紅星資本局10月23日訊息，上海房地產「滬七條」政策實施已三周，政策效果如何？
日前，紅星資本局走訪了上海內環、中環、外環的多個房產中介與新樓盤，了解到新房、二手房的成交量均有所上升。其中，內環的成交量環比提升2-3成，中外環翻倍增長。此外，住宅密集的地區，進店咨詢量也有所上升，不過由於此前積累了大量房源，成交價基本不變。
一線從業者們向紅星資本局表示，「滬七條」新政實施第一個月，市場活躍度明顯提升。11月與12月的成交量表現將決定市場是否真正回穩。
有樓盤一天賣了20套房
已有投資客進場
在房地產從業者們看來，住房限購調整、調整住房稅收兩條政策對樓市的刺激效果較好，最佳化住房信貸主要利好低價的剛需房。
一名美凱龍愛家的房產中介向紅星資本局表示，「將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年」這一條的力度較大。「現在利率在降，‘五改二’的話，普房的稅收只要過兩年就免征了。」
「滬七條」提出降低房貸首付比例，首套住房從「不低於20%」調整為「不低於15%」，二套房貸從「不低於35%」調整為「不低於25%」；實行差異化政策區域從「不低於30%」調整為「不低於20%」。
「上海市市中心房價較高，還貸壓力較大。（降低首付）對外環三四百萬元的純剛需群體來說實用性更高。」一名房天下中介說。
「滬七條」還將非滬籍居民購買外環外住房的社保或個稅年限從3年縮短為1年，這也讓政策在外環的效果更加顯著。
金茂府是位於外環外的新樓盤，其銷售顧問告訴紅星資本局，「滬七條」確實提升了新房的成交量。「社保要求降低後，更多的人來看房。9月30日後利率降低，有一批人把我們的小戶型房全買走了。」
他特別指出，「滬七條」調整了限購政策後，已經有投資客開始進場。「我們10月1日一天就賣了20套房。有一個客戶是專門做資產營運的，判斷現在房價處於低點，止跌回穩，和同事三個人一人買了一套。」在他看來，上海房價上漲與投資者進場有一定關系。
該銷售顧問還看好上海市未來新樓房的售價。其表示，上海市商品住房用地溢價率10%的上限要求取消後，成交地價由市場化競價確定，開發商的拿地成本上升。
有房產中介回憶道：「5月底發新政策，7月我們的成交量有100多套。」
二手房交易量明顯提升
議價空間變小
上海內環某房產中介告訴紅星資本局，樓市新政對市中心的影響較小。由於市中心的房源較少，房價穩定，同時倒掛現象較為嚴重，新房16萬元/平，二手房超20萬元/平。
上海某二手房門店價格展示
房天下的房產中介提到，新政後確實有房主上調售價，在他看來，二手房價格短期內不會有大的變化。
在住宅密集的陸家浜，美凱龍愛家的房產中介向紅星資本局指出，「滬七條」出台後，整體成交量有所提升，不過房價沒有明顯地漲價或者跳價。「以黃浦區的網簽數據為例，我們之前每周的成交量只有45套左右，新政出台後現在有60套左右。」他提到，新政後一個明顯的變化是議價空間變小，「以前能砍價5%-10%，現在不好砍了。」
上海黃浦區二手樓盤
浦東禦橋位於上海中環，這裏的房產中介告訴紅星資本局，顧客的看房積極性和成交量都提升了，10月截止到10月21日，已成交近60套，比上月提升近一倍。
上海浦東新區某樓盤
多名房產中介都認為，「滬七條」在中外環的效果更加明顯，主要體現在成交量與咨詢量提升，成交價格基本不變，房租呈下降趨勢。成交的房產以低價的剛需房為主，投資客戶較少，置換需求尚需一段時間才能體現。「有置換客戶趁此機會賣掉了外環的房子，準備換到市區，這個過程需要兩三個月。」
上海二手房日均成交量同比增加80%
上海市房地產交易中心數據顯示，9月30日至10月17日，上海新房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，較去年同期日均成交增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%，成交價格止跌企穩。
一手住房外環外專案來訪量增幅為28%，高於全市平均增幅。二手住房外環外成交占比提高至57%。其中，100平方米以下的剛需住房成交占比提高至77%，在縮短增值稅征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。
外環外一手住房專案預定成交中，「滬七條」擴容需求預定成交占10%左右。10月以來，「滬九條」「滬七條」兩個政策擴容的群體購買住房約1730套，占同期成交量的15%。自「滬九條」實施以來，支持的購房群體已購一二手住房約19400套，占同期成交量的19%。
紅星新聞記者 吳丹若 攝影記者 蔡權
編輯 鄧淩瑤
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