北京市西城區樺皮廠8號樓交付儀式上，居民們拿著房本和「鑰匙」準備收房。劉洋/攝
中房報記者 田傲雲 北京報道
「看著這大紅房本，我心裏踏實極了！」紀阿姨手持嶄新的房產證興奮地表示，新房子布局合理，寬敞舒適，仿佛住進了現代化的公寓；房子還新增了電梯，樓道裏也設有安全扶手等‘適老化’器材，真是考慮周到。
5月28日，北京市西城區首個危舊樓改建專案「樺皮廠胡同8號樓」正式啟動回遷，首批14戶居民率先拿到新房鑰匙。從專案啟動到向居民「交鑰匙」，歷時3年多，老住戶們終於在原址住上了新樓。
樺皮廠胡同8號樓，坐落於北京市西城區新街口街道，始建於20世紀70年代，是一座5層的住宅樓，有住戶20戶。將近50年的樓齡，導致樓體逐漸出現墻體開裂、構件脫落等各類安全隱患，被鑒定為D級危房。
面對這一情況，北京市西城區委區政府積極行動，將樺皮廠胡同8號樓納入危舊樓改建工作計劃。
2020年6月，北京市住建委、市規自委、市發改委、市財政局聯合印發【關於開展危舊樓房改建試點工作的意見】（以下簡稱「危改試點意見」），樺皮廠胡同8號危舊樓改造專案在此背景下，被確定為西城區首個透過拆除重建方式進行改造的危舊樓改建試點專案。
經過8個月的建設，樺皮廠胡同8號樓終於在今年5月華麗蛻變，獲得了業主的高度認可。蛻變背後，樺皮廠胡同8號樓的改建工作亦有多個突破，一是70年產權得到更新；二是市區財政和居民共同出資的危改模式有望得到進一步推廣。
住進新房子，生活有點「甜」
北京市西城區樺皮廠8號樓交付現場，居民開心的拿著房本。田傲雲/攝
北京市西城區樺皮廠8號樓交付現場，嘉賓與居民一起切「發糕」 。劉洋/攝
「紅黃金碧交織，青瓦素墻環繞」，正是改造後的樺皮廠胡同8號樓的真實寫照。經過精心改造，其坡屋面巧妙地融合了小青瓦、灰色玻纖瓦、水泥瓦以及彩鋼瓦等多種元素，與街區傳統風貌相得益彰。
走進新房，居民們無不感慨萬分，他們從未想過自己的老舊樓房能夠變成如此舒適、美觀的新家。
「原先購買的老舊小區產權年限並非那麽理想，經過原拆原建後，現在房產證上已赫然標註著70年大產權，起始年份為2024年。隨著小區品質的提升，我們的房子也增值了，現在價格和附近的高檔社區差不多。」業主代表靳阿姨也表示。
更令居民們欣喜的是，每戶家庭都進行了水電氣熱等智能化升級，安裝了太陽能集熱板和陽台熱水器等節能設施，降低了能源消耗，為居民節約了用電量，同時也為城市的可持續發展作出了積極貢獻。
北京市規劃和自然資源委員會西城分局相關負責人表示，樺皮廠胡同8號樓危舊改造專案規劃過程中，在不影響臨近居民樓采光的同時，將樓體建設與臨近道路平行，做到改造後的樓體不占道。
為了讓居民住的更舒服，在設計時將室內戶型進行了調整，完善了套型使用功能，實行了動靜分離，戶內公區也能延伸共享。在樓房的結構方面也做了相應調整，由原來的磚墻承重最佳化為鋼砼墻體，提升了戶內使用面積。同時，對公共區域進行了最佳化，如合理退線、管井外移、增設電梯等。
記者在現場的戶型圖上看到，此次改造設計了01#、02#、03#、04#四類戶型。其中，03#戶型面積較大，原本的建築面積62.7平方米經過最佳化後，增至73.69平方米；01#、02#和04#戶型也經歷了相應的最佳化，這些戶型原建築面積在45~49平方米間，但改造後，它們的建築面積均新增了9平方米左右，整體提升了居民生活的舒適度。
改建的難點
北京市西城區樺皮廠8號樓交付現場，嘉賓和居民代表共同為新居揭樓牌。劉洋/攝
與上述其樂融融的畫面形成鮮明對比的是，改建之初，樺皮廠胡同8號樓是摸著石頭過河，少有經驗，很多居民也心存疑慮。
樺皮廠胡同8號樓改建的難點在哪兒？
北京市規自委西城分局相關負責人表示，首先，專案的產權主體多；其次，實施主體為非產權主體單位，產權登出後將帶來一些影響，其中最難的就是轉移登記產生的稅費問題，由於危改試點意見沒有明確危舊樓改建多個產權主體登記路徑，這成為考驗西城幹部智慧與擔當的試金石。
