不久前我們寫過這篇文章： 【上海的小戶型在慢慢被拋棄？】
和大家探討過上海小戶型面臨的市場困境
其實當下所有人也基本認可，大戶型在市場上的稀缺程度
這個城市每年二手房的成交體量大概在20萬套左右
在這其中，大戶型產品的稀缺性大家都知道，卻從沒有被系統的用數據認真說明過，到底大戶型其中，又是什麽樣的產品最為稀缺，站上塔尖
結合最近一些市場上的趨勢來看
我會認為上海 200平以上大平層 （住宅），是眾多高端客群想買但是卻選擇極其稀少的
但是具體量少到什麽程度，稀缺到什麽地步
今天，就讓我們來好好聊一聊
或許看完今天這篇文章，你也會了解
今年那些推出更大面積的豪宅，如翠湖六期、中海順昌玖裏等等
它們憑什麽可以如此熱銷，答案就在數據裏
因為有錢人在上海想買200平以上的大平層戶型，真的挺 捉襟見肘 的
01
上海樓市的200平大平層，到底有多稀缺
話不多說，讓我們來直接看看這兩年的數據表現
我和兔博士拉出2023-2024上海二手各面積段供應情況
這兩年，在全市二手住宅房源供應裏面積200以上的戶型，占比不到 4%
200平以上的房子，是上海二手房裏 供應最少的產品，沒有之一
因為非常少量的供應，成交的比例也基本墊底
我把近年上海二手200㎡以上大戶型的成交套數也拉出來給大家參考參考
每年成交的套數不過三五千套，即便是在上海樓市較為火熱的2019-2021年，成交占比卻也僅有1-2%
這兩組足以說明上海樓市200平的稀缺程度
（來源：兔博士app）
而讓這類產品變得更加稀缺的是，在200平以上的大戶型中
有很大一部份比例都是 別墅產品
（來源：兔博士app）
在今年上海成交的200平以上產品二手房裏面，有72%的比例是別墅產品
而如果你是一個擁有高購買力的客戶
想要在上海買到200平以上的二手房，不論是置換也好，還是投資
有7成以上的概率可能為 郊區大別墅
而在非別墅產品裏，還有一部份比例還是 酒店式公寓 ，因此純粹大戶型住宅的比例，其實更少了
可見，在上海有錢人想要在大戶型當中買到住宅內容的大平層，真的很難
除了在二手市場如此，新房市場也是
自從2006年上海出台了7090政策，此後上海新房市場基本進入小戶型時代
從新房供應端來看，今日房產統計過一個數據
(數據來源：網上房地產)
2020年至今整個上海新房供應超過32萬套（不含別墅類產品）
其中195平以上的大戶型套數僅有2.4%，不過在2024年大戶型供應比例得到顯著提升
背後原因是因為限制了十多年的7090政策，在土地供應端得到慢慢放開
上海豪宅未來的趨勢，大概率會往純改善大戶型靠近
我們回過頭來再來說說200平以上改善產品，如果放在全市的市場上已經很稀缺
那麽，一個200平以上的純粹大平層豪宅社區，將成為稀缺中的稀缺
舉個例子，就拿浦東內環內的陸家嘴濱江的豪宅們來說
能夠做到純200平以上大戶型配置的社區，我開啟鏈家網頁動手數了一下，陸家嘴濱江沿線十多個豪宅專案裏
也就僅僅只有三個
（來源：鏈家）
分別是湯臣一品（約32.3萬/平）、中糧海景壹號（約27.9萬/平）、保利one56（約15萬/平）
而同樣它們也是賣的最貴小區，對比同等地段的世茂濱江花園和仁恒濱江園，200平以上的純改善大平層社區，掛牌價差甚至超過了30%
這些都顯示了在核心地段的一個全都是200平米以上大平層的社區
應該算是上海豪宅裏的頂配了
02
有一說一，有錢人在上海買房，可選擇性很少
我和兔博士拿到一份更加細分的數據，主要把今年上海掛牌200平以上房源做了一個歸類
看完也終於明白為什麽大戶型會如此稀缺了
我們假定有一個客戶，預算3000萬左右，在上海此時此刻想要買200平米以上的大戶型
面臨的選擇其實也就 只有三種
要麽大概率去上海外環外買大別墅，因為今年200平掛牌出來的前十五板塊裏
郊區別墅成為主流，比如青浦徐涇，奉賢海灣、閔行浦江等
（來源：兔博士app）
就拿盛產大戶型的青浦徐涇來說，其掛牌前十小區，幾乎清一色別墅
（來源：兔博士app二手房數據）
可以說，上海200平以上的供應裏，郊區別墅區成為了主流
而我們把視線轉向市區的時候，卻發現能夠進入前十供應的有且僅有
陸家嘴一個板塊
