樓市經過3年的持續調整，終於走出了它本來的面目。
根據機構的數據顯示，全國百城3月份新房價格無論是環比還是同比，均都開始上漲，漲幅分別為0.27%和0.82%，銷售均價1.63W/平米。
值得一提的是，新房價格3月比2月的漲幅擴大了0.13%，說明勢頭越來越好的，一般說來，如果出現3個月連續上漲，意味著階段趨勢確立，我們再觀察一個月。
而二手房這邊，則出現與新房完全相反的一面。
全國百城二手房均價為1.5W/平米，無論是環比還是同比均下降，降幅分別為-0.56%和-4.8%。需要說明的是，3月比2月的跌幅還擴大了0.19%，以至於同比跌幅達到了-4.8%。
換言之，假如2023年3月份你的二手房沒有賣，100W房子的話，已經虧了4.8W，可以算算你的房子虧了多少。
需要說明的是，二手房價下行不是一天兩天的事了，根據統計部門數據顯示，二手房價格下跌從高點到現在，均價累計跌幅達到了23%，已經連續23個月下跌。
為什麽新房和二手房會出現天壤之別的走勢？
先普及一個小知識點，新房價格比二手房價格高才是正常現象，應高多少呢？大家看看這個均價差距就知道，（1.63萬-1.5萬）*1.5萬*100%=8.6%，一般來說，高8-10%都是合理的。
像最近上海某樓盤賣近200億，其實是非正常現象，就是我們常說的價格倒掛盤，新房售價差20%以上了，一套4000W的房子，如果按照周邊二手房價格算，賬面浮盈1000W，不搶才怪呢。
如果再把這個公式套上去，新房應該賣5500W才對。所以，你不知道身邊新房價格賣貴了還是賣便宜了，直接與周邊同品質二手房價格比一下就知道了。
當然，現在的市場是非正常市，開發商往往也沒那個底氣定得比周邊價格高。對於現在買房的人來說，買新房肯定是比二手房劃算很多，這個潛在差距會在市場正常以後逐步體現出來。
回到正題 ，說說新房與二手房的走勢出現背道而馳走勢的原因。
其實，我在去年就談論過這個話題。新房與二手房市場表現差距將會越來越大，原因很簡單，雖然建了很多房子，但無論是內部戶型，還是外立面，都是在高周轉執行模式下留下的時代產物，經不起歲月的侵蝕。
還有一個根本原因是，除了個別一線城市，其他99%的城市都不需要那麽多大高樓，如寸土寸金的深圳，其城市開發強度也不超過50%，其他城市更是有多得數不清空地待開發。就連上海這樣的大城市，建成區20%都不到。說白了，此前一直控制土地供應的節奏，大都以建高樓為方向，二十多層，三四十層的住宅比比皆是，是符合當時的快速城市化節奏的。
但隨著國家宣布房地產市場供求關系發生重大轉變以後，各省市開始扭轉此前的土地供應方式，並修改了此前的規定，從一線城市到五六線城市，容積率大幅下調，對應出來的產品就是別墅、多層、最多十多層的房子，大高層一夜之間不見了。
看到這裏應該明白，現在二手房市場上掛出來賣的房子，大高層占據了絕對主力，因為業主知道，他們有更好的產品可買，趁很多人還沒反應過來，即便是低價也要賣掉他們。
因此，你會看到，此前單價很高的高層產品，房齡也不太久，但現在可能只有3年前的55%-75%的價格，這些價格，是當時想都不敢想的。有機構用了一個非常貼切的表述，「看看你所在城市的二手房價表，滿眼都是降價房源」，無不反映出當下二手房市場的艱難。
我們把「新房與二手房背道而馳的走勢」稱之為「第一次拐點」，那麽，「第二次拐點」又是什麽呢？這就是「土拍市場也開始兩條腿走路了」 。
根據機構的統計數據顯示，2024年前3個月，全國300城土地出讓金2180億元，同比增長10%，而住宅樓面均價同比更是上漲了23.5%。
