬人，創歷史新高，比上年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量位居北上廣深之首。
他直言此次深圳參考京滬松綁限購的原則，小步快跑、留有余地、定向疏解。針對外圍區域庫存擠壓、去化壓力大，房價下跌嚴重，並擾動全市房價預期、樓市整體預期的現實情況，將鐵板一塊的外地人限購政策松綁，將其購房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區域。
中房研究院ICR執行院長、365房評創始人肖勇指出，新政明確了羅湖、福田、南山、寶中是深圳的核心區域，嚴格限購，其它區域放松限購，但力度低於預期，即徹底放開限購，非核心區域放松限購利好剛需人群，「按廣州的經驗，非核心區放松限購會推動置業者從遠郊向近郊和主城區轉移」。
樂有家行銷總裁賀玲也稱，門檻大振幅降低意味著非限購區域將湧入一批新市民。根據深圳住建局公布的2024年第二季度預售商品房入市計劃，此次新政涉及調整的區域新房市場，二季度共計將預售12個住宅專案，5664套住宅房源，占總預售計劃的72%，這些專案有望嘗到政策紅利。
不過，對於政策成效，業內多持謹慎態度。李宇嘉告訴【國際金融報】記者，雖然新政有望吸引外來人口，繼而消化庫存，但即便需求增長，在巨大的庫存下，疊加預期疲弱、購房者加杠桿意願不高，很難促使房價再次反彈。
他強調，從購買力角度而言，外地人遠遜於本市戶籍人口，因此此次政策的效果不能高估。若市場繼續疲弱，後續還會有其他政策跟進，比如非戶籍徹底結束限購，增值稅免征期5年改2年等，關鍵還在需求端購買力的提升，這取決於收入、就業和消費等因素。
一位供職於某華南房企的人士告訴記者，分區放寬限購會釋放部份需求，但也十分有限，放寬限購的目標群體是有資金但沒有購房資格的人群，「假設你是上海戶口，想投資深圳的房產，那肯定不會為此放棄上海戶口來深圳落戶，放寬也主要針對這部份人」。
不限購時代來了？
算上深圳在內，截至目前北上廣深均已對限購政策進行了調整。
4月30日，北京住建委網站釋出相關通知，明確在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，可在五環外新購買1套住房。
廣州則在去年取消了黃埔、番禺、花都、白雲區部份地區的限購，並將限購區的社保門檻由5年降至2年。
今年1月，廣州又進一步放開120平方米以上住房限購，上海也繼臨港新片區、金山區定向放松單身非滬籍人士購房政策之後，進一步調整了奉賢、青浦兩區的購房政策，即取消單身限購政策，符合條件的非滬籍人才，可在兩區內購買1套住房。
據中原地產統計，2023年以來的一年多時間裏，全國各地釋出了松綁限購政策超過80次，主要特點是三四線城市直接「一刀切」，二線一線城市小步快走，多次釋出政策。
張大偉指出，過去三年，很多城市已經全盤解除了限購，比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢等。目前二線城市中，仍沒有全面解除限購的城市只有海南、西安、杭州、天津等極少數城市，之前的調控優等生長沙也全面取消了限購，成都也在日前進行了全面松綁。
公開資訊顯示，限購始於2010年。當年4月，國務院釋出【關於堅決遏制部份城市房價過快上漲的通知】，即「國十條」，其中提出「地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。」
當月，北京出台全國首個住房「限購令」，推出12條調控措施，其中包括對不能提供1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發放購買住房貸款；同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房。
隨後深圳、上海、廣州等城市相繼跟進，最多時全國有超過100個城市實施了限購政策。時移世易，房地產調控史上的標誌性政策如今也開始逐步淡出舞台。
張大偉說，如果2010年是限購元年，那麽2024年就是不限購時代回歸元年，「雖然現在還有幾個城市名義上還有限購政策，但事實上只有北京、上海還在執行限購」。他稱限購是過去樓市火爆投資時代出台的限制政策，而現在市場已經沒那麽需要了。
他也指出，限購政策對已經松綁限購的城市影響有限，目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力，當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，在房地產庫存積壓的影響下，穩定依然需要更多時間。
「當下部份城市的市場已經明顯超跌，很多房源性價比很高，但市場信心需要更多的政策，政策邊際效益降低，就需要一線城市出台超預期的政策打動需求。」
市場底部徘徊
銷售端可以更加直接地看到樓市的築底情緒。
克而瑞數據顯示，今年4月，房地產市場持續低位執行，TOP 100房企實作銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平；前4個月，百強房企實作銷售操盤金額10914.1億元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7個百分點。
百強房企各梯隊的銷售門檻也較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。4月，TOP 10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP 30和TOP 50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%，對應68.7億元、44.8億元；TOP 100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。
供應量來看，4月供求較3月環比微降，不過絕對量仍處年內次高，好於一季度月均水平：重點30城供應同環比齊跌、成交環比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%；前4月累計同比降47%，降幅收窄1個百分點。
二手住宅方面，根據中指研究院數據，今年4月全國100個城市二手住宅平均價格為14975元/平方米，環比下跌0.75%，同比下跌5.38%。一線城市二手住宅價格環比下跌0.90%，同比下跌4.26%；二線城市環比下跌0.78%，同比下跌5.59%；三四線代表城市環比下跌0.66%，同比下跌5.59%。
上海中原地產資深分析師盧文曦坦言，3月傳統「小陽春」後，4月的成交量轉頭向下，這也是近期政策井噴的主要原因。
4月以來，多地樓市政策持續最佳化，北京、成都、天津等地最佳化限購政策，上海、深圳、南京、長沙等城市鼓勵住房「以舊換新」，暢通一二手鏈條；福州、沈陽、貴陽等多地取消首套房貸利率下限，降低購房成本，促進潛在購房需求釋放。
4月末，中央政治局會議定調樓市，繼續將防範化解風險作為房地產工作的關鍵任務來抓，並提出要統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質素發展。
對於這些最佳化政策，中指研究院市場研究總監陳文靜稱，當前新房市場調整壓力仍在，但隨著宏觀政策繼續協同發力、房地產政策不斷落實，新房市場有望迎來改善；二手房市場短期預計在「以價換量」下將維持一定活躍度，而當前多個城市開展「以舊換新」活動，有利於進一步打通一二手鏈條，也有望對新房市場產生積極影響。
根據中指研究院監測數據顯示，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房「以舊換新」，主要方式為兩種，一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；二是開發商或國資平台收購舊房，售房款用於購買指定新房專案，該方式也是今年以來住房「以舊換新」的主流。
至於這一系列「組合拳」成效幾何，只能靜待時間回答。
