中指研究院 中國房地產TOPI0研究組
中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了二十一年。研究組緊跟市場變化，深入揭示房地產企業經營規律，不斷探索房地產企業發展策略，為促進房地產行業健康發展發揮了重要作用。
當前形勢下，政策指出「一視同仁」支持房企融資，提出「三個不低於」，標本兼治化解房地產風險，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。在此背景下，房地產企業要順應新的形勢，積極作為，輕重並舉，以銷定投，實作穩健發展。為此，研究組啟動「2024中國房地產百強企業研究」，以「順勢而為，行穩致遠」為主題，發掘行業中綜合實力強、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業提質增效增強內生動力，實作高質素發展。
業績規模： 銷售表現略好於全國水平
市場份額微增2023年，中國房地產市場仍處於調整階段，全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元，百強企業整體銷售表現好於全國水平。百強企業投資進一步向核心熱點城市聚集，擇機拓展優質土地儲備，為未來業績儲備資源。
（1）央國企市場份額繼續提升，「大而不強」企業掉隊導致斷層出現
房地產市場仍處於調整階段，百強企業順勢而為，聚焦核心城市核心區域，把握市場主流需求搶收回款，銷售表現略好於全國水平。2023年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。從具體企業分布來看，由於部份「大而不強」的企業出現掉隊導致百強企業間出現了明顯的斷層現象。2023年，百強企業市場份額為46.2%，較上年微增0.4個百分點。央國企憑借較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，市場份額繼續提升。
（2）進一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極行銷加速去化
2023年，百強企業繼續向一、二線核心城市聚攏，把握重點城市政策視窗期加快去化，重點城市銷售貢獻占比提升。百強企業把握市場需求，順勢而為加大改善類產品推出比例，同時最佳化數碼行銷生態，抓住重要傳統銷售節點積極打造行銷活動，透過私域流量轉化與公域流量導流連通線上線下行銷閉環，助力銷售去化。
（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作夥伴
受上年低基數影響，加之年底推地節奏有所加快，帶動百強代表企業拿地規模有所回升。百強企業以銷定投、量入為出，采取精準投資戰略進一步向市場預期好的一、二線核心城市聚集。隨著行業深度調整、城市分化進一步加劇，百強企業審慎選擇合作、收並購等方式，防範和化解營運風險。
營運表現： 營業收入同比增長 典型房企持有業務表現亮眼
2023年，受年內竣工結轉加快影響，百強企業營收增速由負轉正，盈利水平有所下滑，部份百強企業營收和利潤結構出現變化，非開發業務占比提高。
（1）竣工結轉增加，2023年營業收入同比轉正
2023年百強企業營業收入同比微增，增速轉正，但凈利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動營業收入持續增長，百強企業營業收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。從不同性質企業來看，企業間營收和凈利潤分化更加顯著，央國企、少數布局高能階城市民企業績表現更佳。
（2）典型房企持有業務利潤貢獻提升，助力企業改善流動性
一方面，典型房企持有業務、服務業務等非開發業務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業務、服務業務以其穩定的現金流改善企業整體流動性。同時，持有型物業作為依賴長期經營的資產，房企也需提高資產營運效益、清退低效資產，實作長期可持續化經營。
（3）聚焦優勢領域調整業務結構，向新發展模式轉型
中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，企業單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖後的提升振幅仍存在天花板，其利潤規模增長更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤的發展成為百強企業必須面對的課題。企業間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經營目標，聚焦於優勢領域、優勢區域，發揮有利競爭，根據房地產新形勢調整業務布局策略，實作更有效率、可持續的發展。
經營安全： 償債能力分化顯著 需抓緊融資視窗期增強流動性
2023年，行業繼續在調整期執行，百強企業「三道紅線」指標均值均已合規，但杠桿率和流動性表現明顯分化。百強企業應抓緊近期融資視窗期，依靠優質開發專案和持有型物業爭取資金流入。
（1）「三道紅線」指標均值合規，長期債務壓力略有上升
百強企「三道紅線」指標均值均已合規，但凈負債率有所上升、現金短債比基本持平。百強企業有息債務相對規模基本持平；債務平均期限略有延長，短期債務占比下降。百強企業債務結構出現明顯分化，頭部央國企持續最佳化債務結構，總有息債務占比和短期有息債務占比均下降。
（2）短期償債能力分化顯著，央國企流動性風險相對可控
百強企業流動性表現分化加劇，部份央國企、民企受益於銷售融資俱佳，流動性持續改善；部份混合所有制企業和民企受銷售下滑沖擊現金減少較快削弱了償債能力。
（3）融資政策重點轉向支持專案，需做好專案開發營運爭取資金流入
雖然到期債券余額最高峰已過，但房企償債壓力仍在。房企可利用城市房地產融資協調機制獲得融資，同時做好開發經營工作，增強專案信用；同時可把握最新政策，盤活經營性資產，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。
社會責任： 積極依法納稅參與保障性住房建設踐行綠色發展理念
2023年，百強企業響應高質素發展號召，積極承擔企業社會責任，履行納稅義務，參與保障性住房建設。同時，不斷踐行綠色可持續性發展理念，支持鄉村振興，開展慈善捐助，積極回報社會。
（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億
2023年，百強企業註重依法納稅。典型房企堅守安全經營底線，履行法定義務，2023年納稅總額均超百億，持續對國家稅收作出貢獻。
（2）參與保障性住房建設，落實租購並舉發展戰略
2023年，百強企業一方面參與保障性住房建設，為促進社會和諧發展、提高人民居住品質作出貢獻；另一方面順應住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設，落實租購並舉發展戰略。
（3）踐行綠色發展，多方回饋社會
2023年，百強企業積極踐行「雙碳」戰略，打造綠色低碳社區；秉承綠色理念，透過公益基金會、打造公益品牌等方式傳播環保觀念；積極探索城鄉融合與產業幫扶，助力農業農村現代化；關註特殊群體，助力教育事業，主動履行社會責任。
結語：
在行業調整階段，百強企業均仔細審視自己有利競爭、資產和債務結構，一面求安全求生存，一面尋轉型尋利潤，經營核心全方位向效益靠攏，有退有進、循序漸進、持之以恒，力圖將公司轉型為適應房地產新形勢的新發展模式。
每日經濟新聞
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