文/謝逸楓
老漢3月22日【謝逸楓:房地產市場深度調整,救市方案需擴容】文章就提出救市要加碼，主要是根據前2月全國經濟數據、房地產市場數據呈現跌幅擴大變化。果不其然的是3月22日，國常會提出進一步最佳化房地產政策。
與老漢在3月上半月參加相關部委專家房地產市場分析與政策建議內容，差不多一樣。就看部委及時跟進，地方領會，落實。22日國常會的進一步最佳化房地產政策提法與政府報告、住建部門房地產表述，是一脈相承的。
老漢認為，國常會的進一步最佳化房地產政策提法，對市場來講是重磅訊息，意味著房地產深度調整中，前期救市未達到預期效果，新一輪房地產救市方案即將釋出。預計接下來一二線城市新一輪樓市限制措施進一步取消或更寬松。
4月下半月公布2024年一季度宏觀經濟與金融、房地產市場的數據，數據的變化，將成為4月份的中政局會經濟、房地產政策（救市方案是否再擴容或大規模刺激計劃）走向，決定上半年宏觀經濟、房地產市場的發展趨勢。
一是3月22日的國常會聽取關於最佳化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展有關情況的匯報。指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。
穩經濟，先穩房地產，與前四輪房地產救市邏輯一樣。房地產業的重要性，即所謂的支柱產業（對GDP、財政貢獻）、基礎產業（投資、消費、家庭財富拉動）、先鋒產業（對金融、就業拉動）、主導產業（涉57個相關產業拉動）。
二是要進一步最佳化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。
老漢認為，國常會的表述，比政府報告、住建部門的房地產政表述更為開放、明確，政策最佳化的力度更大，救市的方案更加系統。不僅強調落實好已出的房地產政策，還要求系統性的準備好新的房地產政策，加大高品質住房供應。
保交樓、保民生、保穩定依然是2024年最主要的工作。最為關鍵的是首次提出「要進一步最佳化房地產政策」、首次提出「系統謀劃相關支持政策」、首次提出「有效激發潛在需求」、首次提出「加大高品質住房供給」，可謂是非常罕見。
第一是進一步最佳化房地產政策，釋放房地產政策持續最佳化、寬松潮、大招的導向訊號，意味著3月底4月初，房地產市場再次迎來新一輪救市方案。包括需求端、供應端、資金端的政策，有全國性、地方性的房地產政策寬松。
第二是保交樓、保民生、保穩定將貫穿2024年。保交樓放在首位，釋放出保交樓的壓力依然存在的訊號，其工作任務繁重。保民生的前提是保交樓，保穩定是保交樓的前提。當務之急是保穩定，才能保交樓，最後保民生。
各方共同努力下，保交樓工作取得突破性進展。截至2023年末，350萬套保交樓專案已實作交付超300萬套，交付率超過86%。3500億元的保交樓專項借款絕大部份已投放到具體專案，保交樓專項借款專案總體復工率達到99.9%。
2月末全國商品房待售面積7.5969億平方米，同比增長15.9%（比2023年末增幅收窄3.1%）。商品房庫存超過2015年7.1853億平方米，創1987年以來歷史最高。7.6億平方米大部份是現房庫存，部份期房，多為待交付與賣不出去的房屋。
其中住宅待售面積4.0500億平方米，增長23.8%（比2023年末增幅擴大1.6%）。辦公樓5113萬平方米，增長8.4%（比2023年末增幅收窄8.7%）。商業營業用房1.4437億平方米，增長3.6%（比2023年末增幅收窄9.7%）。
第三是進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，釋放出房企資金緊張局面不變、融資放松加碼的訊號。要真正解決專案資金困難的問題，明確各類金融支持政策會進一步加碼，簡單說就是融資政策需要更進一步寬松。
按照住建部門公布的數據顯示，截至3月9日，全國31個省312個城市已經建立了房地產融資協調機制，涉及專案超過6000個，其中82%是民營和混合所有制企業的專案。截至2月底，已經透過商業銀行審批的貸款超過2000億。
第四是系統謀劃相關支持政策，釋放出一攬子房地產救市方案出台的訊號。應該是涉及到各部門之間的協同力度要強化，住房、規土、金融、央行、財政、稅務等部門的房地產政策要互相配合，形成系統性的房地產一攬子救市方案。
第五是有效激發潛在需求，釋放出取消一二線城市樓市存在限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限贈與房、限法拍房、限面積與戶型、二手房指導價等限制性措施，下降購房門檻與購房交易成本（下降房貸首付與利率及稅費免減）的強烈訊號。
第六是加大高品質住房供給，釋放出取消大戶型限購與住房90/70政策及加大高品質地塊出讓與取消限價及最佳化郊區高品質專案容積率1.0限制、調整普通住宅標準（加大高品質的住房供應）、建築材料（綠色、低碳、節能、健康、安全）與數碼化（智能、科技）房子供應的強烈訊號。
