前幾天，杭州動了。
二手房全面取消限購，增值稅免征5改2。
畢竟是強二線的典型代表，杭州的政策，市場討論度還是有的。
這在意料之內，我之前說過，一線城市就算放開限購也正常。
今年的趨勢大概就是：
二線城市全面取消限購。
最後倒逼一線城市也放開限購，至於什麽程度的取消，暫時未知。
今天我們聊幾個問題：
1、杭州放開二手房限購 ，效果如何？
2、一線城市何時啟動？
3、本輪救市，樓市周期有沒有可能啟動？
不得不說，杭州只針對二手房取消限購，
不夠大氣，但目的性極強。
大家應該了解杭州的樓市，過去火起來就是因為 打新。
新房和二手房極大的利差成為炒房客最大的吸重力。
所以攪動了杭州的樓市，但現在房價下跌，新房二手房價差哪怕有，也不像以前那麽大了。
新房都不用搶了，二手房怎麽可能好賣。
所以你看到的杭州：
截至2024年2月份，杭州二手房掛盤量達到了15萬套。
另有數據顯示，杭州樓市二手房掛盤量已經接近25萬套。
不管是多少套，杭州的二手房庫存量都真的很大。
按照杭州去年二手房成交量8萬套來算，杭州要消耗現有的二手房庫存， 至少需要2-3年，也就是24-36個月。
這已經遠超於一個健康的去庫存周期。
所以你說這個政策的目的還不明顯嗎？
加速二手房的去化速度唄。
說真的，目的性太強，沒考慮全域。
現在當務之急，難道不是徹底扭轉市場預期嗎？
只放開二手房，從信心維度來看，效果真沒想象中大。
從杭州的動作來看，現在還是走 擠牙膏的路子。
不是說擠牙膏不行，只是 擠牙膏的方式反而會讓人覺得後面的招數還會更大，這種邏輯之下，加速大家的觀望和糾結。
反而達不到促進樓市成交的效果。
我對杭州此輪救市效果的預判， 是成交量會起來，但延續時間不會太長 。
此時此刻，杭州算是打了一個樣，我覺得再往後，取消新房限購，其他城市陸續跟上，完全有可能。
再然後，應該就是到 一線城市了。
會不會輪到一線城市，這才是大家最關註的。
二線城市全面放開，等於搶三四線城市的資金和購買力。
那一線城市放開，才等於搶二線城市的。
你說一線城市會不會無動於衷？
現在我感覺很巧妙， 各個城市好像在打一個時間差一樣。
都為了給能階低一點的城市，一些機會。
早點出，早點搶人和搶錢，如果大哥出手，你覺得小弟日子還會好過嗎？
我想起之前說過一個話題，要讓農民變成市民。
既要主觀上讓他們願意且可以，又有一些輔助性的手段。
三四線城市的降價，降利率，給了很多農民一些進城也能安居的機會。
一二線城市也是如此，降低交易成本、減稅、降利息、降首付、降門檻，都是為了先把人吸引進來。
短時間你或許仍然有住房壓力，沒關系， 大城市還有保障房，買不起可以租， 而且地方可以給你低成本的租房過度。
在人口生育率降低的當下，已經從搶人才變成搶人口，先把人口框進來，再慢慢篩選。
這是大城市大力推動保障房建設的原因之一。
你想想，深圳如果房租1000元，但月薪10000元，小城市500房租，但月薪4000元。
你覺得哪個吸重力大？
大家都知道，除了住房成本以外，其余的生活成本差異真的不大，大家買的豬肉買菜價格，小城市真沒比大城市便宜。
這就是大城市的聰明之處。
為什麽一線城市還不動呢？一個是要讓保障房建設先逐漸落地，這畢竟去年才提出要大力建設。
其次呢，還是要讓二線城市先搶一點時間差，也搶點人口。
況且，確實也不可能所有人都會湧入一線城市吧。
所以你說一線城市會不會放開，我覺得會，但是會和二線城市打時間差，政策估計也會是擠牙膏一樣的出。
而且四大一線城市不會都松，畢竟北上最貴的不是房子，而是戶口和戶口背後的資源。
除非，真正落實租售同權，以後不看戶口。
不過不排除北上會采取遠郊放開，比如上海五大新城、北京的6環外取消限購。
總之，招數肯定有，但不會立馬給夠，也要給操盤手一些應對時間和讓某些政策落地的時間。
各位，有時候我們會容易站在自己的角度去想問題，站在自己利益去思考。
很正常，人性使然。
所以我們往往會忽略了每個政策之間的聯系以及他們之間盤根錯節的影響，推動城中村舊改、保障房建設、PSL重新開機、以舊換新、好房子等等這些一系列表態背後到底什麽訊號？
對於普通人而言，我們又應該關註背後的什麽訊號？
今年，在政策頻出的當下，城市的價值和機會可能在重塑，這種情況下， 是各位資產和財富重新洗牌的機會。
我之前說過， 房子是財富再分配的工具， 我們要懂得把財富放到優質的城市中， 買入的是城市的股票，所謂房價上漲，是城市發展的紅利。
本輪救市，周期會啟動嗎？
我覺得這個問題太復雜，因為每一個變量發生變化，都會有完全不一樣的結果。
比如M國降息、地緣性問題、貨幣政策和財政政策的落實流暢性等等。
這些都是變量，但根本還是要理解： 樓市本身是經濟周期的體現。
而經濟周期從幾百上千年的歷史來看，都是周而復始的。
如果要關註，那大家關註一個最核心的：嗵脹。
今年我估計還會繼續降準，讓貸款利率和存款利率進一步下調，再釋放一波資金出來。
不用考慮短期樓市的變化，而是站在長期6個月甚至1-2年時間， 過去3年淤積的水一定要放出去，關鍵是放出來的方式和時間周期。
房價能不能漲的底層邏輯，其實就是2個：
1、通脹
2、供需
只要放水，沒什麽邏輯，房價就是會漲。
其次就是供需，這也是經濟學原理，但供需不要看總量，要看結構性的供需。
全國來看，房子已經過剩，但大家心裏多少有點數：
老家的房子，真的很多人稀罕，或者回去住嗎？
多數人都是出來打工，一年回去住個10來天，一旦以後大城市大力推動保障房建設，5折也能在大城市有套房，普通人更不想回去了。
所以看供需，要看哪裏人多、地少、房子少。
你跑到鶴崗，那房子比人還多，怎麽漲。
而且未來依然有2億年輕人，他們會用腳投票去到一些有產業，能找到高薪工作的地方，這樣的城市依然有足夠強的動力。
這些道理，其實看過我公眾號文章的很多人都明白，但多數人是很容易被情緒裹挾的。
人會因為短期的悲觀而放大對長期走勢的預判。
我最近有一場閉門直播，專門會針對近期市場上發生的我認為值得重點關註的訊息，會給大家做個分析。
也會有一些實操的建議給到大家，我發現很多人近期在愁怎麽換房，怎麽以次換優，想賣房又不舍得割肉，但又不想錯過現在置換成本這麽低的一個時間。
我在直播中會重點說說第三種方法， 不賣房可以買到好房子，甚至成本還很低的置換方法。
