517中央出手後，市場有沒有好轉呢？
今年5月份房地產救市已經進入沖刺階段，二線全域取消限購，一線限購也在逐漸松綁。
市場非常關註5月份的房地產成績單，這個周末我也在不斷觀察各大城市，以及各大機構出來的數據。
先看看一線的數據。
深圳的成交備受關註，因為全國樓市房價漲跌，每次都是深圳領頭。
5月深圳新房成交2009套，環比跌14.69%；二手房成交3963套，環比跌4.98%。
這個數據雖然談不上理想，但是能維持在4000套左右，已經算是在回暖了，因為去年前年大多月份平均都在兩千多套。
我覺得只要深圳今年每月能維持在3500-4500套之間，那今年基本上就可以完成築底了。
因為越往後，樓市環境會越好，所以明年成交量肯定會比今年更高。
5月份深圳也松綁了部份區域的限購，的確也拉了一波成交，尤其是龍華。
之前深圳新房成交大戶一直都是寶安，但是5月份竟然被龍華搶了第一名，龍崗第二。
龍華由於松綁了最核心的紅山深圳北區域的限購，加上開發商也適時讓利，5月份才取得這麽好的成績。
後面深圳至少還需要把增值稅降下來才能進一步拉動市場回暖。
量在價先，目前量在回升了，大家可以先動起來去看房，先去了解市場了。
廣州5月份市場似乎並不好過，又回到了去年那種艱難境地。
據廣州中原研究發展部統計：
5月廣州新房網簽4822套，環比下跌8%；二手房網簽只有7838套，環比下跌14.1%。
這個五月廣州超過20個新盤推新，大量供應之下，新房去化率跌至13%，和春節差不多。
新盤去化率變化 來源：廣州中原發展研究部
可見之前的新政藥效已經過了，於是在5月28號再出新政。
新政取消限售，廣州大量近兩三年內的次新房爭相上市，繼續擡高市場的掛牌量。
由於成交量低迷，目前廣州新房去化周期已經上升至23.2個月，創下一年新高。
廣州和深圳不一樣，廣州的底牌已經不多了，哪怕放開了全域限購，對目前市場利好也不大，也就剩下買房送戶口可能還能拉一波成交。
上海樓市在5月份出台了10年來力度最大救市新政，第二天市場立馬有反應。
中國經營報記者報道，千萬級豪宅專案中建壹品當晚就賣出13套千萬豪宅。
5月份上海市場低開高走，上半個月沒有利好一如既往的冷淡，下半個月成交數據明顯好轉。
根據上海安居客的數據，在新政之前，上海新房日均成交421套，新政後日均成交518套，環比提升23%。
二手房新政前日均成交644套，新政後日均成交880套，環比提升36.6%，5月最後幾天成交量960套以上，創下年內新高！
上海在517中央新政後，高潮了2天就焉了，5月末靠上海自己的新政拉了一把，新政效果應該會體現在6月份。
最後一線中，目前市場最穩，最強的還是北京，哪怕沒有跟風出台新政，北京樓市成交也不弱。
北京住建委的網簽數據顯示，5月北京二手房網簽量為13383套，環比4月上漲0.2%，同比去年5月也上漲了3.1%。
有不少北京媒體說北京的二手房「榮枯線」大約在1.2萬套，從去年到今年，北京的平均套數大概就是這個水平，算正常成交吧。
自從2016年調控之後，北京樓市用高杠桿炒房的人很少，投資客進不去，也炒不動，所以相對來說北京會更穩一些。
而且北京人是真的有錢，住戶杠桿率向來就比較低，買房經常是全款，或者高首付 。
所以北京到現在為止，都還沒有跟隨上海深圳把首套房首付降到2成。
但是我堅持認為，這不代表北京房價就都不會跌，漲多了一樣要跌，只是節奏有先後問題，因為一線城市的房價是有競爭性的，全國資金會追隨性價比最高的一線房子去買。
特別是過去幾年被炒高的學區房，由於北京小學生人數斷崖下跌，所以老破舊學區房後面還有下跌的風險。以及在2021年大漲了50%的那些房子，一樣都會打回原形。
二線也開始明顯觸底，但反彈可能還需要時間。
論關註度最高， 非杭州莫屬。
據說在杭州取消限購後，浙江下面地級市開始組團前往杭州抄底，一輛輛大巴車把老板們載到杭州團購，有的人沒來直接空定四套。
這事杭州官方都在幫忙宣傳， 浙江經視報道，寧波台州溫州的投資客集體出動，為省會杭州托底。
只能說媒體都在很賣力的給杭州樓市提振信心。
