清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇
中房報記者 田傲雲 北京報道
7月18日，中國最重要的政治會議之一——二十屆三中全會落幕。全會審議透過了【中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定】，繪制出中國高質素發展藍圖。針對房地產領域，提出要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
「化解這一系統性風險的關鍵路徑在於穩房價穩預期。同時，要引入市場化機構參與化解房地產風險，多方助力，從而推動市場復蘇。」清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇在接受中國房地產報記者專訪時表示。
中國房地產報：如何理解本次會議提出的「落實好防範化解房地產風險」，如何化解？
郭翔宇： 當前，風險已不僅限於房地產行業本身，波及面較廣，包括地方政府債務風險和中小金融機構風險等。面對這一情況，最有效的解決辦法是確保房價的穩定。穩定房價要從供給和需求兩個方面著手解決。
中國房地產報：你認為在需求方面要怎麽做？供給方面又有什麽建議？
郭翔宇： 從需求方面來看，盡管出台了不少需求側政策，如「5·17」新政後首付款和利率有了大幅下調，部份城市的銷售情況有所好轉，但整體而言仍不理想。居民不願意買房的因素有對房價預期不足，更重要的是對自身收入預期的不足。因此，整體上形成一個穩定的收入增長預期是關鍵，以提升居民信心。
從供給端來看，現階段最重要的是保交房。相比於存量收儲等政策，保交房對居民購買新房的信心有直接且正面影響，是緩解開發商和地方政府債務風險的有效途徑。
中國房地產報：在實際操作中保交房還面臨哪些主要挑戰？如何克服這些挑戰？
郭翔宇： 在保交房方面，目前存在政府主導和破產重組兩種模式。政府主導的保交房因資金和公平性考量，覆蓋範圍較小；破產重組模式的保交房市場份額較低，且對破產管理人的要求高。這兩條路都存在不暢通的問題。我們建議聯合市場化機制，與地方政府和職能部門合作共同推進，這雖然復雜但效果更佳。
中國房地產報：7月19日舉行的中共中央新聞釋出會上針對房地產穩定發展提出，要堅持消化存量和最佳化增量相結合，進一步落實和完善房地產新政策。目前在消化存量方面各地正在持續推動收儲工作，對此你怎麽看？
郭翔宇： 收儲政策可以在供給端起到一定作用。然而，目前因再貸款工具額度較低，對市場信心的提振有限，且在規模有限的情況下對投資專案要求過高資金難以有效使用。我們建議提升再貸款工具的規模，並最佳化具體實施階段，包括如何選擇、改造和營運資產，建議將收儲的資產改造成長期租賃性住房，如保障性租賃住房，短期內降低市場供給，待市場回暖後再轉為售出，這比短期直接收儲後轉為配售型保障房更有效。
中國房地產報：對於未來房地產市場的健康發展，你認為還需要哪些長期措施落地？
郭翔宇： 市場化機構的參與對房地產市場穩定發展也很重要。日本和美國房地產復蘇過程中，黑石、喜達屋等市場化機構在資產價格超跌時大量購入，從而助力了經濟復蘇。我們認為，中國許多資產已進入超跌狀態，且是優質資產。但這些優質資產以商辦物業為主，土地使用年限問題嚴重影響其估值。商辦物業的土地使用期限以40年或50年為主，但現在大量優質的商辦物業的土地使用年限僅剩20年左右，導致在用收益法進行估算時無法準確估值，直接影響到優質資產的流動性，後期如果把這些商辦物業裝入REITs也會出現類似問題，阻礙了市場化購買力的釋放。因此，明確商辦物業土地續期是當前最優先需要解決的制度問題。只有這樣，才能使得資產估值清晰，促進交易，推動市場回暖。
