5月17日,央行釋出政策三連:
1、下調公積金貸款利率0.25個百分點;
2、首套房最低首付比例不低於15%,因城施策;
3、取消全國層面首套房、二套住房貸款利率下限,因城施策;
5月18日下午,上海公積金釋出【關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知】,宣布自2024年5月18日起,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。
首付比例下調,本質上算是給購房者加杠桿的機會,降低當下購房成本,提高未來成本。只不過,以前,房地產投資內容很強的時候,大家巴不得加杠桿。因為一買房子,可以上杠桿,然後房價漲了,回頭一賣還完貸款就可以賺錢。
下調貸款利率,就相當於降低月供,實打實的減少還款利息,對未來的預期會更加樂觀一點,對於購房信心的提升有幫助。
那麽,目前上海公積金存量貸款利率會降嗎?公積金貸款能省多少錢?首付會降嗎?商貸利率會降嗎?
本文將根據上海購房者最關心的問題做出解答。
1、公積金熱點問題
問:上海目前公積金貸款利率是多少?
答: 5月18日起,五年期以上,首套由3.1%調整至2.85%;二套由3.575%調整至3.325%。
問:新的公積金貸款利率何時執行?
答: 對於新發放公積金貸款,5月18日即可執行。
問:存量公積金貸款利率是否同步下調?
答: 存量公積金貸款年內將執行原來的利率,調整後的利率將於2025年1月1日進行調整。
問:上海公積金貸款額度多少?
答: 個人最高可貸60萬,家庭最高可貸144萬;
①個人正常額度50萬,繳納補充公積金的額外多貸10萬,最高可貸60萬;
②多子女家庭再享受20%額度,個人60萬,補充公積金12萬,最高可貸72萬;
③夫妻二人正常可貸120萬,多子女家庭再享受20%額度,最高可貸144萬。
問:上海公積金貸款要求?
答: 至少近6個月正常繳納上海市住房公積金。
①月繳額>980元,余額>16667元,最高貸50萬,有補充公積金加10萬即60萬/人。二孩以上個人最高貸60萬、有補充公積金 加12萬,即72萬;
②月繳額>980元,余額<16667元,
可貸額度=余額*30;
③月繳額<980元,余額>16667元,
可貸額度=月繳額/0.14*4.8*可貸期限(年);
④月繳額<980元,余額<16667元,
以上①和②都計算後取小。
問:公積金貸款利率下調後省多少?
答: 貸款30年,等額本息,根據上海市公積金可貸款額度計算:
首套,利率調整前3.1%,調整後2.85%
貸款60萬可省 2.91 萬, 每月省 80.76 元;
貸款72萬可省 3.49 萬, 每月省 96.91 元;
貸款120萬可省 5.8 1 萬,每月省 161.51 元;
貸款144萬可省 6.98 萬, 每月省 193.81 元;
二套, 利率調整前3.575%,調整後3.325%
貸款50萬可省 2.5 萬, 每月省 69.54 元;
貸款100萬可省 5.01 萬,每月省 139.0 9 元;
2、首付比例熱點問題
問:上海首付比例是否有調整?
答: 根據一城一策原則,上海首付比例暫未做調整,首套最低30%,二套最低40%。
問:如果上海首付比例下降了,會降到多少?
答: 2023年12月14日,上海下調本市購房首付比例,首套房首付由35%下調至30%,二套房五大新城寶山金山首付比例40%,其余區域50%。
上海很大可能不進行調整;如果調整,首套預計不超過5個百分點,即25%。
問:首付降低後,還款會增加多少?
答: 以下均為首付調整至25%,商貸30年,利率3.85%,等額本息情況下假設:
假設一:總價500萬房子:
①首付30%,貸款350萬,
每月應還 16408.29 元,支付利息 240.70 萬;
②首付25%,貸款375萬,
每月應還 17580.31 元,支付利息 257.89 萬;
結論:每月多還1172.02,總計多還17.19萬;
假設二:總價800萬房子:
①首付30%,貸款560萬,
每月應還 26253.26 元,支付利息 385.12 萬;
②首付25%,貸款600萬,
每月應還 28128.49 元,支付利息 412.63 萬;
結論:每月多還1875.23,總計多還27.51萬;
假設三:總價1000萬房子:
①首付30%,貸款700萬,
每月應還 32816.58 元,支付利息 481.40 萬;
②首付25%,貸款750萬,
每月應還 35160.62 元,支付利息 515.78 萬;
結論:每月多還2344.04,總計多還34.38萬;
3、商業貸款熱點問題
商業利率上海是否下降?
答: 目前暫無調整,全市首套房商業貸款利率3.85%,二套房五大新城寶山金山商業貸款利率4.15%,其余區域4.25%。
4、交易稅費熱點問題
交易稅費普通住宅定義從≤140平改為≤144平,並取消對普通住宅價格限制。
契稅: 新房與二手都需要繳納規則暫未改,≤90平買家唯一住宅按1%、不唯一3%征收,辦產證時繳納,滿五唯一的二手普通住宅與新房都只有契稅。
個稅: 二手普通住宅1%,賣家滿五唯一免征,非普通住宅2%。
增值稅: 滿五二手普通住宅免征,非普通住宅按兩次交易的差額*5.3%征收,其他情況(不滿五等)按本次房價成交價全額*5.3%征收。