總部位於東京的不動產經濟研究所公布的數據顯示，受土地和建築成本上漲的推動，2023年日本首都東京新建公寓的平均價格創下歷史新高，其中東京23個區的新建公寓平均價格為1.1483億日元（約合530萬人民幣）， 比去年同期上漲39.4%，首次突破1億日元。在過去的五年中，平均價格飆升60.8%。
是誰在「買買買」？
根據大型房地產服務公司仲量聯行(JLL)數據，外國投資者通常占日本房地產投資的20%至25%，而且他們往往是財力雄厚的大型參與者，譬如新加坡主權財富基金以及挪威政府養老基金。
在日本國內，一方面，「日本年輕人此前不願購房，此前人們傾向於認為，買土地蓋房子是一種折舊行為，目前這一觀念發生了一些改變。」日本國立政策研究大學院大學教授邢予青對第一財經記者表示，另一方面，現在日本有一種說法叫做「權力夫婦（power couple）」，也就是指新一代30-40歲的雙職工家庭夫婦，雙方年收入總和在1000萬日元左右，這一類人群正構成在東京買房的力量。
東京高端住宅誰在買
不動產經濟研究所的數據顯示，2023年，在包括神奈川、埼玉和千葉三縣在內的東京大都會區，平均房價達到8101萬日元，同比增長28.8%。同時，東京公寓在上市後一個月內簽訂合約的比例為71%，兩年來首次超過70%的水平，這通常被視為強勁銷售的基準。與此同時，神奈川和埼玉的相應比例分別為68.5%和61%，均比前一年有所下降。
不動產經濟研究所首席研究員Tadashi Matsuda表示："由於價格飆升，一些地區的需求似乎有所減弱，（這些地方的）房產需要更長的時間才能售罄。」
不過，東京市中心的一系列高端房產一直很受歡迎，目標客戶是大公司的高管和經理等富裕人士。
譬如，三井不動產住宅公司去年4月推出的40層公寓西新宿花園塔樓公寓的280個單元在2023年直接售罄。雖然平均單價約為1.4億日元，但該專案靠近主要商業區的地理位置還是吸引了不少人。
另一頂級開發商森大廈，在東京虎之門開售的能眺望東京塔的公寓，轉售價格高達8.9億日元，同時，森大廈與安縵品牌合作的在港區的麻布台之丘塔樓，其中的一套頂層公寓已經以約200億日元價格售出，創下日本公寓最高售價紀錄。
根據日本房地產調查公司Kantel近期公布的數據，2022年，日本房價超過1億日元的新房數量比10年前增加了近4倍，且多集中在東京。
具體而言，2022年東京23區占到豪宅盤70%以上，發售超過2500套，而在東京23區以外的日本全國，過億日元住宅只有約900套。
2023年9月，東急地產在東京市中心開設了高端公寓銷售辦事處。該公司從今年3月開始銷售的4個樓盤，其中一個樓盤的單位均價超過2億日元。
野村綜合研究所數據顯示，2021年，擁有1億日元或以上金融資產（不含購買房地產產生的負債）的富裕家庭數量攀升至148萬戶，比2005年增加了70%。這令對城市地區高價值房產的興趣持續增長，尤其是這種購買正日益被視為分散資產風險和潛在節稅的一種方式。
而且，值得一提的是，不斷上漲的建築成本也使得開發商很難在郊區提供價格合理的公寓，這促使他們將目標轉向高收入人群，在更中心的地區開發價格更高的公寓。
邢予青也對記者解釋道，目前日本國內房地產建築成本上漲，其原因主要在於建築材料價格上漲，因為日元貶值，進口鐵礦石等價格上漲。
他對記者補充道，傳統上的日本家庭通常有一人工作，但現在日本也出現了所謂「權力夫婦」現象，雙職工夫妻在購房時，考慮到日本國內的利率等因素，其房價同薪金比之間所產生的壓力，同單職工家庭相比，明顯減輕。
在日本，權力夫婦一般是丈夫年收入為600萬日元以上，妻子年收入為400萬日元以上，總收入為1000萬日元以上的夫婦。根據日本稅務局公布的2016年私營部門薪金統計調查顯示，19.8%的日本男性工薪階層的收入在700萬日元以上，同時3.4%的女性工薪階層收入在700萬日元以上。
日本房地產評估公司東京Kantei高級研究員Takeshi Ide則表示，在對東京23區新建公寓價格的研究中發現，2022年該區域每坪（約合3.3平方米）的平均價格為431萬日元，但2023年已增至576萬日元，這意味著一套兩居室至三居室的公寓，包括客廳、廚房和餐廳在內總建築面積為20坪（66平方米）的房屋，價格約為1億日元，「只有非常富裕的家庭，即所謂的雙高收入‘權力夫婦’，才有能力在東京市中心購房。」Takeshi Ide補充道，東京23區以外的部份地區以及東京近畿和中部地區的房價上漲速度要慢得多。這些地區的購房者中，家庭購房比例較高。
海外投資者看上這三點
考慮到東京房地產的投資回報率，在日本富裕家庭之外，外國投資者也持續看好。日元貶值、美日之間利差仍然很大、大量海外遊客存取日本和職員從家中返回辦公室等現象，都支撐了海外投資者的樂觀情緒，各大機構看好今年在東京對酒店和公寓樓的配置。
日本三菱日聯信托銀行在一月對40家房地產資產管理公司進行的一項調查發現，酒店和公寓是投資者計劃投資的房產類別榜首，分別占45%和50%。
全球資管巨頭KKR集團目前就瞄準了日本房地產市場，並認為，即便日本央行調整負利率政策，當地貨幣環境仍將保持寬松，投資回報率將高於借貸成本。
在一份報告中，KKR介紹了看好日本房地產的三個原因。首先，十多年來，日本政府一直在努力促使大型企業更好地滿足股東的需求。KKR認為，對於希望提高資產負債表效率的日本公司來說，一個簡單的目標就是持有大量房地產。
其次，日本旅遊業復蘇。KKR在文章中預計到2030年，日本每年將接待8000萬遊客，遠高於日本政府設定的6000萬遊客目標，在其中該企業看到了與一流合作夥伴和強勢品牌合作開發新豪華酒店的機會。
同時，「在這個以昂貴著稱的國家，價格更實惠的住宿場所也有很大的市場，尤其是對來自東南亞的遊客而言。中等規模、服務有限的酒店業經營者各自為政，這為整合資產、重塑品牌和制度化營運提供了機會。」KKR在文章中認為。
第三，雖然日本總人口在減少，但2023年，東京市中心和大阪都出現了人口凈流入；與此同時，家庭規模越來越小，東京等主要市場的租房入住率在2024年初已超過 95%，與此同時，現有住房存量相對較老。
