商品房銷售持續下滑、庫存高企，不僅造成資源的極大浪費，而且給房企資金鏈帶來巨大壓力，在此背景下，樓市去庫存成為當務之急！
城市與區域治理研究院 蘇誌勇
4月30日，中央政治局會議在房地產相關表述中首次提出，要「統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施」。
5月17日召開的全國切實做好保交房工作影片會議上，何立峰再次強調，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
與此同時，央行等部門連祭「大招」：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；首套房商貸最低首付比例調降至15%，二套房商貸最低首付比例調降至25%。
從近期相關部委和地方政府的政策導向可以看出，保交樓和消化存量商品房已經成為今年房地產工作的重要發力點。
商品住房庫存壓力加劇
近年來，由於房地產市場供求關系發生重大變化，加之有效需求不足，商品房銷售持續下滑、庫存高企，不僅造成資源的極大浪費，而且給房企資金鏈帶來巨大壓力。
從商品房總體庫存情況看，2020年以來總體呈現逐年上升之勢。根據國家統計局數據，截至2024年4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中商品住宅成為商品房庫存的絕對主力；商品住宅待售面積已經達3.9億平方米，同比增長24.5%。
根據華福證券針對全國75個主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期數據，去庫存壓力較大的城市包括南平、贛州、襄陽、泰州、煙台、三明等城市，去化周期均在50個月以上；去庫存壓力較小的城市包括杭州、宜賓、上饒、西安、上海、合肥等城市，去化周期均在15個月以下。全國4個一線城市和15個新一線城市中，鄭州的去庫存壓力最大，去化周期達到44.1個月；其次為青島，去化周期為30.9個月；南京、武漢、寧波、廣州、佛山、東莞等城市去化周期在20~24個月之間。
從不同能階城市庫存情況可以看出，低能階城市庫存壓力更大，主要是供過於求所致；一線城市和熱點二線城市去化周期拉長，一是源於高房價與居民購買力之間的矛盾突出，二是市場預期轉差導致觀望情緒增加，三是住房供給結構存在問題。
樓市去庫存的N種路徑
針對目前部份城市商品住房高庫存的現狀，中央政治局會議首次提出要「統籌研究消化存量房產」。何立峰亦在5月17日的影片會議上指出，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部份商品房用作保障性住房。綜合以往經驗、現實舉措和預期政策，大體可以歸納為以下幾種方式。
第一，繼續透過市場化方式促進樓市回暖。一是需要從政策上繼續打通制約市場交易的堵點，取消不必要的限購、限貸、限價等。二是繼續給予房企更大力度的融資支持。樓市信心不足很大程度上源於對房企資金鏈和「保交樓」的擔憂，恢復市場信心首先要解決好這些問題。三是透過降低購房成本增強居民購房意願，包括繼續降低房貸利率和首付比例、降低交易契稅、靈活運用公積金政策等。
放松限購方面，目前絕大部份城市已經全面解除了住房限購政策，部份城市仍有一定的調整空間。降低利率和首付比例方面，央行也以實際行動做出表態。隨著政策的落地，樓市回暖可期。
第二，從供給端控制商品住房庫存。就在中央政治局會議召開的同時，自然資源部釋出了【關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知】，要求從土地供應源頭上控制城市房地產庫存，其中明確商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。此舉旨在建立健全科學合理的土地出讓機制，根據不同區域房地產市場供需情況和庫存去化情況，合理確定供地計劃，與住房城鄉建設部提出的「人房地錢聯動機制」高度吻合。
除了在供地環節加強管控外，對已經出讓尚未開發的土地，也應根據市場情況適當做出調整。近兩年房企土地儲備嚴重縮水，但百強房企仍有數十億平方米的土地儲備在手，其中不乏高庫存城市的土地儲備，這些城市的儲備土地可以透過政府回購、暫緩開發或轉變用地性質等方式，控制住宅用地入市節奏。
第三，推動住房「以舊換新」。目前已經有超過60個城市明確提出支持住房「以舊換新」，並出台相關支持政策。主要采取三種模式：一是購房補貼模式。二是開發商+中介機構搭建平台代售模式。購房者可在開發商處認購並釘選房源，並由委托的房地產經紀機構出售舊房。三是國企或城投下場收購模式。一些城市在推動「以舊換新」過程種還實施了「帶押過戶」政策，做到了不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
住房「以舊換新」實作了新房與二手房的聯動，打通了改善性需求入場的堵點，不僅大大縮短了舊房換新房的置換周期，同時促進了新房銷售。
第四，以「三大工程」帶動存量住房消化。保障房建設方面，對於庫存較高的城市，保障房建設的重點應由新建轉向籌集，將部份存量住房就地轉化為保障性租賃住房，給予企業一定優惠政策，由企業或政府平台公司直接營運。城中村改造方面，對存在嚴重安全隱患或影響市容市貌的城中村做拆除處理，被拆遷居民以房票安置。
第五，政府直接收購待售房源作為保障房。近日有訊息稱，相關部門正在考慮一項政策，由地方政府購買尚未售出的商品房。此訊息在5月17日召開的全國切實做好保交房工作影片會議上得到印證。而在此前的5月14日，杭州臨安區釋出公告稱，將在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。此前鄭州推行的住房「以舊換新」政策，也提出由地方城投收購居民二手房改造為保障性租賃住房。
政府出手收購存量住房，無疑是最直接、最有效的樓市去庫存方式，不僅迅速消化了住房庫存，而且有效解決了保障性住房房源籌集難題，實作了供需結構的最佳化，值得在更多城市推廣。
除上述去庫存路徑外，全面做好「保交樓」仍是今年工作重點。雖然嚴格意義上說，已售出但尚未交付的期房不屬於存量房源範疇，但是這部份房源能否如期交付，不僅直接關系到居民合法權益的保障，也深刻影響著樓市信心的恢復。
