增城朱村板塊實拍。呂穎雅/攝
對於投資者來說，朱村已經沒有新的故事。
呂穎雅/發自廣州
廣州房價連續下跌已有三年，沒有購房者是贏家，但輸得最慘的，莫過於增城區朱村板塊的投資客。
「去年，我們小區群裏經常討論朱村房價，但隨著價格的持續下跌，討論變得少了。」投資客張蕓（化名）表示，大家都意識到「解套」已經很艱難了。
2019年，張蕓以約2萬元/平方米的價格購買了科慧花園一套三房單位。「房價從去年初的1.9萬元/平方米一路下跌到去年年底的1.4萬元/平方米。聽說現在又跌了一點，但我房產證還不滿2年，再過幾個月，就算‘割肉’也得賣了。」張蕓感慨道。
大量投資客割肉拋售
實際上，在朱村，像張蕓這樣的業主並不少見。自去年以來，朱村有許多投資者紛紛拋售，導致板塊房價屢創新低。
據貝殼APP顯示， 目前增城的二手房源超過1.1萬套，其中朱村板塊約占2400套，占比超過1/5 。價格方面，以科慧花園為例，今年上半年成交價已跌至1.2萬~1.3萬元/平方米，而去年同期約為1.7萬~1.9萬元/平方米。
廣州德佑義從分店店長王精英表示，目前朱村的二手房交易市場還算比較活躍，大部份成交都以低總價的剛需購房為主。如今手持100萬元，在朱村很多樓盤都有選擇。
「早期購入的投資客對朱村的長期市場不太看好。因此， 很多成交的房源都是在業主大幅割肉的情況下出售的 ，例如疊溪花園96平方米單位最低成交價50萬元，萬科春風十裏98平方米單位最低成交價85萬元，這兩個專案當初的單價都在2萬元以上。」 王精英說。
中介機構門店展示的朱村房源。呂穎雅/攝
而近日，市場上更傳來朱村板塊斷供現象逐漸增多的傳言。一位熟悉朱村板塊的業內人士表示，資金充裕的投資客會選擇以租養供。而資金緊張的投資者只能比市場價再低10%~15%放盤，否則基本上無法出售，因為競爭太激烈了。但 投資客最終選擇斷供的情況並不多見 ，畢竟在二手市場低價賣出總比斷供進入失信黑名單要好。
穗和控股提供的數據也支持這一說法。截至5月17日， 2024年增城區法拍房共計303套，其中朱村法拍房僅10套 ，數量並不多。而在2023年，朱村走向法拍的房源也僅有32套，在增城區546套法拍房源中，也只占很小一部份。
2024年增城區法拍房數據（截至5月17日）
上述業內人士補充道，從斷供到最終拍賣，整個流程大約需要兩年的時間，這意味著目前拍賣的房子基本上都是在2022年處理的。因此，預計明年朱村法拍房的數量可能會增加，但對於朱村的存量房總量來說，比例並不大。
投資客眾多也導致空置問題日益嚴重。王精英表示，朱村街道的入住率與每個細分板塊的成熟度密切相關，例如鳳崗板塊的碧桂園城市花園、科慧花園的入住率都比較高，達到了80%；而沿著地鐵線越往後的小區入住率則越低，如荔富湖畔、萬科春風十裏的入住率只有約50%。
畫餅無法兌現承諾
曾經是廣州最熱門的置業板塊，為何那麽多人選擇「割肉」出貨？
走出地鐵21號線鳳崗站，眼前是一片電動車的停放點。盡管不是上下班高峰期，仍有不少年輕人駕著電動車匆匆趕來，然後快步進入地鐵站。
地鐵21號線鳳崗站實拍。呂穎雅/攝
翻開廣州地圖，增城區朱村街距離珠江新城CBD有60公裏。2019年，地鐵21號線開通，將朱村板塊與珠江新城CBD的距離縮短到1小時內，同時也大幅推動了房價上漲。朱村的樓盤基本上都圍繞著地鐵21號線的鳳崗站、朱村站和山田站分布。鳳崗站因為是地鐵快線站點，價值也最高。
朱村的高光時刻可以追溯至2018年，當時樓市大環境持續向上，地鐵即將通車，富士康610億元專案落地，科教城建設如火如荼，三大利好因素推動了朱村板塊成為廣州樓市的「明星板塊」，樓價普遍超過2萬元/平方米，個別樓盤和戶型甚至超過3萬元/平方米。
以曾經的網紅盤科慧花園為例，專案位於富士康科技小鎮內，售價最高漲至2.4萬元/平方米，還曾創下一個月網簽888套的銷售紀錄。
朱村的地塊也成為開發商們爭相角逐的焦點。2018年朱村街鳳崗村A17025地塊以折合樓面價1.51萬元/平方米成交，將朱村的樓價推向了巔峰。
然而，如今多年過去了，除了少數業主還能勉強保本，其他 大部份朱村業主的首付都已虧損殆盡 。
張蕓是其中一位被「富士康」光環吸引的投資客。她回憶道：「當時，我被科慧花園靠近地鐵口、有產業發展支撐、以及在建的科教城等賣點所吸引。但是，如今富士康未如預期進駐，產城融合也未見起色。雖然科教城陸續有學校開學，但主要是學生為主，教職工購房需求有限。」
可以說，當年的三張王牌，地鐵溢價提前透支，其他兩項承諾的兌現度也遠遠不及預期。除了泡沫大，配套不足也是朱村板塊的短板之一。
多位朱村業主反映，並非每個樓盤都能步行到達地鐵站，很多需要靠電動車接駁。更重要的是， 朱村商業和教育配套嚴重缺失 ，沒有菜市場、大型綜合商場，也沒有名校進駐，導致朱村板塊的房價缺乏實際支撐點。
一手房價格內卷嚴重
一手房供應量巨大也是投資客不顧一切賣房的原因。
據克而瑞數據監測，截至2024年3月， 朱村商品住宅庫存高達5976套，接近二手房數量的2.5倍 。令人驚訝的是，部份新樓盤的定價甚至與二手房相媲美。
「供應量大導致樓盤價格內卷。」朱村某樓盤銷售人員表示，朱村新盤僅售1.2萬元/平方米左右，大家都寧願買產品力更優的新房，有些樓盤每個月的成交量都能達到幾十套，在當前市場條件下算是相當不錯的成績。
中房君實地踩盤了解到，在地鐵鳳崗站周邊，目前在售的中建鳳榕台售價1.4萬~1.6萬元/平方米，部份特價單位1.3萬元/平方米。而網紅盤 保利水木芳華 價格更優惠，僅1.3萬~1.4萬元/平方米，其中9棟的 特價單位低至1.17萬元/平方米 ，以最小面積的67平方米三房為例，總價不到80萬元。此外，離地鐵站稍遠的中奧明日公元，以及地鐵山田站附近的大華城東瀚，特價單位也不到1.2萬元/平方米。
朱村板塊新樓盤眾多。呂穎雅/攝
王精英表示，雖然今年1~4月朱村二手房網簽套數與去年同期基本持平，但整體成交價格有所下降。去年，朱村板塊新房均價1.6元/平方米，二手房均價約1.3元/平方米。今年由於新房價格下滑，均價跌至1.2萬元/平方米，導致二手房價格也受到影響，成交均價基本在1萬元/平方米左右。
「剛需自住還可以，但對於投資者來說，現在已經沒有新的故事，只能接受‘割肉’的現實了。」張蕓表示。
