4月27日，以「更未來·城市更新中的新質力量」為主題的「2024中國城市更新創新發展高峰論壇」在北京召開
康為/發自北京
自2019年中央經濟工作會議首次提出「城市更新」概念以來，這一策略在國家重要政策檔中頻繁出現，逐步成為國家戰略的重點。在今年全國兩會中，實施城市更新行動的方針已從有序推進轉變為穩步執行，中國在2024年將繼續加速推進城市更新專案，計劃在2024年對5萬個老舊社區進行改造，並打造一系列完整的社區。
4月27日，以「更未來·城市更新中的新質力量」為主題的「2024中國城市更新創新發展高峰論壇」在北京召開，活動由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院聯合主辦。活動中，來自企業界的多位代表進行了一場高端對話，共同探討城市更新中的新質力量。
他們分別是首開股份同信分公司副總經理劉碩、金隅文化科技公司黨支部書記兼金隅啟迪孵化器公司總經理葉菲、中交城市更新公司總經理助理張婉君、北京城建·城悅薈專案負責人李超、郎園station副總經理王彥等，就各自專案經驗進行了深入的討論。
首開劉碩：城市更新專案做好的關鍵是營運
首開股份同信分公司副總經理劉碩
「首開LONG街是集團精心打造的一個商業專案，在北京市昌平區政府支持下，依照‘回天計劃2.0’（北京市昌平區回龍觀、天通苑地區的規劃），專案旨在最佳化該區域商業配套和職住平衡。」首開股份同信分公司副總經理劉碩表示，自去年6月30日開業以來，首開LONG街以優質的商業環境和業態，贏得了商戶和消費者好評。
位於北京市昌平區回天地區霍營街道的首開LONG街，其以650米長步行街區，15.4萬平方米總建築面積，成為了該區域的一顆商業新秀。在城市更新背景下，這個專案將原本的小區配套設施升級為一個集商業、產業及中央共享花園於一體的全新生活空間，展示了首開集團在存量樓宇利用上的創新思路。
總結專案成功的原因，劉碩認為，專案初期采取的問卷調查和與政府合作的方式至關重要，這些做法幫助他們更好地理解市場需求，商戶和消費者對他們這種以營運思維為導向的做法也表示認可。
金隅葉菲：希望有更多社會資本參與城市更新
金隅文化科技公司黨支部書記葉菲
「金隅智造工場是金隅集團聯合海澱區政府，透過對老舊工業廠房開展裝修改造，打造以‘大資訊及智能制造’為產業方向的科技園區專案。」金隅文化科技公司黨支部書記葉菲表示，園區至今已經進入第七個年頭，後續金隅集團還會在城市更新、產業賦能和科技創新等方面匯聚更多力量，圍繞北京「四個中心」建設開展更多工作。
金隅智造工場位於北京市海澱區建材城中路27號，占地面積20公頃，建築面積12萬平方米。金隅智造工場作為金隅集團在西三旗地區落地的第一個存量工業廠房升級改造專案，瞄準創新型科技園區的目標定位，以高品質空間改造構築新型園區形態，以高精尖專案匯入重塑新型產業形態，創造了城市更新與產業升級有機銜接的「金隅模式」，獲評首屆北京城市更新「最佳實踐」專案，北京首批高品質園區專案，為西三旗老工業基地復興提供借鑒和示範。
金隅智造工場圍繞政、產、學、研、用、金、服七個維度開展園區的經營管理」葉菲說，從租金收益、服務收益、投資收益等方面，金隅集團都有較為成熟的產業營運思維。
另外，葉菲也對政府政策和資金提出建議，首先，北京市出台了城市更新條例，今年一季度又出了規範，可以看到北京市政府在政策層面在一步一步做一些解釋和立法工作，但在操作層面還需要與政府部門開展更為有效的溝通， 「這會影響一部份業主投資。」
其次，希望更多的社會投資人和社會資本參與產業基金投資，發揮更多的優勢資源，共同為創新創業企業的發展，提供有效的資本服務。
張婉君：「全域型」城市更新模式的中交經驗
中交城市更新公司總經理助理張婉君
「作為北京六個主城區之一，石景山區近年來一直把城市更新和產業升級作為兩大發展戰略。基於石景山區的這一發展戰略，中交集團和石景山區政府在2020年底達成戰略合作，由中交城市更新公司來統籌石景山西部片區的城市更新。」中交城市更新公司總經理助理張婉君在論壇上帶來了「全域型」城市更新模式的中交實踐經驗。
張婉君表示，這一模式在實施的過程中存在著一些特點和難點。
所謂「全域」不僅指整個空間範圍上的區域，它更包含了全要素的評估、全周期的策劃、全領域的規劃、全要素的盤點，以及全社會參與，可以說是「五全理念」構成了「全域型」城市更新模式。