像北京、上海等熱點城市，土拍頻現搖號情形，一些地塊有數十家房企角逐，往往要經過幾十輪，甚至上百輪的報價爭奪，不可謂不激烈。杭州、合肥、廈門、蘇州、寧波等多個城市拍出「新地王」。
而與此同時，樓市宇宙中心杭州卻出現了土拍流拍情況，在3月29日一天，5塊地有2塊地都是流拍，占比40%。
我們說，冷市往往最能檢測出「含金量」，全國樓面均價大幅上漲，一個根本的原因是各城市為應對市場下滑，紛紛拿出了塵封多年的「好東西」，多年不供地的地段開始上新了，而且容積率和位置大都是絕佳。開發商敢拿地，不是說當下的市場如何，而是來源於一種說法叫確定性。
比如說，蘇州的那幅6.5W一平米的宅地，周邊二手房價都12W了，密度低至1.0-1.02，完全可以做別墅的產品。即便其他區域的人都不來買，這樣的產品一旦上市，就是區域內部的改善客戶就足夠消化掉了。
而與此同時，那些容積率高，且地段不好的宅地，並不能給開發商帶來確定性的回報，他們寧願失去市場占有率，也不想入坑。
分析到此，我們應該清楚一個邏輯，無論是本輪樓市的第一次拐點，還是第二次拐點，其實都有一個共性，可以說是出奇的一致，那就是房產分化時代到來，意味著 2024年房產兩大走向或清晰了。
第一個是品質改善住宅將成香饃饃。
有資深業內人士說過這樣的話，現市面上存在的房子，90%以上都不符合住房發展趨勢，說白了，都是要淘汰的產品，都是房地產快速發展二十多年的建築材料堆砌，高周轉下的產物。只解決了沒房的問題，並沒有滿足大家對舒適居住的追求。
國家自然是看到這一癥結所在，住建部在今年提出了兩個理念，一個是下大氣力建設好房子，另一個是說未來的房地產發展空間巨大。很含蓄，但說得也很明白。用一位很知名專家的說法解釋是：
未來二十年，不要以為我們的人均住房建築面積已經超過40平米了，起碼有一半的房子將要拆掉重建 。
不得不說，還有這麽多房子要拆遷，後面將蓋更多的品質改善房，涉及的相關產業鏈條產值、就業和經濟發展，都是無法估量的前景，房地產發展空間能不大嘛。
第二個是同質化的剛需房或成燙手山芋。
不止一次說過，保障房大量上市（其實作在很多保障房就是市面上新建的商品房，以房票安置的形式或者直接收購過來做保障房），將對現有的剛需房形成直接競爭，而且後者完全處於劣勢。
什麽叫同質化的剛需房？一是面積較小，現在不少城市開始取消90平米以下房源占樓盤70%比例規定，因為管理層意識到剛需越來越少，像這種小三房，除了空間足夠多，每個房間都較小，一個衛生間也不符合改善家庭的需求。
二是房齡大，目前二手房掛牌房源中，房齡在10年以上的房子，占比超過了85%。正如前面所說，高周轉時期蓋的房子，無論是在材料上，還是工藝上，都不能做到歷久彌新。
當然還有其他因素，比如物業差、周邊城市界面差等等，都會影響到剛需房的價值。此外，還有一個因素，主要還是房地產二十多年快速發展，這類房子發展更多、更快，說直白點，就是存量太大。如果非要厘清國家說的「供求關系發生重大轉變」意思，大抵說的就是這類房子供大於求吧。
最後，別誤認為後面還有很多房子要拆遷，你持有的房子能發達一筆，很現實。
道理很簡單，如果持有的是大高層，本身就是三四十層了，按照1:1.5拆遷賠付比率，加上建築成本以及其他稅收等等，樓層還需再翻一倍才不會虧，現實嗎？答案當然是否定的，不符合住宅發展趨勢，也算不過賬，自然沒人主動來找你拆。
當然，如果本身就是低矮建築，即使你無所謂，人家也會主動跟你聊拆遷的，畢竟，你好我好大家好嘛。