要保交樓、保民生、保穩定，不僅要全面落實已經出台的城市房地產融資協調機制、金融16條（四支利箭）、三個不低於與經營性物業貸款及個貸指標修改、三大工程等政策，關鍵是要出新的政策，形成一攬子的系統救市方案。
第一是降準、降息
第二是限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限戶型與限面積、限法拍房、限贈與房、二手房指導價、（22城宅地供應集中）土地出讓的限房價與限地價及限自持、競配建（現房、保障房）限制政策在一二線城市全面取消。
第三是稅費免減，首套房免契稅、印花稅，二套房減半契稅、印花稅，增值稅免征5年改2年，個人所得稅減半。
第四是首套房首付最低15%，7折優惠利率；二套房首付最低25%，85折優惠利率；第三套、第四套房貸放開，首付分別為35%、40%，利率再下調。
第五是首套房（賣一買一、租一買一，為首套）、二套房（取消以家庭為住房套數，取消以家庭住房總面積限制，取消認房認貸調整為認房不認貸）、多孩家庭（購買第二套房認為首套房，購買第三套房認為第二套房）認定標準全面調整。
第六是延長商業銀行房貸與公積金房貸的貸款期限（20年調整為30年-50年）、提高公積金貸款額度、增加公積金貸款次數、異地公積金貸款放開。
第七是普通住宅標準調整、住房90/70政策取消、人才房與首套房購房財政補貼。
第八是城市更新、棚戶改造貨幣化安置，或者4萬億基建與保障房及城市更新、公共基礎設施計劃（三大工程）。
第九是三道紅線、房地產貸款集中制暫緩3年-5年執行，待房地產穩定再恢復。
第十是險情房企的金融、類金融債務低息展期5年，商票債務低息展期5年。
第十一是成立國家住房銀行(政策性住宅金融機構)，收購商品房庫存轉為保障性住房（租賃型保障性住房的公租房、保租房，配售型保障性住房的共有產權住房與人才住房及經濟適用房、限價房），保交樓。
第十二是成立國家住房銀行(政策性住宅金融機構)，持有險情房企（境內外）債券。
三是要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善「市場+保障」的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。3月5日住建部門對房地產發展新模式的體會。
構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康的治本之策。要始終堅持「房住不炒」定位，完善「市場+保障」的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購並舉的住房制度。
老漢認為，基本延續了政府報告、住建部門相關構建房地產發展新模式的提法，2024年住房保障制度、住房供應體系（商品房、保障房的市場雙軌制）、租購並舉的住房制度建設將加速，推進改革商品房相關基礎性制度。
預計土地制度（征地制度、招拍掛出讓制度、高價得地模式、土地儲備制度、基準地價制度、土地財政制度、土地空置稅制度）、住房交易制度（期房出售制度、現房出售制度）、住房保障制度（住房保障體系、住房保障法）。
還有金融制度（房企融資（金融、股市、債券、內保外貸、非標的融資制度）、個人住房按揭制度、商品房預售資金監管制度）、稅收制度（分稅制、房地產稅、不動產空置稅制度、不動產遺產稅制度）將迎來與新階段新模式相適應的制度完善與改革。
老漢認為，現在的住房制度，最大的問題是土地制度的單向模式，住房保障制度與立法缺乏，及商品房制度的土地（土地財政）、財稅（分稅制）、金融（融資、按揭）、交易（銷售模式）制度等不完善，短期無法徹底完善，解決當下難題，長期缺乏機制解決。
住房制度是政府主導模式，即政府調控市場為主，決定人、房、地、金的資源配置，由於涉及經濟發展模式、部門利益、上下的相關方、制度法律修改等問題，況且城市差異大，各地情況不一，要形成這樣的一個理念、二項機制、三大工程的新模式，端中期非常難。
中國房地產目前遇到的難題（2020年到目前（2024年），是1987年以來風險累計爆發的史上最大危機，超過1997年-1998年、2002年-2003年、2007年-2008年、2014年-2015年遇到的難題。
因為第五輪房地產面臨的問題，與過去四輪房地產下行期的背景、環境不一樣，是疫情與貿易及地區沖突、經濟下行期、房地產出清與市場下行期、債務爆雷、逾期交樓、信用風險、資產貶值風險互相交叉一起。
老漢認為，要解決目前房地產的難題，不是單純靠擠牙膏式的限制措施取消或調整、落實不到位的金融16條（四支利箭）與保函換預售金及三個不低於、經營性物業貸款及個貸指標修改、三大工程、城市房地產融資協調機制就能夠解決的。
首先是房地產出清的時機不對，不應該選在經濟與房地產下行周期時，不穩定的局面進行。其次是政府對房地產出清形成對經濟、市場的超預期沖擊力，缺乏應變能力，管控市場、應對能力差，缺乏預期的預警機制、危機前置化解機制。
最後是銷售持續低迷，回款枯竭，導致房企現金流持續告急。最關鍵是銷售、債務、融資、交樓、信用、預期、資產貶值已經互相交叉，形成房地產系統性的風險，而所謂的房地產發展新模式，顯然是無法解決目前的難題。
