根據統計部門數據顯示，2024年2月份全國新建商品房均價為0.96萬元/平米，相對於1年前1.24萬元/平米，均價下降了2800元/平米，降幅為22.5%。老實說，這個振幅非常大了，由於是均價降幅，現實中不乏有降30%以上的樓盤。
而二手房就更離譜了。 看似2023年全年二手房交易額同比增長了5.8%，但交易量則同比增長了40%，說白了，雖然交易量大，但都是「以價換量」形成的。如果算成振幅的話，相當於二手房成交價格相對於高點平均下降了35%左右。
毫無疑問，去年賣出去的房子，都是低價成交的，有的房價回到2019年，有的甚至回到2016年，一夜之間，多年的房價漲幅灰飛煙滅，賣房賣在近5年最低點。不少人由於急需錢，甚至不得不割肉出局，小區房價不斷創出新低。
但現在有一個說法是，去年低價賣房的人都將後悔，這個說法有什麽依據嗎？比較有代表性人物的觀點：
比如知名經濟學家管清友說，你覺得現在房價很貴，買不起，應該多買兩套，如果現在有實力買，就多買兩套，否則，10年後你更買不起。
1998年國家原房改課題組組長孟曉蘇說，2024年特別是最近幾個月，可能是房價最低的時候，因為我們現在的努力就是要啟動樓市，如果樓市真的啟動了，樓市的價格就不是現在的樣子了，現在應該是買房的好時候。
當有人問孟曉蘇現在是不是賣房時機呢？孟曉蘇給出明確回答是，現在自然不是賣房時候，因為從商品房角度來說，現在的低迷只是暫時的，未來房價還會恢復正常上漲。實際上，在這些懂行人看來，房子價格終將迎來報復性上漲（反彈）或也是大概率的，下面看看分析或能讓我們豁然開朗。
首先說說大環境。
外部：
不知道大家還記不記得一件事，央行原副行長吳曉靈2017年在五道口演講說過，老美一直在想方設法刺破我們的房地產泡沫，前幾次經濟危機都有老美的影子。這次也不例外。
這輪疫情開始後，世界各國經濟本身就很困難了，但老美則在這期間連續加息11次，累計加息超5%，用瘋狂來形容不為過。表面上，有抑制國內通脹的需要，其實，就是想把其他國家，特別是新興經濟體的資金抽回國內，而我們首當其沖，外資包括房地產資金紛紛撤離，接著就是恒大為首的美元債違約，一眾房企紛紛宣布債務暴雷。
帶來的後果是顯而易見的 。開發商為了活下去，紛紛打折降價賣房，但此時，由於債務違約，購房者已經不相信房企，怕買到爛尾樓，導致房地產銷售市場愈發艱難。所以，有一種觀點認為，現在的房地產市場其實就是超跌，需求還在的，也不可能一夜之間都消失了，其實就是老美抽資後，房企債務不斷暴雷讓需求縮回去了。
但現在呢？ 隨著老美的實體經濟融資成本高企，越來越不利於經濟發展，所以，多方資訊顯示，他們很可能在年中降息，意味著這輪長達3年的「中美消耗戰」再次以老美失敗而告終（前幾次均未得逞）。以後可能還會有，但這次雖然我們扛得艱難但終究還是扛過去了，這意味著影響房地產恢復的外部警報在相當長一段時間內基本解除。
道理不難理解，老美降息，資金會再次流入新興經濟體，發展中國家也都將面臨輸入性通脹，這其實是非常有利於樓市恢復的，畢竟有錢了嘛，大把資金抄底一個調整振幅30%、時間長達3年的核心資產市場，自然是優選項。
內部：
最近4年，我們的貨幣供應M2增長了100萬億，每年大概保持10%左右的增幅，現在已經來到300萬億大關，其增發貨幣與「老美+歐盟」總和基本持平。一般說來，M2與通貨膨脹呈正相關關系，但現在物價沒漲，2023年CPI是0.2%，現在也不過是0.7%，相對於兩位數的貨幣增幅，物價幾乎可以被視為原地踏步。