除了最初定義的「五全理念」，在具體實施過程中，中交城市更新公司又提了八大實施路徑，包括交通為先、配套為基、產業為核、文化為魂、人民為本、營運為脈、資本賦能、政策支持，為理念落地提供途徑。在「八大路徑」實施過程中，他們又提出了「3+6+N」實施路徑，最後落地呈現出了減量提質類、住區更新類、基礎設施類、產業發展類、商業營運類、文化旅遊類在內的六大更新業態。
「這一模式可以為市場化資本統籌片區型城市更新提供了一個比較好的理論支撐。」 張婉君說，「全域型」城市更新模式是針對大片區、大尺度片區更新提出的，是對傳統單個地塊上狹義城市更新的一大突破。
北京城建李超：城市更新創新設計要更關註居民體驗
北京城建·城悅薈專案負責人李超
「經過兩年精心策劃後，城悅薈成功吸引了包括京東七鮮超市在內的130多個精選品牌入駐，打造了一個集餐飲、兒童娛樂、零售、休閑和生活服務於一體的一站式商業空間，滿足了周邊居民的日常需求，為北京北苑地區構建了一個便利的‘一刻鐘生活圈’。」北京城建·城悅薈專案負責人李超表示。
城悅薈是北京城建首個自持營運的購物中心，前身是易事達廣場，2004年建成營業，它的設計、結構布局、功能性和公共綠化已逐漸不適應現代消費者的需求，急需全面升級。
在改造過程中，北京城建·城悅薈主要做好了三方面工作：
一、安全升級：響應政府號召拆除違建、消除隱患，投入約3000萬元對建築結構進行加固改造，並額外投入1100萬元升級消防系統，大幅提升了專案安全性。
二、設計創新：重視外立面、室內及景觀設計，以促進社區微迴圈效應為出發點，打造成熟社區。
三、商業重塑：重新思考社區商業核心價值，新增銀行、書店和兒童業態區等，服務社區。
對於城市更新中專案中遇到的挑戰，李超也進行了介紹，首先，前期手續異常繁瑣，尤其是在對專案外立面和內部結構進行顛覆性改造時，需要重新報規，過程耗時較長，沒有適應的條例和規範指導性檔。
其次，在城市更新過程中，如何平衡施工活動與居民生活的和諧共處也是一個專業性難題。如我們專案在改建初期就接到30多起擾民投訴，專案管理與社區溝通一定要考慮在前。
最後，改造初衷與實際使用效果之間存在差異。如，專案為了滿足綠化率要求而創新設計了綠化停車場，但在實際使用中綠植卻給停車帶來了不便，導致使用者滿意度下降。在城市更新專案中，設計創新要更全面考慮與實際套用的匹配性和體驗。
郎園station王彥：政府、商戶和營運方共贏，城市更新才能走得更遠
郎園station副總經理王彥
「郎園station位於北京市朝陽區東五環內，原是一片紡織倉庫，可以想象成一片大型的倉儲物流建築群。園區內矗立著30多棟形態一致的大型倉儲建築，由於原先的鐵路運輸功能，這裏還保留著古老的火車站，因此得名郎園station。」郎園station副總經理王彥表示，如今，營運5年的郎園station不僅成為了我們手中最大的專案，更是第三代叠代的傑出代表。
王彥表示，對於城市更新要始終秉持一種理念：專案必須與區域協同發展，織補城市功能，只有懷揣這樣的目標，專案才能走得更遠。
在規劃郎園station時，王彥深入研究了北京市朝陽區的規劃方向，特別是其國際化、文化和綠化的特色，力求與區域發展的「三化」目標相契合。東壩地區的第四使館區規劃，更是讓王彥看到了未來國際化的重要性。
因此，定位的首要任務是賦予郎園station國際交往的功能，同時培育新消費模式。「基於這兩點，我將其定位為7×24小時國際文化消費公園，旨在打造一個全天候、國際化的文化消費空間，這是我當時的堅定信念。」王彥表示。
郎園station占地面積達13萬平方米，建築面積為10萬平方米。其中，利用4萬平方米的空間發展新消費，為區域註入活力；4萬平方米用於產業發展，作為園區的堅實根基；剩余的2萬平方米則打造成文化營運空間，自持營運。
在產業方面，郎園station以影視後期為主，致力於推動北京市影視後期產業在全國的份額增長。
「我們深入研究影視後期與科技結合的可能性，期待在未來顛覆性的創新成果。為此，我們與影視行業的領軍企業舉辦閉門會、論壇等活動，共同探討合作機會，並孵化小型科技類企業，為影視後期產業註入新的活力。」王彥表示，我們還舉辦了產業與商業結合的活動，如剛剛結束的北京國際電影節。
「在此過程中，我們收到了影視客戶對商業模式創新的建議，這也驗證了我們的營運策略的有效性。」王彥說。
王彥強調，只有當政府、商戶和營運方實作共贏時，城市更新才能走得更遠，「這是我們堅持的營運理念，也是我們不斷追求的目標。」
