北京大學碩士、經濟學者；
開發公司操盤手；知名樓市專家；
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房價，有人誇張形容：自由落體、哀鴻遍野、慘不忍睹……
01·跌夠了沒有？
腰斬大跌50%，已經不是什麽稀奇的事情；
跌30%、40%，也稀疏平常；
跌10%~20%，就算是讓人仰慕的優質房產了，這個時刻就已經封神了。
深圳，從2021年出台指導價計算，已經整整跌了三年。四川各個地市，從2019年跌到現在，不少房源都已經腰斬，整整跌了七年了，七年之癢還癢得特別兇。
成都房價必須分為兩部份：①、老破小，2019到現在，已經實作了七年之癢。②次新房，從去年小陽春之後一直跌到現在，跌了整整1年了，什麽時候會觸底呢？
02·再跌3年還是再跌15年？
根據高盛的分析，美國房地產市場在經歷了24個季度的下行後迎來了拐點，而日本則用了長達72個季度的時間。因此，高盛預測中國房價自2021年三季度見頂後，可能需要經歷24個季度的調整期，才能迎來市場的回暖。
高盛的預測報告將中國與美國和日本的房價下跌周期進行了對比，美國的房價下跌周期相對短暫，大約24個季度後便迎來了市場的復蘇。日本的房價下跌周期則漫長得多，長達72個季度，漫長的調整期對經濟和社會造成了深遠的影響。
中國的房價下跌周期更有可能類似於美國，而不是日本。那麽對比去看的話呢，中國大概會在2027年見底，如果參考日本，就是拋開數據區間等等一些因素，那中國大概會在2039年房地產才見底。
03·成都什麽時候觸底？
大家要理解觸底不是反彈，觸底就是基本上跌不動了。從過去三年的成都新房成交量對比來看：
2021年是新房成交量最高峰，接下來的兩年都出現「縮量」，成交量保持在14萬套的水平。
從上圖可以看出：2022年二手房成交量是2021年的整整三倍，這可以說是巨量的增長。2023年繼續保持了增長，振幅明顯收窄，但是整個上漲的態勢非常強勁，二手房成交量由15萬套提升到22萬套，如果保持這樣的增速，甚至增速再少一點，也可以看出這是一個充滿了熱情的市場。
透過典型春節後的「小陽春」數據來初步看一下，2023年、2024年3月前半個月成都樓市的成交情況：
2024年3月份，前半個月的日均成交量和2023年相比出現了明顯的差異，整體使成交量降低，日均降幅超過30%。二手房成交量萎縮的趨勢是非常明顯的，可以說是趨勢明顯，暗潮湧動。
再從2023年3月和2024年3月的成交來看新房，成交量由7021套縮減為3648套；2023年4月和2024年4月成交量來看，去年4月，全市新房成交量16251套，今年4月（截止4月25日），成交量僅有7472套。
二手房方面：3月前半個月成交量從1.27萬套縮減為現在的8000套，降幅是37%，這已經低於全國平均值。可以說成都完全沒有繼續放大或者加速下跌的機會了。目前糟糕也就是： 以價換量、割肉出貨，僅此而已 。而很多城市則是「無價無市」，相比而言，成都算是好多了。
04·成都會100%解除限購？
接下來的幾個月，成都樓市將出台去掉購房限制的政策是大勢所趨，香港已經徹底取消了限購，對於這樣一座國際性大都市，堂堂的國際金融中心都取消限購了。根據全國樓市現狀，取消所有的限制性政策，已經成為中國樓市迫切的需要。
前些天澳門也緊隨香港的步伐，取消了所有的限購，任何地球人都可以買澳門。長沙，曾經被稱為全國限購的典範，深圳當年都要派人去長沙學習限購大法。長沙也把限購取消得幹幹凈凈。
成都抄長沙的作業，也是再正常不過了，成都還有哪些限制性政策呢？比如：限購（144平米以下房源的限購）、3倍人房比新房的5年限售、正常房源的兩年限售……
五一將至，卡準五一這個時間節點是非常重要的，之前深圳放松限購就是利用節假日大假的節點。成都，利用好五一的小長假，也是非常好的時機！
可以看出，成都樓市不愧為」成獨秀「，這一輪大跌，成都算是全國最挺得住的城市，另外交易量有足夠支撐，這來源於經濟基本面和人口數量以及人口質素。成都樓市觸底的時間也一定會領先於其他城市。如果成都已經跌了1年了，那麽接下來半年就是政策密集支持期，一定會接住」自由落體「的態勢，慢慢也就到底了，那麽具體觸底是多少個月呢？什麽時候才會不這麽恐慌出貨？拍腦袋，6個月之後成都二手房觸底。註意：觸底≠反彈
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