港資房企歷來內建光環，尤其在一線城市取得過耀眼成就，以穩健開發和超前眼光聞名。
而今年上海的一次短兵相接，同一板塊港資VS央企，結果卻令人大跌眼鏡。
2024年1月21日，位於上海松江洞涇的 興業興雲間 262套房源入市， 認購率27%。 截至目前，開盤8個月後仍有超40%的房源在售。
來源網上房地產，10月9日截圖
2024年6月26日，同樣位於松江洞涇的 保利西郊和煦 275套房源入市， 認購率高達約90%。 目前網簽率近80%，近期二期認購數據也非常不錯。
這一次的香港興業國際vs央企保利， 兩專案先後同板塊入市，距離僅500米，產品類別都是洋房+聯排，註定是一場短兵相接。
保利比興業晚5個月開盤，市場情況按理說更難，但首開認購率卻是興業的近3倍多。
並且自從保利專案入市後，興業就幾乎被保利給壓著打，每個月僅能網簽10多套。
興業的失敗，反映出部份港資房企操盤力的水土不服，也體現出央企保利成熟的打法。
今天總爺就跟大家聊聊，這個央企幹翻港資的有趣案例。
1
戶型PK，保利明顯更懂客戶
兩個專案雖然同板塊同業態，但在產品細節上有不小差異，因此才造成了一冷一熱的局面。
從戶型設計上來看 ，興雲間主流洋房戶型為， 90㎡三房兩廳兩衛 ；而保利西郊和煦則推出， 96㎡三房兩廳兩衛。
興業興雲間戶型圖，來源小胖看房
作為港資的興業，不僅面積段把握出現偏差，同時戶型本身也比較奇葩。
比如一進門右手邊就是廁所，完全就沒有儀式感，也沒有利用飄窗最大化使用面積，同時整個客餐廳也太小了。
在興雲間的樣板房可以看到， 客餐廳面積不足20平米，餐廳只能放一個很小的三人小圓桌 ，空間非常擁擠，在當下的改善時代被拋棄理所應當。
興業興雲間樣板間實景圖，來源網絡
廚房面寬才2.35米 ，扣掉兩側櫥櫃，中間只剩一個水槽寬的空間，廚房太壓抑狹小了，感覺最多只能站兩個人。
主臥3.1米的面寬 ，塞進床和衣櫃後，基本也沒太多活動空間了，完全是香港那種「鴿子籠」尺度搬到了上海。
也許90平米的三房小洋房，在香港已經可以稱得上是「千尺」豪宅，但對於如今以改善為主流的上海市場來說，顯然已經不那麽適用了。
相比之下， 保利顯然更懂上海客戶所需，戶型設計不僅合理，而且每個空間尺度都很舒服。
保利西郊和煦戶型圖，來源網絡
首先，進門餐廳和廚房，就比興雲間進門廁所要強多了；
其次，全屋飄窗做足，廚房利用飄窗做台面，北次臥甚至做轉角飄窗，產品力比港資強了一個時代。
進門後，LDKG一體化的設計， 整個客餐廳的可用面積近25平米，足以放下一張6人餐桌，秒殺興雲間3人小桌。
保利西郊和煦樣板間，來源網絡
U型廚房的面寬約3米，利用飄窗做台面，最大化利用空間 ，還左側預留雙開門冰箱的位置。
保利西郊和煦樣板間，來源網絡
此外，這個戶型 北次臥做了270度轉角飄窗 ，利用率和視野雙雙拉滿，讓人眼前一亮。
保利西郊和煦樣板間，來源網絡
可以看出，在戶型的較量上：
港資興業可能想做低總價，但犧牲了居住舒適度，戶型設計也不合理；
央企保利則滿足品質時代下客戶所需，戶型全面走在時代前沿，形成碾壓式的優勢。
所以，相距500米，業績差3倍，首先是人禍，港資對於市場與客戶不了解，最終一敗塗地
在總爺看來，隨著樓市進入改善時代，人們除了關註總價，更會充分考慮日後實際的居住體感和舒適度，香港「鴿子籠」模式到了上海可不好使。
2
配置都卷，「硬傷」拉開差距
從兩個專案裝標來看，應該說配置都不錯，差距不大。
興業在精裝上算下了本錢 ，大金的空調、地暖、新風三件套；西門子洗碗機、燃氣竈、吸油煙機的廚電三件套；弗蘭卡的台盆、龍頭及垃圾處理器；
甚至還配備了西門子的洗碗機、松下的涼霸、海德泰克奧的末端凈水機等等， 400萬不到的總價這個配置是相當可以了。
興業興雲間裝標示意圖，來源網絡
保利這邊更加本地化可能會更好用 ，比如方太三件套在這個價位段上也許更適合中國家庭。
其他中央空調、地暖、新風三大件配齊，采用了高儀、唯寶、科勒等國際知名品牌， 整體裝修品質也是相當優秀。
保利西郊和煦裝標示意圖，來源網絡
不過，當我們再看地段的硬條件，比如 該價位段客群最關註的地鐵站時，保利又勝了興雲間一頭。
離兩個專案最近的，都是在建的12號線滬松公路站， 保利走過去僅1.3公裏，興雲間走過去2公裏 ，雖然看著差距不大，但真要走差別還是明顯的。
所以在地鐵上保利又贏了，也必然會成為影響客戶決策的重要因素。
兩專案區位示意圖，來源網絡
此外，兩個專案的產品面積段和定位也有明顯差異，興雲間顯然策略有問題。
剛說了他們興雲間做90平面積過小舒適度差，結果到 聯排產品，興雲間又直接做到196平，總價在1200萬左右，誰要花千萬買郊區。
反觀保利西郊和煦的聯排產品， 面積段只有約126-150平米，總價900萬左右就能入住。
顯然港資的興雲間小戶型過小，大戶型過大，每一步棋都完美走錯
而保利洋房和聯排戶型都更加精準的切入本地客戶所需，再加上地鐵近優勢，吊打港資也是必然結局。
3
剛需置業，大品牌更可靠
對於大部份購房者來說，興業國際這家港資開發商其實是比較陌生的。
雖然很多知道興業和太古地產合作的興業太古匯，但對他們的住宅卻很少有聽說過。
興業太古匯實景圖，來源網絡
事實上，香港興業國際已深耕長三角逾20年，然而其在上海進軍住宅領域， 興雲間卻是其第一個作品，難怪水土不服被保利全面碾壓。
反觀 央企保利，深耕上海市場21年，有更敏銳的市場洞察力和品牌號召力。
今年1-9月，保利在全國市場穩居第一，在上海穩居TOP5。
剛剛過去的十一黃金周，保利上海公司7天內到訪超3000組，勁銷16億。
其中，保利西郊和煦國慶到訪800余組，總認購率超100%，成為區域內現象級的紅盤。
不得不說，過去大家都覺得港資品牌調性高，國企好像產品不夠強。
但透過央企保利VS港資興業的案例看， 像保利這樣的市場化央企，產品其實是走在前列的，也獲得更多客戶認可和支持。
這樣一個案例也告訴大家，房地產已經過了隨便整整就能賣的時代， 不了解市場所需，用錯了人，可能導致專案直接的失敗。
從這個角度上看，買房還是優先推薦大品牌，像保利至少不會犯興業那種基礎性的錯誤。
關於今天分享的專案案例，大家怎麽看？歡迎留言告訴我們。
