讓更多購房需求入市，帶動成交量在接下來兩個月回升。
吳若凡/發自上海
上海樓市迎來重磅新政。
5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局四部門聯合印發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（以下簡稱「通知」），提出調整最佳化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支持「以舊換新」以及最佳化土地和住房供應等九條政策措施。通知自2024年5月28日起施行。
政策共涉及非滬籍社保滿3年即可買房、五大新城社保滿2年即可買房，非滬籍單身人士外環內可購二手房，首付比例最低降至20%，取消離異購房限制，調整住房贈與規定，二孩及以上家庭可增購1套房等九條政策措施。
政策調整背後是房地產市場交易的現實境況與城市發展要求。上海中原地產數據顯示，4月份上海新建商品住宅成交面積為57萬平方米，較3月份下降34.7%。二手房方面，4月份上海二手住宅成交約1.57萬套，市場情緒回落。上海市統計局最新數據也顯示，2024年1~4月，上海市住宅銷售面積為418.75萬平方米，同比下降1.3%。
而政策釋出後不久，就有開發商和購房者行動了起來。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海一攬子房地產政策，將發揮積極作用和效應。政策的落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。
限購政策實質性放松
此次政策調整最大的便是限購的實質性放松，政策最佳化涉及內容豐富，覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等層面，更好落實服務安居導向。
通知明確調整最佳化住房限購政策。一是最佳化非滬籍居民購房條件，縮短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴大購房區域。二是調整相關政策口徑，取消離異購房限制，調整住房贈與規定，支持企業購買小戶型二手住房用於職工租住。
同時，通知強調支持多子女家庭合理住房需求：一是可增購1套住房；二是最佳化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
安居客房產研究院院長張波表示，限購的實質性放開對市場的影響最為直接，新城及寶山、金山區域的限購縮短至2年對於外圍區域的新房去化將起到重要推進作用。對於單身二手房購房擴大至內環內二手房，更多是考慮承接置換需求的「以舊換新」，帶動大量二手房成交，以促進置換鏈條打通。取消離異後計算買房套數，以及已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數，都是取消一些不合理的限制性措施，以保障自住型需求。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉則表示，當下上海樓市處於調整狀態，外環以外的供應量增加了，當下以五大新城為代表的上海外環外市場需求偏弱，基本是以價換量的狀態，雖然外、中環以內的中高端房源上半年暢銷，但下半年豪宅市場將迎來集中入市，基於此，上海大振幅調整限購政策和降低首付，透過增加符合購房資格的購房群體，降低購房門檻，讓更多購房需求入市，帶動成交量在接下來兩個月回升。
進一步最佳化信貸政策
此次，上海還明確最佳化住房信貸政策，從商貸和公積金貸款、首付比例、利率、額度等維度持續降低房貸成本。
根據通知，上海縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從「連續繳納滿3年及以上」調整為「連續繳納滿2年及以上」，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行「連續繳納滿1年及以上」規定。
首付比例方面，通知指出，申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。對購買首套住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為130萬元。
張宏偉表示，貸款成本的進一步降低，將會促使一部份購房群體在未來1~2個月集中入市，「6月本就是房企沖刺業績的階段，這兩個月保持銷售量回升是沒有問題的。」
此外，為支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的「以舊換新」居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。
根據通知規定，上海還將建立健全住房保障體系，探索透過國有平台公司等主體收購、躉租適配房源，最佳化住房保障供給；加快推進「兩舊一村」改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境質素；提升住房品質，支持建設綠色、低碳、智能、安全的好房子；加強監測監管，維護房地產市場秩序。
