萬通集團創始人、禦風集團董事長馮侖
只要中國經濟還有增長，只要中國現代化步伐不停下來，房地產依然是一個非常好的支柱性行業，也是創業最好的天地。
中房報記者 許倩 北京報道
目前的市場大環境下房地產向何處去？馮侖答道，其實房地產行業並不等於住宅開發，它是一個非常大的概念，領域豐富，就像年輕人談戀愛，感覺談戀愛就是人生，到了老爺爺、老奶奶的年紀才知道那並不是全部的人生，人生很復雜。
7月10日，一場以「以新為徑，萬物生」為主題的「第十四屆中國房地產品牌發展大會」在北京召開，大會由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院聯合主辦。會上，萬通集團創始人、禦風集團董事長馮侖講了一個關於後開發時代房地產投資機會的故事。
馮侖認為，房地產進入到了後開發時代。一個依據是，房地產銷售額大幅縮水，今年上半年，新房住宅銷售額只有2019年規模的1/3。同時，房地產市場中的住宅需求也在極度萎縮。
「這些變化告訴我們一件事情，曾經的以高地價、高周轉、高房價、高杠桿為核心的發展模式結束了，房地產進入新的時代，可以稱為‘後開發時代’，此前的時代叫‘開發時代’，是解決‘0’和‘1’的時代，住房從沒有到有，以建新房為主，建新房又以住宅為主，這就是過去20年房地產幹的事。」馮侖說。
在「後開發時代」，房地產應該怎麽做？
馮侖表示，「後開發時代」主要面臨三個方面變化：
一是國家關於房地產的體制和政策發生了變化。1998年房改，取消了福利分房，開始了商品化住宅的發展過程。現在，我們的政策越來越清晰化，就是保障房與商品房「雙軌並列」。預計未來，商品房市場占比將為40%，保障房市場占比在60%。這是「後開發時代」住宅市場上發生的一個重要改變。
二是企業、市場、產品和未來需求重點發生了變化。以全球經濟發展經驗來看，在人均GDP超過1萬美元之後，城市化率超過60%，人口不再有大的增量時，基礎設施空間結構已經基本完善。在這樣一些前提下，住宅需求會大振幅減少，這是美國上世紀70年代、80年代發生過的事情。
「我到美國去，不斷地去問他們一件事情，有沒有像萬科這樣高速增長、非常大的公司？他們告訴我，在30年前這個故事就結束了。美國二戰之後出現‘嬰兒潮’，大概到上世紀70年代，人們的買房娶妻生子需求都滿足完了，就結束了。」馮侖說。
馮侖認為，今天來看，中國人均住房面積超過40平方米，相比改革開放初期人均住房面積不到3平方米，這是房地產的巨大成就，解決了巨大的民生問題。但是到了現在這個時候，事實上也到了舊的故事快要結束的時候。未來的故事是，住宅市場規模可能只占到2019年1/3的規模，也就是6萬億元左右銷售額，同時這6萬億元聚焦在經濟增長、人口增加、就業增加、收入增加的一些城市，而減掉的主要是人口不增加、就業不增加、收入不增加的城市。
「未來在房地產行業會增加7個領域新的需求。」馮侖說。對於地產企業而言，競爭的關鍵已經不再是住宅市場的成本、規模和速度，而是要轉向其他房地產領域，比如辦公、商業、酒店度假、教育研發、物流倉儲、醫療健康、公共物業等。目前，醫療健康和物流倉儲發展得就很好。
三是企業的經營模式，不動產公司競爭力的轉移也非常重要。
馮侖舉了個例子，以前的地產公司著急買地，「後開發時代」的地產公司不能著急買地，關鍵要長本事。如果說開發時代的地產公司幹的是力氣活，「後開發時代」的地產公司要幹的則是手藝活，比如醫院、殯儀館、研發中心、酒店等業務，都要一個個分門別類，巨大的專業的服務性需求正在產生。以企業數量來說，在已開發國家，開發類公司占比不到10%，剩下90%的公司都是圍繞著既有空間的資產管理營運和服務公司。「後開發時代」，我們的競爭能力、商業模式會越來越聚焦於營運、資產管理和服務，這些給我們提供了創新創業的機會。
「今天的房地產不是沒什麽可做了，我們有很多選擇。住宅開發為主的時代結束之後，更新的領域開啟了。只要中國經濟還有增長，只要中國現代化步伐不停下來，房地產依然是一個非常好的支柱性行業，也是創業最好的天地。這個行業我們一直堅持在做，未來我們對這個行業的發展、對經濟的發展都充滿了信心。」馮侖說。