為解決這個問題，北京市西城區成立了工作專班，由住建牽頭，規自委、房管、稅務、街道、實施主體等各部門深入調研，結合危舊樓改建已出政策以及樺皮廠8號樓實際情況，北京市規自委西城分局創新性地提出「產權主體不變、實施主體代建」「先登出後首次、一戶一首次」的總體辦理思路，按照危改試點意見相關要求，單套住房包括新增建設面積在內，房屋性質統一登記為「按照經濟適用房產權管理」。
其中，原住房已轉為商品房、已購公房的部份，在辦理不動產權登記時進行註記，上市轉讓時商品房部份無需繳納地價款，新增面積部份應繳納。
北京市西城區住房和城市建設委員會危舊房屋改造管理科科長、四級調研員王勇介紹，按照該專案的執行模式，改建完成後產權主體將保持不變。值得一提的是，由於是整體重建，將重新計算樓齡，即按照2024年開始計算。
重建資金同樣也是破局的關鍵。王勇表示，專案資金方面，市區財政按照5786元/平方米的標準對原始面積部份的重建資金進行補貼，剩余差額部份由居民自行承擔，對於新增面積部份，居民則需要按照綜合改建成本進行全額支付。「總的算下來，每戶居民大致需要出資18萬~23萬元不等，居民們普遍表示接受。」
在專案建設過程中，專案承建方中建國際投資也給予了支持。據專案承建方中建國際投資華北區副總經理李宏偉介紹，該專案采用了中建海龍科技原創研發的模組化整合建築（MiC建築）技術，這90%以上的建築工序在工廠內完成，再將預制的模組運送至施工現場裝嵌成完整建築，現場工作量大振幅降低，相較傳統建造方式工期縮短75%以上，3個月實作了建成封頂。
除了資金來源是一個難點，試點中還發現了多個問題，如產權主體多、轉移登記難、各類稅費高、居民負擔重等，更為棘手的是，危舊樓改建工作亦缺乏足夠的政策支持。
王勇表示，目前，北京危舊樓重建工作主要依據的是北京市住建委出台的兩份檔，一是2020年6月釋出的京建發〔2020〕178號【關於開展危舊樓房改建試點工作的意見】，二是2023年3月釋出的京建發〔2023〕95號【關於進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知】。
但隨著工作的深入，一些問題也在顯現，如改建中涉及的土地政策、不動產權益、稅費問題等還存有真空處，需要更加明確的指導，「我們希望能有一份更為具體的指導性檔，以補充和完善現有政策框架。」王勇表示。
能否推廣？
北京市西城區樺皮廠8號樓建造過程。劉洋/攝
「下一步，西城區將進一步提煉總結該模式經驗做法，在其他地方的更新專案上繼續推廣。」王勇表示。
哪些樓體可能適用於該模式？王勇介紹，按照北京市相關檔規定，首先，是建於上世紀五六十年代、被評估為D級危樓、不具備加固改造的條件住宅；其次，需要全樓居民同意。
該模式在經濟上是否可持續？王勇表示，北京老舊房屋較多，這種模式需要居民參與負擔一部份資金，至於多少資金是居民能夠接受的，我們也在研究探討。
在清華大學建築學院城市規劃系、土地利用與住房政策中心主任田莉看來，政府補貼的模式難以長期維系。「盡管目前北京市政府啟動了一些帶有補貼性質的試點專案，但如果要將危樓拆除重建的模式得以持續推廣，必須進一步深入探索，以找到能夠切實支撐原拆原建模式的有效策略。」
田莉倡議引入社會資本，並強調在簡化規劃建設流程的同時，為居民預留更多的額外空間，以此吸引更多社會資本參與。
她進一步解釋說：「當老舊小區面臨拆遷與改造時，如果我們能在確保規劃合理性的前提下，適當提高容積率，比如增加百分之二三十，這將為開發商提供更大的操作空間，從而減輕居民的經濟壓力。此外，我們還需要構建一套完善的金融和財政政策體系作為支撐，以確保整個專案的順利推進和成功落地。」