的確，在陸家嘴濱江沿岸大量供應著200平以上的大戶型
但是拆分數據後發現，可以選擇的類別也相當少
房齡接近20年的早期商品房占了七成左右的供應
具體拿陸家嘴來說，目前能夠提供200平以上大戶型的小區，大部份是在 世茂濱江花園 和 仁恒濱江園 中產生
當前陸家嘴板塊掛牌200平以上房源總共476套，而其中世茂濱江花園就有244套，仁恒濱江園為77套，兩者分別占比約50%、16%
這兩個小區的房齡，熟悉一點的都知道，大概都有差不多二十年了
算是上海比較「老齡化」的豪宅，其內部社區的老化不可避免
你說這兩個小區是豪宅嗎，當然是的，畢竟它們占據濱江一線，對望外灘
但是它們能夠滿足如今高凈值客戶的需求麽
不管是設計上，管理上，以及資產的溢價角度看
可能無法進入當下富豪的挑剔的眼光，和選擇範圍內
也正是因為 核心地段+200平以上大戶型+好產品的住宅 供應越來越少
我們可以看到那些高凈值客戶在上海的核心地段買到好房子，選擇性非常匱乏和單一
其余就剩下一些酒店式公寓和商辦大平層了，這兩種產品因為其特殊性，並不在我們今天討論的範圍內
03
這也是為什麽，今年上海新房的大戶型尤其好賣
今年安居客一季度的新房市場研究報告顯示，200㎡大戶型需求熱度占比明顯上升
（來源：安居客研究院）
200平方米以上的終極改善需求，熱度所占的比例增長最為突出
而從具體專案看
今年下半年上海推出來的豪宅，200平以上的大平層產品，賣得更好
就拿年初中海順昌玖裏來說，親自參與選房的購房者表示
245平的大戶型最先被搶完
400多號進去的客戶已經買不到了
可以看出在上海核心地段的豪宅專案裏，戶型越大，購買力越強勁
而到了最近的翠湖六期，更將大平層的面積拉到極致
翠湖天地六期共推出房源108套，開盤均價為21萬元/平方米，除了價格為上海大平層新房的最高
面積高區是1200平以上的復式，最小的平層也有400多平
而整個翠湖六期的套均面積高達528平，超過了湯臣一品的記錄
成為目前上海套均 面積最大 的公寓住宅產品
也是今年上海賣的最貴又最好的豪宅，沒有之一
而這樣的現象沒有僅僅發生在上海，去年在大量的實地踩盤過程中，我們發現不僅僅是一線，二線城市也是如此
去年在和蘇州某開發商在聊市場的時候，他們這麽說，蘇州市場上最供不應求的是200-250㎡左右的房子， 面積越大，賣得越好
在重慶的香港置地，一個頂級的產品地段，專案內部也是200平以上大戶型賣得更好，擁有更高的定價權
回過頭，從房價的角度看， 大戶型正在占領新房裏的定價權
這是團隊之前統計的數據
整理自：各專案一房一價表，僅供參考
戶型越大，單價越高 ，幾乎已經成為了大部份新房產品的定價趨勢
在二手市場，房價的抗跌性，也是大戶型贏了
比如位於閔行顓橋的純大平層小區，顓橋星河灣
星河灣僅提供200㎡以上的純粹大平層戶型
而專案所在的閔行顓橋板塊，戶型在200㎡以上的二手小區，除了別墅區之外，寥寥無幾
（來源：鏈家）
在純改善型的產品供應非常稀缺的板塊，大戶型贏了
（數據來源：鏈家）
供求比決定了價格的穩定
這背後是購買力和市場供應的不匹配導致
過去樓市供應的產品，大量集中在在更好的地段裏做出更多的小面積產品，盡可能讓更多人上車
而導致了，真正的有錢人在上海很難買到合適的房子，或者選擇太少太少
如大家所見
如今樓市剛需的驅動力已經不足了
反而是置換的，改善的，需要更大戶型的客戶，被擠壓在供應本就最稀缺的產品池子裏
也因此導致了供需關系的 嚴重不匹配
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所以今天我們談論200平以上大戶型的稀缺性
其實想要談論的便是，上海的樓市資產中最為稀缺的那一小塊蛋糕
沒有人不會認可上海資產的價值
也沒有人對上海豪宅的稀缺內容留有質疑
而其中200平以上的大平層產品，算得上真正意義上的塔尖資產
上海不缺有錢人
缺的是有錢人在這個城市能夠買到的好資產、好房子
這麽多年被抑制住了，在當下開始湧現出被釋放的跡象
如果上海的房子是全國最好的樓市資產
那麽200平以上的超大戶型，就是其中稀缺中的更稀缺
應該也是不少人在這座城市的終極目標吧
以上為正文，來自喬不絲