5月杭州市場其實不算太火，只能說有起色。
新房共成交5500套，成交量環比4月上漲17.7%。
在4月份，杭州新房流搖率不斷上升達到70%，5月份新政後 降至55%。
杭州是在5月9號出台新政的，在新政之前杭州每天平均成交新房150套，5月9日後達到200套左右。
新政取消限購，就像是一支強力針一樣，給杭州樓市又續了一波熱度。
但正如我之前說的，杭州樓市最大的風險不是新房，而是二手房，尤其是次新二手房。
5月份杭州二手房成交8254套，環比4月微降1.8%。
數據來源：杭州貝殼研究院
這個成績其實已經算是不錯了，能夠保持小陽春的熱度，但主要是靠老破小撐起來的。
最近杭州的老破小都被搶瘋了，根據第一財經的報道，最近杭州老破小日均成交量同比漲38%，相反次新房由於供應量大，總價高反而不好成交。
杭州的短期回暖得益於取消限購，吸了一波本省的富人需求，但是這種熱度能否持續下去不好說，還得看後續上海的政策。
要是後續上海繼續松綁限購，那沒杭州什麽事！
浙江老板們，建議大家先不要太沖動。
成都、西安表現一如既往的好，尤其是西安，同比環比都是正增長，但現在是不是他們的底部，我不確定，因為還需要綜合他們的後續供給量，以及價格是不是跌到位了去看。
鄭州，前幾年跌得太慘了，如今市場已經開始逐漸修復，同比環比都在上漲。
武漢也是從底部築底回暖的城市之一，5月新房住宅成交6058套，環比上漲約21.8%。
據說這個六一周末，武漢樓市有些樓盤到訪大幅回暖，多個區域的銷售人氣滿滿，根據觀點網的報道：
青山的能建青譽府，首次開盤，單日成交超過100套。
武昌內環的招商武昌序，實景示範區開放，單日超過500組客戶到訪。
武昌內環徐家棚板塊的城投金沙府開放首日，客戶到訪超過400組。
武漢現在價格真的跌的很低了，一萬出頭買武漢，估計把周邊地級市的需求都吸引過來了吧。
還有南京，今天有朋友發了這個截圖給我，說南京核心地段河西的房子已經開始見底反彈了，相比低點，佳兆業城市廣場二期同樣的房子已經漲了25萬左右。
之前這個小區最高漲到6萬，後來最低跌到3.8萬/平左右，跌了三四十個點。
其實像鄭州、武漢、天津、青島這些連續跌了五六年以上的二線城市，或者說像南京、蘇州這種核心地段房價已經大跌了的城市，只要有價格合適的房子，現在上車完全沒有問題。
但投資的話，畢竟現在一線也在爭相松綁，有更多潛力更大的投資標的，大家也可以多點對比，當然咯也要看大家預算，要是夠不著一線，二線核心也是很不錯的。
5月份的樓市大招，還算不上好， 只能說有好轉的跡象。
深圳和杭州市場還挺具有代表性的，呼喊熱鬧聲很多，成交卻不那麽理想。
全國情況也很相似，根據克而瑞的數據統計，5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，同比下降34%。
關於市場回暖，還需要更多的耐心等待。
很多人都妄想這一次一線救市，市場就可以逆轉，這麽想完全是錯的！
房地產是大宗商品，不可能像股市一樣來幾次利好立馬把股價拉起來。
現在房地產的重點是： 去庫存。
所以真沒必要天天盯著房價是漲是跌，沒意義，在這種庫存量亞歷山大的前提下，房價是不可能靠幾個大招就能馬上拉起來的，大家懂吧？
未來這一年，價格漲跌都是短暫的波動罷了，關鍵是要看庫存情況。
房地產講究的就是兩點， 一是貨幣供應量，二是供需。
貨幣正在整裝待發中，從去年到今年不斷精準滴灌房地產。
供需的話，需求端大多都在觀望，那就只能繼續降低供應端。
一二線城市也在進行當中了，太狠了！房子供應大縮水！
2021年是中國房地產成交量史上最高的一年，當年的土地供應也是史上最高的。所以導致後面幾年市場供過於求，庫存越來越高，價格也一瀉千裏。
但隨著價格泡沫擠幹凈，甚至是過度下跌，加上全力救市，地方暫停或大幅減少供給量後，利率還會進一步降低，需求自然會慢慢入市。
所以如果不出意外的話，我認為明年成交量會比今年要好。
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