作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
5月份的新政逐漸落地，銀行比較煩，都啥政策呢？
1、首付比例降了， 除了北上深，全國大部份城市， 首套房15%，二套25% ；
2、利率降了， 大部份城市都取消了房貸利率下限，現在全國平均利率， 首套3.45%、二套3.9% ，又回到了「3字頭」。
這對銀行確實壓力大了點。
降首付確實是把買房的門檻降下來了，但壓力就來到了銀行這邊，對銀行來說風險更大了， 比如房價要是再降一降，首付就沒了，那斷供的會增加 ，銀行就吃不消了。
降利率壓力就更直接了， 銀行賺錢的一個核心指標就是凈息差。
一般來說，商業銀行的 凈息差應該保持在1.8%以上 ，2023年末， 銀行凈息差1.69% ，首次跌破1.7%，一季度跌到1.54%，這是20年來的新低，最慘的一家只有1.27%了，如今政策落地，二季度的數據也不是很樂觀。
本來是靠息差吃飯，如今，想掙錢，越來越難。
銀行咋辦呢？
很有意思，咱們先看看一般手段。
1、存量房貸還在勉力維持。
現在呼籲給存量房降房貸的聲音很多，但沒啥實際動作，這對銀行是大利好，畢竟不少人的 存量房貸， 還站在4%的高崗上 ，比如深圳就明確說哦，新政之前的存量房貸，還得按當時的利率還。
2、降存款利息。
現在，存款余額297萬億，根本不愁存款，一些銀行為了攬儲而搞的特色存款業務，基本都下架了，以前受歡迎的大額存單，現在基本沒額度。
也就是說， 銀行的主要業務已經從攬儲變成攬貸了。
所以為了攬貸，銀行在房貸上，也開始整花活了。
這個方式本來是以炒房團著稱的溫州先搞的，而 「先息後本」其實是經營貸的還款方式之一 。
只能說，現在的房貸業務都變成買方市場了， 只要你貸款，都好商量 。
銀行的說法是，現在購房者壓力大，現在上車門檻降了，先息後本，還可以再減輕一部份月供壓力。
對於那些要斷供的人，銀行也是下足了功夫。
想斷供，銀行會和你商量，月供可以降不少，1萬的月供，可以先收2500，剩下的慢慢還，只要不斷供，咱們還是「好朋友」。
以前銀行可不是這樣的，到期不還錢，那該起訴就起訴、該查封就查封、該拍賣就拍賣，把你房子賣了要還是不夠還貸款，那還會逼著你繼續還錢。
畫風突變是因為， 銀行手裏的房子已經夠多了，根本賣不完 ，前兩年收了不少房子，但是進入拍賣後， 越來越不好賣，拍得越多，流拍的也就越多 ，那就幹脆別收房了，每個月哪怕是只收2500塊也好過一分沒有是不是？
在房地產轉暖之前，這種情況不會有啥大改變。
今年一季度，個人房貸余額38.19萬億，同比下降1.9%，少了7000億，優質資產減少了，但壞賬還在不斷增加。
以前催收這些事都是交給第三方的，但現在好多三方公司都不幹了，所以 不少銀行只好開始自己組建催收部門了 ，不幹不行，數據會很紮眼，很多考核會有問題。
比起「賺錢賺到不好意思」的年代，現在銀行的姿態真的是很親民了，但其實還可以更親民。
為啥這麽說呢？
比如現在使勁推的這個先息後本，真減壓嗎？
其實就是一個期限錯配的遊戲。
假設一套500萬的房子，15%的首付，3.45%的利率，貸款30年，簡單算筆賬就會發現：
1、少5%的首付，大約25萬進入貸款，要多付10幾萬的利息；
2、 先息後本 ，前3年的月供壓力確實小了，但是之後的月供會從1萬直接變2萬；
3、利息高了不少，大約利息總額要多付20多萬；
可能確實會吸引一些有現實需求的人，但指望這個扭轉乾坤太難了。