而股市呢，大家也看到了，都幾年了，還處在3000點保衛戰。至於房價，不僅沒漲，還跌得大眼瞪小眼。為了避險，大家不得不購買黃金，但我們也知道，黃金所承載的資金畢竟有限。即便是到了2024年，為了刺激經濟發展，前兩個月央媽已經放水5萬億，什麽地方債、國債、城投債，這些資金最終還是會流向市場，最終什麽行業能接住這麽大的水？唯有房地產。
其次，樓市庫存將被快速消化。
現在最新樓市庫存為7.6億平米，確實比較高。相比過去棚改貨幣化去樓市庫存，現在國家出面以收購存量房的形式去化樓市庫存替代，效果可能更直接。
不知道大家有沒有註意到一條資訊 ，未來住房市場以保障房和商品房並列的模式發展，並且提到，由於過去輕保障房發展，未來將加大保障房供應，以滿足工薪族的住房需求。但研究人員發現，今年保障房用地供應減少了50%以上，那更多的保障房從哪裏來呢？
從目前顯示的資訊看，一方面是國家在8個城市試點，由中央一級資金貸款給城市收購存量商品房用作保障房，試點效果好的話，預計很快就會全面推開；另一方面，也是大頭，即住建部下給各城市的保障房供應任務，從2024年各城市上報的計劃看，起碼一年有200萬套以上，大約占到了當年商品房供應的1/3，這個占比可以說是創歷史了。
看到這裏應該看明白了，保障房用地供應減少一半以上，但上報的計劃則不斷大幅增加，房子從哪裏來？從各地表態看，大都用了「籌集」一詞，其實就是把存量房用作保障房。采取的方式大同小異，包括拆遷房票安置、地方國資直接收購等。
可以想象，隨著保障房計劃的推進，後面不僅收購賣不出去的新房，如果二手房掛牌量比較高的話，還可能收購二手房。目標就是一個，調整房地產市場的供需關系，當流通環節中的商品房越來越少以後，依照經濟學上的「供需原理」，房地產市場回暖也是自然而然的事了。
最後一個，讓資金快速流入房地產。
現在再也沒提「不讓非房地產資金流入房地產」，與之對應的則是，推動房地產融資協調機制快速落地，說白了，就是往房地產註入資金，盤活市場。而銀行則一頭呢，不斷降低存款利率，而且央行前不久還表態，說我們的國家一級的負債還比較低，還有較大的降準降息空間，目的不言自明，讓大家把錢拿出來消費。 消費殊麽？
目前二線及以下限購幾乎全面放開，而一線城市則不斷放松購房資格，比如最近北京取消了離婚限購政策，接下來非主城區限購全面放開的腳步也越來越近，江蘇、廣東等地已經放開或正醞釀放開第三套房購房資格。看到了吧，讓你把銀行的儲蓄拿出來買房。
由此可見， 外部環境、庫存和資金，樓市最關鍵的三大問題都將以較快速度解決 ，這也是近一年多不斷探索出的路徑，現在不過是需要一點時間來實施。但最終結果是，房地產市場終將開啟報復性上漲也是水到渠成。
當然，我們可以看到具有前瞻性的一線城市某些人已經率先布局，限購每放開一點，就有一波人沖進樓市，難道是人家傻嗎？顯然不是，他們敢真金白銀往裏投，是看好後市的最有力表現。像前段時間香港出點政策，就有一大批內地人搶房，各樓盤熱銷再現。還比如上海這兩天開了一個盤，500套房賣了196億，平均4000W一套的房子，當天幾乎去化完畢。有人說，周邊房子單價都21W、22W一平米了，人家才賣17萬多一平米，當然賣得火了。
對此，我們換一個角度看看，房子買了又不能馬上賣，如果你不看好後市，現在4000W一套的房子，3年、5年後，真的確定能以5000W賣掉，是不是會承擔不小的風險？還不如存銀行來得穩妥。因此，現在敢以4000W買下這套房子，意味著他們高看到5000W以上，6000W，7000W都說不定，不是嗎？
說到底，目前的房地產形勢表面看不溫不火，但其實是暗流湧動，對個體來說，只能是順勢而為，切不可與趨勢作對，你說是吧？
