隨著首批9只公募REITs（房地產投資信托基金）成立滿三年，部份產品即將迎來一波原始權益人首次解禁。
據Wind數據統計，包括博時基金、平安基金、中航基金、浙商基金、東吳基金旗下的5只公募REITs部份基金份額將於6月21日解除限售。
此次解禁物件類別為原始權益人及其同一控制下關聯方戰略配售，此前，REITs限售份額解禁主要集中於其他專業機構投資者戰略配售、定向擴募競價投資者份額。
從二級市場表現來看，截至最新收盤日（6月7日），上述即將解禁的REITs場內價格均處於「破發」狀態，即市場價格低於發行價格。擴大統計範圍來看，已上市交易的36只公募REITs產品中，有21只處於破發狀態，占比達58%以上。
招商基金分析指出，REITs市場短期內戰略配售熱情降溫，打新中簽率上升，二級市場經歷調整後顯著反彈。目前，REITs在二級市場的估值處於低位，一、二級市場估值存在倒掛，且品種走勢各異。
長期看來，行業人士認為，隨著各類市場主體不斷加入，底層資產種類和數量持續提升，REITs市場穩定性不斷提升，配置價值持續凸顯，未來仍有發展空間。
首批即將解禁，破發占比過半
REITs是一種「不動產投資信托基金」，又稱「基礎設施基金」。
市場人士告訴記者，公募REITs底層資產集中在基礎設施、產業園區、基建等，屬於收益和分紅預期相對比較確定的資產。值得註意的是，盡管底層資產優質，但不代表公募REITs穩賺不賠。公募REITs的長期投資價值需結合宏觀經濟形勢、房地產市場走勢及具體專案營運情況等多方面因素進行綜合評估。投資者應密切關註市場動態，理性分析風險與收益。
首批9只公募REITs於2021年6月21日上市。
2024年6月7日，東吳基金公告其東吳蘇園產業REITs的20%基金份額將於6月21日解除限售。
具體根據公告，該基金解禁的份額包括蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司、蘇州工業園區科技發展有限公司、蘇州工業園區經濟發展有限公司合計持有的20%基金份額，均為原始權益人及其同一控制下關聯方的戰略配售份額。
解禁前，該基金二級市場流通份額占全部基金份額的60%，解禁後將增至80%。
除東吳蘇園產業REITs外，還有博時招商蛇口產業園、平安廣州廣河高速公路、中航首鋼綠能、浙商證券滬杭甬杭徽高速4只REITs也將於6月21日解禁相同性質的份額。
Wind數據顯示，截至6月7日，這5只REITs的收盤價分別為3.22元/份、1.94元/份、9.61元/份、13.19元/份、8.56元/份，均低於發行價，呈現破發狀態。
從長期趨勢來看，REITs市場正在逐漸回暖。
今年以來，中證REITs全收益指數持續上漲，截至6月7日收盤，中證REITs全收益指數為937.92，今年以來漲幅為8.84%。
同時，多只地產股的強勢反彈也帶動了與其高度相關的保租房REITs、消費類REITs和產業園REITs的行情。從最近一周的市場表現來看，公募REITs的價格走勢出現了分化。
據華泰證券統計，截至6月7日當周，公募REITs價格走勢各異，其中，保租房、環保、高速、產業園、能源類REITs平均漲幅分別為1.60%、0.51%、0.26%、0.64%、1.06%，倉儲和消費類REITs分別持平糊下跌0.06%。
同時，REITs換手率有所上升，顯示出市場活躍度的提升。最近一周公募REITs平均換手率為0.95%，其中高速公路、產業園、能源類REITs換手率居前，分別為1.05%、1.09%和1.02%。
市場常態化發行推進，專案品種分化
從不同資產類別的REITs表現來看，不同專案估值分化明顯。
據Wind統計，目前市場已有36只產品上市交易，總規模約1109.09億元。其中，高速公路REITs成為重要支柱，9單專案發行規模達435.17億元。
估值方面，截至6月7日，國內公募REITs總市值合計1051.43億元，其中交通基礎設施REITs約為373.15億元，位居行業首列，其次是園區基礎設施和能源基礎設施REITs，分別為167.75億元、163.95億元。這三類資產市值合計704.87億元，占總市值的67%。
招商基金分析，不同專案估值分化明顯，除了行業特征以外，還主要有風險溢價和流動性折價方面的原因。具體看來，REITs作為長期營運、資本密集的不動產資產，需要不同程度的風險補償。同時，由於派息無法完全補償資本利得上的虧損或波動，投資者對風險補償和流動性折價的要求較高。
此外，隨著REITs市場發行節奏加快，新產品上市和擴募訊息頻出，部份產品面臨交易所問詢和底層資產估值調整。當前公募REITs常態化發行正加速推進，市場活力持續增強。今年以來，新上市產品6只，另有2只REITs釋出擴募公告，市場擴容提速，還有多單專案獲批待發行。6月7日，證監會和滬深交易所官網顯示，銀華基金、華夏基金分別申報了銀華紹興原水水利REITs和華夏南京交通高速公路REITs。
中信建投研究報告顯示，近日市場又有兩只REITs公告發售，其中華夏特變電工新能源REITs受到資金熱捧，網下認購倍數創年內新高。工銀河北高速公路REITs 6月11日發行，擬募集資金57億元。此外，華夏深國際REITs公告將於6月12日啟動詢價，為倉儲物流REITs年內首次上新。
行業人士認為，當前市場對於公募REITs的權益內容、證券定位、完善投資端生態、資訊披露等基本問題逐步形成共識，市場化機制已逐步建立，公募REITs產品的長期投資價值穩步提升。
中金基金認為，公募REITs市場正向常態化發行發展，產品類別日益豐富，市場對其底層資產的認知加深。同時，伴隨著產品擴容的推進，公募REITs產品類別不斷豐富，從投資者保護的角度考慮，當前產品發行上市過程也越發精細和審慎。
